Москвичам не дают поднять крышу

В ближайшие годы собственникам квартир и муниципальным властям придется решать, что делать со старыми, десятилетиями не ремонтировавшимися зданиями. Суммы на ремонт требуются очень значительные. А новый Жилищный кодекс возлагает обязанность проведения капремонта на собственников жилья.

При этом новый кодекс дает право жильцам и на проведение реконструкции здания. Воспользоваться этим правом и исполнить свои обязанности решили жители Савеловского района Москвы – члены ТСЖ "Мишина-32".

Увы, дело застопорилось уже на этапе оформления документов.

Как рассказал корреспонденту "Газеты.Ru" председатель ТСЖ Гарри Куренков, четырехэтажный кирпичный дом № 32 по улице Мишина относится к так называемым несносимым сериям и, несмотря на то что более 50 лет простоял без капремонта, довольно крепкий – износ здания составляет 37%.

В соответствии с современными нормативами капремонт дома должен предусматривать утепление фасада, замену окон и дверей, ремонт балконов, установку лифтов и пандусов, вывод систем управления инженерией из подземной части дома на технический этаж, замену крыши.

В результате всего этого над домом появляется надстройка, а это уже реконструкция дома.

Раз уж речь в любом случае идет о реконструкции, собственники квартир пошли дальше – решили надстроить два-три этажа с мансардой и отселить туда семьи своих взрослых детей. "Вложить собственные деньги в реконструкцию оказались готовы собственники 9 из 16 квартир (это 60% жителей дома), – рассказал Гарри Куренков. – Остальные тоже проголосовали за – ведь они, не потратив ни копейки, улучшат свои жилищные условия, а рыночная стоимость их квартир возрастет. Кроме того, все мы будем застрахованы от возможности депортации из нашего престижного района на окраины Москвы".

При подготовке документов ТСЖ строго руководствовалось прописанной в Жилищном кодексе процедурой. Более того, учитывая расхождения между федеральным законодательством и сложившейся в Москве практикой, ТСЖ получило все необходимые согласования для включения планов по реконструкции дома в разрабатываемый в настоящий момент градплан реконструкции Савеловского района.

На словах членов ТСЖ "Мишина-32" поддержали все, их инициатива была названа "пилотным проектом" и получила одобрение префектуры.

Префектура и должна была, как этого требует федеральный закон, в течение 10 дней рассмотреть поданную заявку и выдать разрешение на реализацию проекта. Но вместо разрешения управа Савеловского района и ТСЖ получили письмо за подписью заместителя префекта Анатолия Бочарова (№ 6-5-170/5 от 20.04.05), в котором "в соответствии с действующим законодательством предлагаются следующие варианты.

1. Префектура от имени ТСЖ обращается к в В. И. Ресину. При положительном решении будет подготовлен проект распорядительного документа правительства Москвы, которым будет определен инвестор ТСЖ "Мишина-32" с дальнейшим заключением инвестиционного контракта с определением доли города.

2. Данный проект реализуется в рамках среднесрочной программы капитального ремонта и реконструкции кварталов согласно постановлению правительства Москвы № 178-ПП от 30.03.04.

3. Реализовать проект на конкурсной основе в установленном порядке".

(То есть, выполненный за деньги ТСЖ проект ему же и предложат на конкурсной основе вкупе с навязанными соинвесторами.)

"Нас фактически толкают в коммерческий сектор ремонта и строительства,

-- говорит член правления ТСЖ Николай Султанов. – Власти, похоже, спутали строительную фирму, претендующую на выставленную на аукционе новую площадку, и ТСЖ, которое по закону не должно заниматься коммерческой деятельностью.

Получается, что для того, чтобы вписаться в московское законодательство, мы должны нарушить законодательство о ТСЖ, построить дополнительную площадь, продать ее и отдать деньги городу. В федеральном законодательстве нет ни слова об инвестконтракте и "доле города", но даже если и так, почему нельзя засчитать эту долю в виде капитального ремонта, который мы проводим за свой счет и который составляет до 40% от общей стоимости капитального ремонта и реконструкции? Кстати, даже если мы откажемся от строительства дополнительных квартир, проведение капремонта по современным требованиям все равно приведет к увеличению площади, а это уже реконструкция".

Префектура САО, которая по закону должна принимать решение, похоже, просто не осмеливается сделать это без ведома мэрии.

Ведь тогда на нее ляжет ответственность за создание опасного прецедента, когда представляющие коммерческий интерес объекты станут уплывать из-под носа стройкомплекса. И речь идет уже не о мизерной "доле города" в надстроенных 2--3 этажах над старым домом, а о потерянной возможности построить на его месте высокоприбыльную "башню".

По словам председателя ТСЖ Гарри Куренкова, в департаменте жилищной политики и жилищного фонда города, где тоже поддерживают "пилотный проект", рассматривать вопрос, относящийся к полномочиям префектуры, отказались, однако отметили, что если ТСЖ обратится в суд, то обязательно его выиграет.

Параллельно ТСЖ пытается в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" оформить земельные отношения на земельный участок, определенный Градостроительным заключением ГУП ГАПУ г. Москвы. (Для проведения капремонта с реконструкцией и благоустройством придомовой территории необходимо оформление земельных отношений.) Но, как считают в правлении товарищества, документы искусственно тормозятся в ТОРЗе (Территориальном объединении регулирования землепользования) САО Москвы, куда они были отправлены еще в феврале.

"Формально по новому федеральному законодательству не должно быть никакой "доли города", – считает председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев. – Но неформально к ТСЖ можно предъявить претензии в том, что, увеличивая площадь дома, оно увеличивает и нагрузку на городскую инфраструктуру (коммуникации, детские сады, транспорт). И, значит, должно с городом делиться. Возможно, это даже справедливо, другое дело, что доля города объективно нигде не сформулирована. В коммерческом строительстве ее определяет рынок (или лоббисты). Здесь же предстоит торг. Но когда в доме живут очередники, а часть квартир – вообще коммунальные, то можно выполнить свой "священный долг" перед городом, разъехавшись со своими взрослыми детьми и выйдя из городской очереди на получение жилья. Как вариант, можно даже пригласить в свое ТСЖ очередника из соседнего дома.

Я думаю, что рано или поздно по пути ТСЖ "Мишина-32" захотят пойти и другие товарищества. Вопрос в том – не было бы поздно. Потому что решения о сносе, реконструкции и отселении городские власти пока принимают в прежнем порядке.

И ни в коем случае нельзя забывать о земле. Отдав, как того требует закон, землю ТСЖ, городские власти уже не смогут к ней подступиться, не спросив у собственников. Действовать надо в точности с новым Земельным кодексом и законом о его введении в действие. Проводить легитимное собрание собственников помещений, оформлять его решение, собирать все необходимые документы. И обязательно добиваться письменных ответов, пусть даже пока отрицательных".

В департаменте жилищной политики и жилищного фонда не согласны с тем, что кто-то сознательно ставит палки в колеса ТСЖ.

"Нет никаких запретов, – сказала корреспонденту "Газеты.Ru" сотрудник департамента Нина Зайцева, курирующая ТСЖ в Северном округе. – Тем более что там расселяются коммуналки. Просто у нас всегда все очень долго оформляется. Распоряжение действительно должен выпускать префект, но предварительно требуется получить согласование в более чем 15 инстанциях, и везде свои сроки. А тут, тем более, нет наработанной практики, и каждый чиновник боится поставить свою подпись".

"Проблема заключается в том, что не определена доля города, – считает куратор "пилотного проекта", главный специалист управы "Савеловская" Владимир Котов. – И префект не может решить эту проблему своей властью (отказаться от городской доли). Префект тоже чиновник, и он соблюдает существующие в городе нормативные акты.

Значит, надо выпускать отдельный закон. Но решать эту проблему надо незамедлительно, новый ЖК переложил проведение капремонта на собственников, и очень скоро город перестанет этим заниматься (уже сейчас можно сказать, что бюджетные средства используются не по назначению).

Предложения по ТСЖ "Мишина-32" – лишь часть пилотного проекта, разработанного в нашей Управе. Проект учитывает разные ситуации. Если у жителей нет средств на капремонт и они обращаются за помощью – город организует тендер для сторонних организаций.

Но, если собственники при ремонте и реконструкции обходятся своими средствами, их "долей" должны быть признаны затраты – у города, по 40 лет не проводившего ремонт в домах, есть обязательства перед горожанами.

Есть еще и смешанные схемы: когда жителям не хватает средств, можно проводить работы на паях с городом (в лице выигравших тендер организаций) или желающими вступить в это ТСЖ жителями соседних домов. Но управа – низшее звено, мы может выходить с инициативами, но дальше их судьбу рассматривают Мосгордума и мэр".

Господин Котов привел интересную экономическую справку. При реализации предлагаемой программы в Москве может быть реконструировано 5 тыс. домов. Это значит, что москвичи выложат из своего кармана не менее $8 млрд.

При этом появится 10 млн кв. м жилья, в которое смогут въехать 400 тыс. человек (в 10 раз больше, чем живет сейчас в районе "Савеловский").

Дело за малым, за так называемой политической волей. "Я считаю, что такие инициативы надо всемерно поддерживать, – заявила председатель по экономической политике Мосгордумы Ирина Рукина. – Это поистине гражданская инициатива, и у нее есть будущее. Сразу после каникул мы обсудим этот вопрос на комиссии и выдвинем его на депутатские слушания".

Что из этого выйдет, покажет время. Но очевидно, что просто так московский стройкомплекс не сдастся. По утвержденной мэрией программе комплексной реконструкции ветхого жилья, объем которого оценивается в 28 млн кв. м, ежегодно на реконструкцию выставляется по сорок кварталов. И если в регионах, где не столь благоприятная ценовая ситуация, инвесторы не готовы даже просто строить новые дома, не говоря уже о том, чтобы заниматься переселением граждан из ветхого фонда, то в Москве заниматься реконструкцией более чем выгодно. И отказаться хотя бы от части этого пирога будет непросто.