Падения ставок на московские офисы пока не предвидится

Московский рынок коммерческой недвижимости является самым емким на территории России. Это касается как суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости и их стоимости, так и общего финансового объема этого рынка.

Среди сегментов, составляющих рынок коммерческой недвижимости, офисный — самый большой. На протяжении последних двух лет все эксперты отмечали, что он находится в верхней точке своего развития, за которой, по законам жанра, должно последовать определенное падение стоимости аренды. Однако его все нет. Более того, с начала 2005 года все слышнее рассуждения о том, что офисные ставки аренды далеки от стабилизации. К примеру, руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин считает, что «до конца года ставки аренды еще немного увеличатся. По нашим прогнозам, их рост составит около 10% для офисов класса А и примерно столько же — для класса В. Причем переход в расчетах единичных арендодателей и продавцов с доллара на евро не заложен в указанную цифру роста. Таким образом, в ближайшее время не стоит ждать стабилизации арендных ставок. Их увеличение будет продолжаться еще как минимум два года».

Бизнес-центров становится все больше и больше

По данным компании Blackwood, в первом полугодии общий объем предложения офисных помещений увеличился на 350 тыс. кв. м. Из них около 45% приходится на офисы класса А, соответственно, около 55% — на офисы класса В. Ожидается, что к концу года общее количество введенных в эксплуатацию новых офисных площадей достигнет 750–800 тыс. кв. м. Это позволит довести совокупный объем предложения офисных помещений в Москве до 4,5 млн кв. м.

Основные финансовые показатели на рынке офисной недвижимости в I полугодии 2005 г.

Показатель	Офисы класса А
Себестоимость строительства	$1000–1500 за 1 кв. м
Средняя ставка аренды	$600–850 за кв. м
Средняя цена продажи	Средняя цена продажи
Срок окупаемости при сдаче в аренду	4–6 лет
Доходность	12–15%

По данным компании Blackwood

Размер арендных ставок в Москве на офисные помещения в I полгуодии 2005 г.

Класс	Средний уровень арендных ставок*	Изменения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
А класс	$600–850	выросла на 8–10%
В класс	$420–550	выросла на 10–12%

* Cтавка включает эксплуатационные расходы, но не включает НДС По данным компании Blackwood

Средняя стоимость продаж офисных помещений в Москве в I полугодии 2005 г.

Класс	Средний уровень цен продаж*	Изменения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
А класс	$3500–5000	выросли на 12–15%
В класс	$420–550	выросли на 15%

* Цена продажи не включает НДС По данным компании BlackwoodМожно отметить интересную тенденцию: доля вводимых в строй центров класса А постоянно растет, причем это увеличение отнюдь не вызвано растущим спросом на более высококлассные офисы. Скорее это связано с тем, что себестоимость строительства деловых центров классов А и В практически одинакова, а вот ставки аренды разнятся приблизительно на 30%, поэтому девелоперам попросту выгоднее «дотягивать» с помощью различных технических и инженерных ухищрений свои объекты до более высокого уровня с целью извлечения максимальной прибыли.

Из числа введенных в строй в первом полугодии 2005 года объектов выделяются бизнес-центр Capital Plaza, расположенный в 1-м Лесном переулке, и Central City Tower на Овчинниковской набережной. Количество вакантных площадей на рынке по-прежнему остается крайне невысоким, что свидетельствует о недостаточном насыщении этого сегмента. Так, по данным аналитиков компании Blackwood, для класса А уровень вакантных площадей по-прежнему находится на отметке 3,5%, а для класса В составляет 6%.

Естественно, лидером инвестиционной активности в сфере офисного строительства продолжает оставаться Центральный административный округ. Самые престижные районы расположены в пределах Бульварного кольца, вокруг станций метро «Пушкинская» и «Цветной бульвар». Интересной особенностью первого полугодия 2005 года стало явное снижение интереса девелоперов к восточной части Садового кольца — районам станций метро «Курская», «Таганская» и «Китай-город». Количество заявленных проектов в этих местах постоянно уменьшается, кроме того, падают и арендные ставки в уже функционирующих бизнес-центрах.

А аренда в них все выше и выше

Как отмечают эксперты компании Swiss Realty, сохраняющийся высокий спрос на офисные помещения обусловливает дальнейший рост арендных ставок, но темпы его незначительно сократились. С начала 2005 года ставки аренды на оба класса помещений выросли в среднем на 2–4% и составляют на сегодняшний день $600–800 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов для офисов класса А и $450–550 за 1 кв. м в год — на офисы класса В.

При этом цены продаж помещений класса А практически не увеличиваются и остаются в пределах от $3 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м. А вот здания класса В растут в цене в среднем на 1% в месяц, на конец июня их продажная стоимость колебалась в пределах $2,5–3,5 тыс. за 1 кв. м. Аналитики компании Swiss Realty прогнозируют и дальнейший рост стоимости наиболее удачных зданий, построенных с учетом всех современных требований.

Впрочем, ряд аналитиков высказывают мнение, что зафиксированный рост арендных ставок вызван отнюдь не высоким спросом со стороны арендаторов, а увеличившейся стоимостью эксплуатационных расходов. С таким мнением сложно не согласиться, поскольку в абсолютном выражении эти два показателя — рост стоимости эксплуатационных расходов и рост арендных ставок — действительно практически идентичны.

Отметим две новые тенденции, связанные со спросом на офисном рынке Москвы. Во-первых, как отмечают специалисты компании Swiss Realty, в первом полугодии 2005 года было отмечено резкое возрастание дефицита офисов класса А небольшого метража (до 300 кв. м). При этом сильно увеличилась доля сделок, заключаемых на помещения площадью более 1 тыс. кв. м. Во-вторых, неудовлетворенный спрос на помещения класса В привел к снижению доли свободных офисов до 6–7%. При этом наибольшим спросом стали пользоваться помещения размером 100–300 кв. м, расположенные в районе третьего транспортного кольца.

Серьезно увеличилось количество заявок на деловые центры в районах, прилегающих к МКАД. Все это позволяет сделать вывод о том, что процесс децентрализации офисных помещений, начавшийся в конце 2004 года, продолжился и в этом году.Более того, он получил поддержку со стороны новых, в первую очередь российских арендаторов, готовых поступиться престижностью, связанной с размещением офиса в пределах Садового кольца. Они арендуют хорошее помещение (обладающее к тому же немаловажным достоинством — транспортной доступностью) на окраине Москвы по значительно более низким ставкам. Иностранные компании выбирают иной путь: оставляют головной офис в известном и престижном бизнес-центре в пределах Бульварного кольца, а остальные службы переводят в различного уровня бизнес-парки на окраинах Москвы.

Айдар Галеев, Руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Наиболее значимым итогом первого полугодия 2005 года можно считать увеличение спроса на коммерческую недвижимость и рост цен на нее. Это связано как с наличием неудовлетворенного спроса, так и с недостатком альтернативных инструментов инвестирования. На фоне снижения доходности жилых новостроек рынок коммерческой недвижимости стабильно развивается.

В наиболее интересном и привлекательном офисном секторе наблюдается увеличение числа предварительных договоров аренды, по офисам класса А и В зафиксирован рост арендных ставок на 5–10%. Растет спрос на покупку площадей — доля обращений с этой целью выросла с 15–20% общего числа клиентских запросов до 25–30%. При этом в большей степени (до 10–15%) подскочили цены на низкокачественную недвижимость. Практически исчезли из оборота площади ценой до $1 тыс. за 1 кв. м. Нижний уровень цен поднялся до отметки $1,1–1,2 тыс. за 1 кв. м.

Проекты по созданию бизнес-парков «Крылатские холмы», «Аврора», «ГринВуд», «Кантри Парк», Troy демонстрируют как интерес рынка к новым форматам бизнес-парков, так и тенденцию к децентрализации. Несмотря на то что сами проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (малоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), они пользуются устойчивым спросом.

Проявляется тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. В течение полугодия в стадии активной реализации находился бизнес-центр Pollars компании Mirax Group, площади в котором (от 100 до 625 кв. м) предлагаются компаниям в долевую собственность. Началось возведение делового центра для малого бизнеса по Рязанскому просп., вл. 73 (площади от 38 до 70 кв. м), запланировано строительство Центра развития предпринимательства Юго-Западного округа (ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10) и Российско-немецкого дома для малого и среднего бизнеса (Ленинский просп., 119).