Аренда офисной недвижимости. Проблемы и тенденции.

Арендовать помещение небольшой площади под офис в Москве достаточно сложно. Какие проблемы возникают при решении этого вопроса? Велик ли спрос и каков объем предложений? Какие тенденции наблюдаются в этом сегменте рынка? На эти и другие вопросы читателям журнала отвечает директор отделения коммерческой недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Елена Владимировна Горбунова.

— Одна из острых проблем на рынке коммерческой недвижимости сегодня — аренда небольшого офиса. С чем связан этот дефицит?

— Проблема недостатка в офисах небольших площадей постоянная. Она существует уже давно и в ближайшее время вряд ли будет решена. Дело в том, что начало бизнеса всегда связано с открытием небольшого офиса. У бизнесменов еще нет средств на то, чтобы снимать большие площади, да и в этом, как правило, нет необходимости. На данном этапе количество сотрудников не превышает 20 человек, поэтому их довольно просто разместить на площади до 100 кв. м.

— Почему же данную проблему нельзя решить, например, построив соответствующие бизнес-центры?

— Современные бизнес-центры проектируют блоками под одну среднестатистическую компанию, которая обычно снимает офис площадью 200–300 кв. м. Для только появившейся компании этого может быть много, а технически поделить помещение на более мелкие офисы часто невозможно.

— Куда же податься маленьким компаниям, которым нужно всего‑то одна-две комнаты площадью 20–50 м?

— Сегодня в Москве нет ни одного бизнес-центра, который бы специализировался на аренде небольших площадей, поэтому для маленьких компаний остаются офисы в так называемых бизнес-центрах класса С. Это в основном бывшие НИИ, где существует коридорная система и есть возможность сдавать отдельные комнаты разным компаниям. Однако даже здесь собственники зачастую не хотят сдавать маленькие площади, предпочитая иметь дело с теми, кто снимает сразу 300–500 м: один арендатор — один платежный документ на оплату, один хозяйственник и т. д. Если же 300 м сдают двадцати арендаторам, то собственнику придется заключить двадцать договоров аренды, по техническим и коммунальным вопросам нужно будет разговаривать с двадцатью сотрудниками фирм-арендаторов. Это усложняет работу, поэтому собственник сдает малые площади только в том случае, если у него есть какие‑то остатки.

— Какие практические советы вы можете дать фирмам, подыскивающим небольшой офис?

— Если позволяют средства, нужно обращаться к профессионалам-риелторам: они подыщут то, что вам нужно, поскольку хорошо знают рынок коммерческой недвижимости. Если же у руководителя фирмы нет средств оплатить услуги риелтора, тогда нужно работать ногами. Выберите район, где хотелось бы расположить свой офис, найдите здания, которые считаете привлекательными (как правило, это НИИ, проектные институты, ставшие сейчас акционерными обществами), свяжитесь с административной группой здания и договоритесь об аренде комнаты. Нужно обязательно проверить право распоряжения этими площадями, для чего лучше воспользоваться услугами профессионала-риелтора или юриста, поскольку оценить подлинность комплекта документов и правильность их оформления самостоятельно очень сложно.

— Какие тенденции наблюдаются сейчас: арендаторы стремятся снять офис в деловом центре или в других свободных помещениях города?

— Арендаторы стремятся просто снять офис. А все остальное зависит от того, какова сфера деятельности компании, сколько сотрудников нужно разместить в нем, и от многих других вопросов. Одной фирме нужны помещения только в бизнес-центре в силу специфики занятия. Руководитель другой компании выберет тихий непосещаемый офис в спальном районе Москвы, где будет сидеть только бухгалтерия.

В целом же клиенты стали более требовательны: поднялась культура делового общения, и в основном арендаторы стремятся снять помещения в бизнес-центрах. Это обусловлено тем, что в них предлагают большое количество услуг (уборка, охрана, пищеблок, химчистка и т. п.). Ритм жизни сегодня очень напряженный, работа занимает важную часть жизни, а бизнес-центр не только упрощает обслуживание деятельности (питание) и гарантирует безопасность (охрана), но и решает многие бытовые проблемы сотрудников.

— Это сказывается на классе здания?

— Конечно. Классность современных бизнес-центров в значительной степени зависит от количества вспомогательных услуг. Арендаторы стали очень разборчивы: то, что пять лет назад было классом А, сегодня уже только В. Менталитет заказчика изменился.

— Насколько реализован спрос на офисы в хороших бизнес-центрах?

— Потребность в них очень велика. Особенно не удовлетворен спрос на офисы в бизнес-центрах класса В. За счет этого продолжают расти арендные ставки, которые сегодня высоки. Остановка роста цен предполагается только после того, как предложение приблизится к спросу. Если все, что запланировано, будет построено, насыщение площадями произойдет не раньше 2007 года.

— Какие принципиально важные параметры должен иметь бизнес-центр класса А?

— Класс А — это высокотехническое оснащение помещения. Раньше такие бизнес-центры располагались только внутри Садового кольца, сейчас здания класса А шагнули за Третье транспортное кольцо. Таким образом, произошло некоторое расползание объектов класса А, поскольку престижность загруженного автомобилями центра Москвы сегодня менее актуальна, нежели транспортная доступность.

Кроме того, как показал энергокризис, происшедший 25 мая нынешнего года в Москве, в зданиях класса А должны быть свои резервные электрические мощности. Этим не смогли похвастать очень многие бизнес-центры, позиционирующие себя объектами класса А.

— Какова судьба бизнес-центров класса С, то есть зданий НИИ и проектных институтов?

— Если политика государства будет направлена на поддержание науки, то, возможно, здания так и останутся научно-исследовательскими институтами. В противном случае судьба недвижимости будет зависеть от ее месторасположения и от того, как быстро найдется инвестор, который приведет помещения в порядок.

Интересна судьба НИИ имени Туполева, расположенного на улице Радио. Несколько лет назад здание медленно погибало: помещения не отапливались годами, провалились потолки, заморозились трубы. Мастерская, где собирали из фанеры макеты самолетов в реальную величину, была в плачевном состоянии. Однако появился новый собственник и решил там сделать бизнес-центр. Сегодня идет реконструкция этого здания, уже сейчас очевидно, что проект будет успешно реализован. Такова судьба недвижимости, удачно расположенной и нашедшей своего инвестора.

— Что выгоднее: арендовать или покупать офисную недвижимость?

— Сегодня разумнее ее покупать. Коммерческую недвижимость сдают по довольно высоким арендным ставкам. А развитие кредитования в России предоставляет возможность получить кредит под залог покупаемого объекта. Корпорация «БЕСТ-Недвижимость» уже оказывает помощь в приобретении недвижимости с помощью ипотеки.

— Ипотека действительно настолько выгодна?

— Конечно. Купив недвижимость, предприниматель не платит арендную ставку, а, рассчитавшись с кредитом, может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: например, заложить объект и взять новый кредит для дальнейшего развития бизнеса. Если учесть, что московская недвижимость со временем только дорожает, то это еще и хорошее капиталовложение.

— Какой минимальный офис можно приобрести в собственность?

— Минимальный офис — это бывшая однокомнатная квартира, выведенная в нежилой фонд. Но надо сказать, что стоимость квадратного метра такой недвижимости принципиально выше, чем стоимость квадратного метра в бизнес-центре при условии покупки 200–300 кв. м.

— Каковы прогнозы? Как будет вести себя рынок? Ожидается ли повышение арендных ставок и насыщение рынка объектами?

— Сегодня пока рано говорить о стабилизации арендных ставок: они по‑прежнему растут. Это закономерно, поскольку спрос все еще существенно превышает предложение. К тому времени, когда произойдет насыщение рынка (предположительно к 2007 году), ожидается пик арендных ставок. После чего ставки должны несколько упасть.

— В последнее время правительство столицы последовательно проводит политику повышения эффективности использования городской собственности, планомерно увеличивая арендные ставки. Как это сказывается на рынке офисной недвижимости?

— Арендные ставки муниципальной недвижимости стали приближаться к коммерческим, приходя в соответствие с рынком. И это правильно. Однако уровень переоборудования и качество коммерческой недвижимости не всегда соответствуют современным бизнес-центрам. Таким образом, нужно внимательно оценивать недвижимость с точки зрения соответствия арендных ставок.Надо сказать, сегодня непросто найти помещение в собственности муниципалитета, которое не занято и интересно для арендатора, — все уже снято.

— Департамент имущества Москвы планирует передать практически всю нежилую муниципальную недвижимость в управление частным компаниям. Как это скажется на рынке коммерческой недвижимости?

— В большинстве случаев частные компании — более эффективные управленцы, чем государство, поэтому можно надеяться, что состояние недвижимости будет улучшаться. Хотя все зависит от того, какие компании возьмут в свои руки управление и каковы будут их задачи. Многие помещения страдают оттого, что у них нет хорошего хозяина.