Бюджет хоронит государственную ипотеку

Всего два месяца назад кабинет министров одобрил концепцию развития ипотеки, предполагающую выделение 3.7 млрд. рублей. Тем не менее, в проекте бюджета на 2006 год этих денег не оказалось.

В преддверии традиционного осеннего оживления на рынке недвижимости, в результате которого увеличится количество потенциальных заемщиков ипотечных кредитов, банки готовятся к решающей схватке за клиентов. Правительство может значительно облегчить им эту задачу – проект бюджета на следующий год практически замораживает развитие программы государственного ипотечного кредитования.

Неживые деньги

Внесенная во вторник Минфином "уточненная" версия бюджета уже вызвала первый скандал. Дело в том, что в нем так и не появились средства на увеличение капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - организации, ответственной за развитие ипотеки. Как сообщила начальник управления общественных связей АИЖК Елена Силенко, это произошло несмотря на то, что в июне правительство одобрило концепцию развития ипотеки, предполагающую рост капитала АИЖК на 3.7 млрд. рублей.

Правда, по сообщению замдиректора департамента Минфина Андрея Панкина, хотя в бюджете и не предусмотрены "живые деньги" для АИЖК, но зато в нем есть государственные гарантии в размере 14 млрд. рублей - под них АИЖК может выпускать облигации. Но гарантии, как отмечает Елена Силенко, могут быть использованы только при наступлении дефолта по обязательствам агентства, который мало вероятен. Сейчас уставный капитал АИЖК составляет всего 700 млн. рублей, тогда как активы превысили 9 млрд. Такая существенная разница, по мнению Силенко, не может не сказаться на финансовой устойчивости - особенно если учесть, что в будущем году агентство планировало выкупить ипотечных долгов еще на 24 млрд. рублей.

Банки готовы на все

Основные условия кредитования в большинстве банков, действующих на российском рынке, довольно похожи. Процентная ставка на ипотечные кредиты по Москве и Петербургу сегодня колеблется от 10 до 17%. Сроки кредитования за последний год удлинились, и теперь многие банки готовы выдавать кредиты на 20-25 лет. Сумма первоначального взноса в среднем по-прежнему составляет 25-30% суммы кредита (в единичных случаях можно найти и программы 10-15%-ным взносом, но по ним будут менее выгодными другие условия).

Общий объем ипотечного рынка России, по оценкам специалистов, сегодня составляет $2 млрд. Практически все опрошенные банки отмечают положительную динамику выдачи ипотечных займов. Причем разница между прошлым и этим годом может оказаться весьма заметной. Соотношение числа обращений и удовлетворяемых заявок постоянно увеличивается: на сегодняшний день от 80 до 97% соискателей получают заем.

При этом увеличивается не только количество людей, способных получить кредит, но и суммы займов, а также сроки их выдачи. По свидетельству большинства участников рынка, в Петербурге наиболее востребованными являются кредиты от $30 тыс. до $50 тыс. По данным экспертов АИЖК, в среднем по России самая востребованная сумма кредита составляет 400 тыс. руб. (около $14 тыс.). В большинстве регионов этих денег недостаточно для приобретения даже однокомнатной квартиры. Соответственно, в регионах ипотека все еще является ничем иным, как разновидностью кредита для проведения альтернативной сделки.

Неправильная ипотека

Результаты деятельности ипотечных банков к концу лета показывают, что развитие ипотеки сегодня носит двоякий характер. С одной стороны, оно идет довольно быстрыми темпами: увеличивается количество кредитов, их размеры, расширяются возможности для заемщиков. О развитии ипотеки свидетельствует и то, что практически все банки сегодня нацелены не только на столицы, но и на провинцию.

Вместе с тем, сегодня кредитование практически не охватывает рынок первичного жилья. Таким образом, ипотека не выполняет одну из важнейших функций: не стимулирует развитие строительной отрасли. Вместо этого поток ипотечных денег уходит на рынок старого жилья, способствуя тем самым росту цен на «вторичку».

По словам заместителя председателя Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерия Казейкина, такое распределение ипотечных средств имеет несколько негативных последствий для российской экономики. «Это означает, что ипотечные деньги не идут на строительство нового жилья, и как следствие, они не приносят налогов, а кредиты на строительство дают отдачу в виде налогов почти 40%», - отметил он.

По мнению Валерия Казейкина, «самое страшное то, что концентрация ипотечных денег на рынке вторичного жилья стимулирует рост цен». «В российских городах, где активно развивалось ипотечное кредитование "вторички", таких как Уфа, Чебоксары, за последние три года цены на жилье увеличились на 100%», - пояснил он.

Валерий Казейкин также отметил, что если такая тенденция сохранится, то ипотечные кредиты перестанут пользоваться спросом вообще.