Покупатели не могут, строители не хотят. Пока...

Сегодня интерес к малоэтажному жилью стабильно высокий как у покупателей, так и у девелоперов. Тем не менее существующее предложение не может удовлетворить спрос: строители возводят то, что "подороже", а покупатель хочет взять то, что "подешевле". Интересы их пока не встретились, но игроки рынка надеются, что в скором будущем инвесторы все же скорректируют свою политику в соответствии с запросами клиента.

Если вы сегодня захотите приобрести домик в коттеджном поселке или квартиру в таун-хаусе, то увидите, что разнообразию предложения нет конца. Правда, предложение это весьма недешевое. Легким разочарованием может стать и то, что предлагаемые варианты не распределены равномерно по окраинам Петербурга и Ленобласти, а в основном сконцентрированы на севере. Одним словом, выбор есть - но специфический.

Так, в Петербурге и ближайших пригородах малоэтажные объекты сейчас предлагаются примерно в 80 поселках (по данным компании "Мульти Хаус"). В Выборгском районе города идут продажи по 23 поселкам, в Приморском (здесь предлагаются в основном таун-хаусы) и Всеволожском - по 18 поселкам в каждом, в Курортном - по 10, в Приозерском - по 5. Гораздо более скудный выбор "поселковой" недвижимости на южном направлении - пока немногие девелоперы решаются строить в этой зоне. В Пушкинском районе сейчас можно купить жилье только в двух организованных поселках, столько же поселков выставлено на продажу в Гатчинском и Петродворцовом районах - согласитесь, для любителей жить рядом с бывшими резиденциями монархов выбор невелик. Ломоносовский и Петроградский районы предлагают лишь по одному поселку.

Но строители и реэлтеры говорят, что все же в ближайшее время южное направление станет осваиваться строителями активнее. Сейчас предложений по "малоэтажке" здесь практически нет, однако довольно быстро развивается инфраструктура: приводятся в порядок дороги, решаются вопросы с электрификацией и газоснабжением. При этом цена местных участков пока не очень высокая (по сравнению с северным направлением, которое исторически лучше освоено), поэтому, наиболее "проворным" девелоперам не придется "задирать" цены на жилье из-за высокой стоимости земли, а это дополнительное конкурентное преимущество. Со временем цены на землю здесь, естественно, подтянутся к ценам в северных районах.

Немаловажно и то, что сейчас довольно активно развивается южная часть Петербурга, а значит, живущие и работающие там горожане, скорее всего, будут выбирать именно южное пригородное направление. Ведь наверняка найдутся желающие поменять "сталинку" в районе Московского проспекта на небольшой уютный пригородный коттедж в Пушкинском: цены на подобные объекты будут если не одинаковы, то близки.

Покупатель желает "эконом"

Казалось бы, малоэтажное жилье - роскошь не из дешевых. И все же цена квадратного метра в малоэтажных постройках сегодня сравнительно небольшая - даже на уровне цен в многоквартирных домах. Главная причина дороговизны - относительно большие метражи "малоэтажки".

По данным аналитиков специализированного журнала "Избранное - коттеджные поселки/таунхаузы", минимальная цена квадратного метра на рынке малоэтажного жилья в Питере и Ленобласти сегодня - около $800. Сейчас такие ценники встречаются только в Приозерском районе (столь низкая цена обусловлена отдаленностью от города). В Приморском, Петродворцовом и Ломоносовском районах цена на объекты колеблется в пределах $1200-1400 за "квадрат". Чуть-чуть не дотягивают до отметки $1500/кв. м предложения во Всеволожском районе, который является одним из фаворитов по спросу. И практически наравне идут два традиционно популярных района на севере Петербурга - Курортный и Выборгский, сегодня цены здесь $1700-1750/кв. м.

С ценой квадратного метра вроде бы разобрались - она не очень пугает (на уровне цены "квадрата" в городских квартирах). Но дальше - больше. Причем "больше" в прямом смысле. Как мы подметили ранее, площадь малоэтажного жилья обычно внушительная и гораздо больше, чем стандартной городской квартиры - от 150 "квадратов" и более, а потому абсолютная цена малоэтажных объектов после простых математических операций получается немалая.

Сегодня среди лидеров Курортный и Всеволожский районы - там средняя цена продаж составляет примерно $420 тыс. Около $400 тыс. - средний ценник по Приморскому району Петербурга, $350 тыс. - по Выборгскому. По абсолютной цене малоэтажных объектов Выборгский район значительно уступает Курортному, в то время как цена квадратного метра в них практически одинакова, и причина очевидна: в черте города средняя площадь малоэтажного жилья меньше, чем за городом. Предложений по $150-250 тыс. в радиусе 50 километров от Петербурга практически нет (такие недорогие предложения есть в Приозерском районе ЛО, однако для постоянного проживания петербуржцев "малоэтажка" в этой зоне практически не используется - слишком далеко от города). Единственное исключение - немногочисленные проекты на юго-западе от Петербурга - в Петродворцовом и Ломоносовском районах.

Сейчас почти никто не строит жилых поселков с домами по цене $80-120 тыс. (а именно такую цену смогли бы осилить многие представители среднего класса). Пока строителям выгодно возводить куда более дорогие объекты, однако все растущий спрос на "малоэтажку" экономкласса скорее всего заставит девелоперов в ближайшие годы пересмотреть свою строительную политику. Положительную роль здесь вполне могли бы сыграть и специальные городские программы: например, если "наверху" станут поддерживать этот сектор рынка, возможно, часть строительных компаний переориентируется на строительство загородного жилья, доступного для среднего класса.

Товар в процессе

В непосредственной близости от Петербурга готовых предложений, которые удовлетворяли бы спрос покупателей, очень мало. Либо выставленные на продажу объекты слишком дорогие; либо цена покупателю подходит, но жилье не соответствует другим его требованиям: часто бывает, что отделка и ремонт помещения морально устарели. Самый большой дефицит, как отмечают специалисты агентства недвижимости "Бекар", - это объекты экономкласса по цене $100-150 тыс. (см. статистику выше). А спрос на них высокий. Традиционно популярны объекты на берегу Финского залива, самым высоким спросом пользуются предложения на так называемой "первой линии" - с выходом к воде.

Как и год назад, многие покупатели хотят приобрести коттедж площадью 200-250 кв. м с участком 12-15 соток по следующей цене: в более-менее престижных местах - $250-300 тыс., в менее престижных - $150-200 тыс. Желательно наличие центральных коммуникаций. Обязательным условием стал гараж для двух машин.

А что сегодня предлагают покупателю? Большинство вариантов в продаже - это строящиеся объекты. Из всех попадающих на рынок проектов лишь 7% прошли Госкомиссию. Почти четверть предложений находятся на завершающем этапе строительства - идут кровельные работы. В пятой части пока лишь возводятся стены, столько же "малоэтажки" пока лишь на уровне фундамента. И 30% - на "нулевом цикле". Готового товара ощутимо не хватает.

По наблюдениям риэлтеров, спрос на строящееся малоэтажное жилье в Петербурге довольно вялый, за исключением Крестовского острова - здесь он стабилен и постоянно закладываются все новые объекты. Ведется активное малоэтажное строительство и в таком востребованном месте, как Шувалово-Озерки.

С надеждой на понижение

Покупатель становится разборчивее и выбирает объект долго (такая ситуация сегодня типична и для смежных сегментов петербургского рынка недвижимости). Клиентов, которые готовы именно покупать, прибавилось незначительно; многие лишь присматриваются, не имея полной суммы, чтобы сразу оплатить жилье.

В мае этого года цены на "малоэтажку" начали снижаться и продолжают опускаться до сих пор: с мая по июль некоторые ценники в рекламных объявлениях снизились на $50 тыс., причем даже на несколько объектов в местах повышенного спроса (Воейково, Всеволожск, Курортный район) - риэлтеры говорят о "затоваривании" рынка и небольшом количестве ликвидных предложений. Но, несмотря на такую ситуацию на рынке малоэтажного жилья, они ожидают небольшого роста цен и спроса к началу зимы.

Впрочем, скептики уверены: в ближайшие месяцы покупатель будет ожидать кризиса на рынке, что породит отложенный спрос, который перейдет на следующий год. Многие потенциальные покупатели "малоэтажки" переключат внимание на голые земельные участки. Спрос на проектируемые и строящиеся поселки пока будет умеренным. Если же на рынке станут появляться относительно недорогие предложения недалеко от города (вспомним то же южное направление) - спрос на них может быть очень высоким.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Юрий Воробьев,директор Петроградского отделения АН "Адвекс":

- Сегодня спрос на "малоэтажку" растет быстрее, чем на другие виды жилья. Аналогично ведут себя и цены: с 2000 года ценники на малоэтажные объекты выросли больше, чем на все остальные. Покупатели предпочитают приобретать малоэтажную недвижимость в зеленых массивах Петербурга, недалеко от водоемов: в Озерках, Коломягах, на Крестовском острове. Стоимость квадратного метра зависит от качества объекта - сегодня цены начинаются от $1000 за квадратный метр.

Леонид Сандалов,заместитель директора АН "Бекар":

- В Петербурге малоэтажных поселков куда меньше, чем в Москве; многие объекты у нас еще только строятся. Но пример столицы перед глазами: и предложение, и спрос на "малоэтажку" будут увеличиваться. Благосостояние людей растет, вместе с этим появляется и желание жить в отдельном доме. Почему именно коттеджные поселки? Для потребителя очень важно, что поселок будет под постоянной охраной. Были случаи, когда завистливые менее обеспеченные соседи снимали с окон стеклопакеты или иным способом старались сделать жизнь обитателей коттеджа далеко не безоблачной. Естественно, сегодня покупатели малоэтажного жилья хотят "по максимуму" уберечься от подобных неприятностей.

Владимир Безродный,генеральный директор компании "Мульти Хаус":

- С февраля покупатель активизировался и начал искать на рынке интересующие его объекты. Сразу же выявилось несколько тенденций. Первая - многие клиенты, не найдя подходящий дом, стали искать участки в коттеджных поселках, чтобы строиться самостоятельно. Вторая - клиентов теперь интересует не только, где и что построено, но и как жилье будет обслуживаться в дальнейшем. Спрос на готовые объекты сегодня пониженный, так как продавцы назначают слишком высокие цены. Поэтому многим клиентам приходится либо откладывать покупку, либо всерьез задумываться о самостоятельном строительстве. Из-за всего этого спрос на участки на популярных направлениях и в коттеджных поселках в последние месяцы лишь повышается.

Сергей Левашов, начальник отдела инвестирования строительства компании "Фирма "Р.К.Г.":

- Инвестиционная привлекательность Пушкинского района очень высока. Выбирая будущую квартиру, сегодня клиенты обращают внимание не только на транспортную доступность жилой зоны, ее инфраструктуру, но и на экологическую обстановку. Поэтому сейчас Пушкинский район, сочетая уникальные качества города-парка и современной жилой территории, становится одним из наиболее привлекательных мест для проживания. Подтверждением тому - значительное увеличение числа жителей города за последние несколько лет. А с ростом населения в ближайшее время появится необходимость и в новых инвестпроектах, которые, несомненно, будут осуществлены.