Проценты по ипотеке vожно “отбить”, сдавая квартиру

Аренда понемногу дорожает. То ли сезонность влияет — аренда традиционно дорожает в августе — сентябре, — то ли съемное жилье в столице попросту все еще недооценено, как считает вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость” Михаил Гороховский, и ценам есть куда расти. И через несколько лет они дорастут наконец до того, что станут адекватны цене продажи жилья и приобретение квартир для сдачи в аренду в самом деле станет выгодной инвестицией. Пока это не так, за счет аренды окупить даже самую дешевую московскую квартиру быстрее чем за 10-12 лет не удастся. Но можно, купив квартиру по ипотеке, “отбивать” за счет аренды проценты по кредиту, подсчитали в компании “Миэль-Недвижимость”.

В начале нового цикла

“Рынок аренды вот уже несколько лет устойчив, стабилен и показывает сезонную цикличность. Каждый год начиная с мая и до августа — сентября предложение квартир уменьшается, а спрос увеличивается. Конец лета, с июля, и до октября — это сезон аренды. В сентябре — октябре спрос достигает пика, а далее начинает падать, в декабре этот показатель находится на минимальном уровне. В основном все стараются снять квартиру до декабря. В августе средняя цена однокомнатной квартиры на рынке аренды составила $468 в месяц, таким образом, идет плавное повышение, которое продлится до сентября, а ближе к зиме цены вновь замрут до очередного сезона. Новый цикл начнется уже с более высокой цены”, — рассказывает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды “Миэль-Недвижимости”. Весной этого года наблюдалось некоторое снижение числа клиентов, которые хотят арендовать дешевое жилье, что может быть связано с введением миграционного закона и ужесточением правил регистрации в России, а также с резким уменьшением количества дешевого жилья.

Однако спрос на недорогие квартиры — к этому сегменту риэлторы относят предложение однокомнатных квартир до $450-500 в месяц — по-прежнему в разы превышает предложение, и более половины обращающихся к риэлторам клиентов хотели бы снять жилье дешевле. “Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18%, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет примерно 60% от общей массы заявок”, — говорит Оксана Полякова, заместитель руководителя управления аренды корпорации “Инком-Недвижимость”.

“Хорошая недорогая квартира [экспонируется] на рынке около 2-3 часов”, — уточняет Жукова.

В “Миэле” убеждены, что повышение цен на аренду серьезно ограничено платежеспособным спросом, поэтому резкий рост арендных ставок в этом году не прогнозируется. На повышение играют рост коммунальных платежей и появление в предложении квартир в новых домах, выгодно отличающихся по характеристикам от жилья в старом фонде.

“Хотя летом ряд риэлторских компаний советовали клиентам снизить стоимость аренды, падения ставок не было, отмечается лишь незначительное увеличение периода экспозиции объектов на рынке. Если квартира находится в приличном состоянии и в целом оправдывает свою стоимость, сроки реализации, как правило, не превышали месяца”, — говорит Наталья Шерстобитова, генеральный директор De Luxe Alliance. Она считает, что летняя стагнация уровня арендных ставок квартир в типовых домах (за исключением однокомнатных по цене до $450) сменится динамичным ростом в сентябре — октябре. Осенью в компании ожидают рост арендных ставок на типовые квартиры на уровне 0,7-1% в месяц.

Возможный максимум роста цен в этом сезоне — 6%, это гораздо меньше, чем в 2004 г., когда цены в отдельных сегментах рынка выросли на 13%. К октябрю минимальные арендные ставки поднимутся максимум на $20 к существующему уровню, считает Жукова.

По оценкам “Миэля”, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $460 в месяц (по данным “Инкома” — $420), двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $590, аренда трешки в среднем стоит $719 в месяц.

Самое дорогое предложение, конечно, в Центральном округе Москвы. Стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от $500-700 до $8000 в месяц, двушка оценивается от $600 до $12 000, а наем трехкомнатных апартаментов стоит от $800 до $20 000 в месяц. Квартиры в Юго-Западном округе также довольно дороги: $480-500 — минимальная месячная плата за однушку. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы. Однокомнатную квартиру можно снять по цене от $450 до $2500 в месяц, двухкомнатную — от $500 до $8000, трехкомнатную квартиру сдают от $600 до $20 000 в месяц.

Рынок аренды в 2005 г. более спокойный, нежели год назад, констатируют риэлторы. Характеризуя увеличение спроса и уменьшение предложения в конце лета, Мария Жукова использует приставку “квази”, поскольку реально квартир в Москве меньше не становится. Предложение уменьшается, так как с рынка уходят так называемые “летние квартиры” (сдаются на 3-6 месяцев) и начинается новый сезон, а уменьшение предложения заставляет потенциальных арендаторов проявлять большую активность, и в поиске вариантов они обзванивают все возможные компании. “На самом деле спрос остается просто стабильно высоким”, — считает эксперт.

Дорогие арендаторы

Стоимость аренды элитных квартир варьируется от $5000 до $20 000 в месяц и во многом зависит от места расположения предложения. Например, четырехкомнатная квартира площадью 133 кв. м на ул. Зоологической оценивается в $7000 в месяц, в то время как стоимость аналогичного предложения в Сокольниках составляет $5300 в месяц, как сообщили в De Luxe Alliance.

“Потолком цен можно считать $25 000, однако, учитывая высокий спрос на дорогое элитное жилье, можно предположить, что это еще не предел. А что касается минимальной цены, то она находится на уровне $2500-3000 в месяц”, — говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. Она отмечает, что рост арендных ставок в элитном сегменте происходит довольно медленно и значительно отстает от роста цен на квартиры: “Арендные ставки на жилье в Москве пока значительно ниже среднеевропейского уровня, тогда как стоимость недвижимости уже близка по ценам к крупным европейским столицам — Лондону, Парижу”.

По прогнозам специалистов департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty, арендные ставки в сегменте элитной аренды в среднем вырастут в 2005 г. на 10-12% по сравнению с показателями 2004 г. Самыми популярными на рынке элитной аренды летом, по оценке компании, были квартиры в ценовых сегментах от $1000 до $2000 и от $4000 до $7000 в месяц.

По-прежнему значительная часть заявок на аренду квартир класса de luxe исходит от иностранных клиентов. Аналитики Penny Lane Realty оценивают общее количество иностранных граждан, впервые приезжающих в Москву и нуждающихся в аренде высококачественного жилья, в 3000 человек ежегодно. Еще не менее 4000 иностранных граждан ежегодно по тем или иным причинам меняют съемную квартиру. Однако в компании отмечают, что процент экспатов немного сокращается: за первые восемь месяцев 2004 г. этот показатель составил 75% от общего количества, а за этот же промежуток времени в 2005 г. — 70%. Но в Penny Lane Realty это колебание считают незначительным.

Ипотека и аренда

В управлении ипотеки “Миэля” подсчитали: если приобретенную по ипотеке однокомнатную квартиру (на вторичном рынке) стоимостью $100 000 сдавать по $600-900 в месяц (практически все банки разрешают сдавать находящееся в залоге жилье, но нужно официально оформить договор аренды и исправно платить налоги), за пять лет можно получить от $45 000 до $70 000, окупая проценты по кредиту.

Но эксперты отмечают, что в основном приобретаются для сдачи в аренду квартиры элитные или бизнес-класса. Для типового жилья срок окупаемости таких инвестиционных проектов составляет 10-12 лет, элитная недвижимость, по мнению Новиковой, при грамотном управлении может окупиться быстрее (за 6-7 лет).