Объемы выданных кредитов основным игрокам ипотечного рынка

Объем выдаваемых ипотечных кредитов растет по экспоненте. Специалисты сравнивают Россию с послевоенной Европой, когда рынок восстановился в рекордные сроки при низкой платежеспособности населения.

Разгон. Банки не просто распробовали ипотеку - они агрессивно наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. Если в 2002 году, по данным Ассоциации региональных банков, населению было выдано ипотечных кредитов на 3,3 млрд рублей, то в прошлом году, по данным банка России, эта цифра увеличилась до18,5 млрд. Если рассматривать не только "чистую" ипотеку (кредиты под залог существующего жилья), а все выдаваемые кредиты на приобретение недвижимости, то их объемы только в двух десятках крупных банков в 2004 году составили $1490 млн, а за 6 месяцев 2005 года эта цифра уже достигла $1076 млн (всего же в России, по данным Центробанка, на начало нынешнего года в ипотеке было занято 218 кредитных организаций).

По данным крупнейших участников рынка, процесс ускорился примерно вдвое: за первое полугодие некоторые из них выдали населению столько кредитов (в стоимостном выражении), сколько за весь прошлый год. К примеру, в Абсолют-банке прирост составил 114,6%, в Транскредитбанке - 113,6%, во Внешторгбанке - 112,8%, в Банке жилищного финансирования - 101,4%. Еще активнее наращивают свои ипотечные портфели Русский ипотечный банк ($14,7 млн за полугодие против $0,8 млн за 2 месяца 2004 года) и "Возрождение" ($13,4 млн против $2,4 млн за второе полугодие 2004 года, когда банк открыл линию ипотечного кредитования). По наиболее масштабной ипотечной программе, реализуемой под патронажем АИЖК, в России в 2004 году было выдано $130 млн, а в первом полугодии 2005-го - уже $104 млн.

В абсолютном же выражении самым активным "захватчиком" рынка остается Сбербанк: за первые 6 месяцев 2005 года он выдал ипотечных кредитов на $758 млн, в то время как за весь прошлый год - на $1104 млн. При этом еще в 2002 году банк считал ипотеку слишком рискованной областью деятельности. Пересмотрев же свое отношение к этому направлению, он не просто вышел на рынок, а предложил буквально демпинговые проценты. Как отмечает заместитель гендиректора "Объединенной строительной компании" Михаил Зайцев, после этого ипотечные ставки в банках упали с 18-20% до 11% в валюте.

На втором месте по абсолютному приросту ипотечного портфеля - Внешторгбанк, выдавший населению за полгода $64,3 млн. Результат вполне ожидаемый: в рейтинге привлекательности ипотечных программ, опубликованном 10 мая в "Ф." (N 17), он занял первое место.

Таким образом, два крупнейших розничных госбанка оттеснили недавнего лидера рынка - "Дельтакредит" на третье место (объем выданных им в первом полугодии 2005 года жилищных кредитов составил $60 млн против $67 млн за весь 2004 год). Правда, после покупки банком BSGV "Дельтакредита" и вероятной консолидации активов ситуация может измениться: "Смена акционеров - хорошая новость как для банка, так и для его клиентов, - говорит финансовый директор "Дельтакредита" Сергей Озеров. - Данный факт будет только способствовать осуществлению планов, связанных с ежегодным удвоением показателей по выдаче ипотечных кредитов".

Катализаторы. Специалисты выделяют несколько причин активного роста объемов кредитования. Во-первых, это новое правовое обеспечение ипотечных программ, в том числе упрощенная процедура обращения взыскания на заложенное жилье. Процессу способствовал и ряд изменений в федеральном законодательстве (принятые Федеральный закон "Об ипотеке", изменения в Гражданском и Налоговом кодексах и др.). По словам члена правления Райффайзенбанка, начальника управления по работе с физлицами Александра Колошенко, в развитии сложившейся ситуации сыграла огромную роль популяризация ипотеки на государственном уровне.

Официально объявила о программе поддержки первичного ипотечного кредитования Международная финансовая корпорация (МФК), предоставляющая кредиты банкам. В числе ее российских партнеров пока лишь Московский кредитный банк и Абсолют-банк, однако в дальнейшем МФК планирует расширить этот список. Благодаря такой поддержке партнеры корпорации смогли предложить потребителям более выгодные условия как по стоимости, так и по длительности сроков кредитования: например, в Московском кредитном банке процентная ставка после заключения договора с МФК в июле 2005 года была снижена до 12%, а срок кредитования увеличен до 10 лет.

Немаловажное значение в формировании массового и доступного рынка ипотеки отводится строительному сектору, точнее - инвесторам-застройщикам и их взаимодействию с банковскими структурами. "Приобретение "Базэлом" контрольного пакета акций "Главмосстроя" (см. "Ф." N 29) можно считать своеобразным знаком выхода строительной индустрии на новый качественный уровень. Возможно, это начало единого процесса, когда финансирование строительства и кредитование приобретения жилья будет проходить слитно", - считает вице-президент Внешторгбанка, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Андрей Сучков. По словам Михаила Зайцева из ОСК, уже сейчас банки охотно кредитуют инвестиционно-строительную деятельность компаний: "Сформировался механизм залога имущественных прав, и банкам стало выгодно идти на льготные условия ипотеки для клиентов этих компаний".

Еще одной причиной специалисты называют скопившееся в кредитных организациях большое количество свободных денежных ресурсов, способных обеспечить высокую доходность за счет участия в цепочке выдачи кредитов и их последующего рефинансирования.

Источник питания. Руководитель программ технического содействия в сфере жилищного финансирования IFC Елена Клепикова в качестве новой тенденции на российском рынке называет появление первых ипотечных ПИФов, расценивая их как инструмент, альтернативный межбанковским прямым продажам кредитных портфелей.

После утверждения 30 марта 2005 года нового Положения о составе и структуре активов и создания первых ипотечных ПИФов, интерес к этому финансовому сектору проявили практически все участники рынка.

МДМ-банк успешно кредитует Центр ипотечного кредитования (ЦИК) корпорации "Уралсиб" под залог закладных. А банк "Совфинтрейд" является в определенном смысле конкурентом АИЖК, выкупая закладные у региональных ипотечных операторов. По словам Владимира Талавера из Европейского трастового банка, они решились на пробные сделки по выкупу закладных у нескольких региональных операторов АИЖК на сумму 14 млн рублей (в дальнейшем бумаги планируется продать АИЖК). Подобную цель преследует и Национальная ипотечная компания, которая, по словам ее первого вице-президента Сергея Постнова, уже провела предварительные переговоры с несколькими ПИФами и банками и в ближайшее время планирует провести операции с небольшими пулами закладных - примерно по $5 млн.

Отработка механизма покупки-продажи пулов закладных связана с рядом особенностей. Спросом пользуются только закладные, оформленные по стандартам АИЖК или "Дельтакредита". Совершение сделки также влечет за собой значительное количество юридических и технических проблем. "Если банк выкупает готовый пул закладных, - говорит Владимир Талавер, - то, согласно инструкции ЦБ, на момент сделки он должен оценить финансовое состояние заемщиков, чтобы не создавать резерв на возможные потери по ссудам. Последующий контроль за сбором и перечислением платежей, мониторинг предмета залога, финансового состояния заемщика, слежение за продлением договоров страхования и так далее - все это требует дополнительных расходов".

Растущий спрос на закладные не вызывает никакого сомнения, однако развитие этого направления, так же как и самого ипотечного кредитования, по-прежнему зависит от наличия на рынке дешевых и длинных ресурсов и отлаженной инфраструктуры. При этом, как поясняет Владимир Талавер, сделки по купле-продаже закладных сродни сделкам с ценными бумагами и на условия выдачи кредитов особенно не влияют.

Прогнозы и перспективы. Будут ли объемы ипотечного кредитования и дальше расти столь бурными темпами, станет ясно в ближайшем будущем. По мнению Андрея Сучкова из Внешторгбанка, значимых для ипотечного рынка событий следует ожидать уже в 2005 году: "Главными событиями могут стать выход на рынок зарубежных игроков, начало (возможно) активных операций "Дельтакредита" под новым брэндом, а также активизация других игроков, в первую очередь Газпромбанка и IFC совместно с Городским ипотечным банком". Свои позиции, по мнению большинства опрошенных специалистов, еще больше укрепят и крупные государственные банки, прежде всего Внешторгбанк и Сбербанк.

Третий вектор развития рынка - перемещение ипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами наблюдается огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банки сразятся с "иностранными", а крупные частные - с региональными. По мере их вхождения на рынок увеличится и количество сделок слияний и поглощений. "Крупных ипотечных банков, обладающих портфелем в несколько сотен миллионов долларов, на рынке нет, - говорит Сергей Постнов из Национальной ипотечной компании. - В основном это небольшие организации с капиталом в $30-50 млн и передовыми по российским меркам ипотечными технологиями. Они и станут "лакомыми" для тех, у кого есть деньги и желание быстро войти на растущий ипотечный рынок".

Руководитель управления общественных связей АИЖК Елена Силенко предполагает, что по мере продвижения от крупных городов в регионы, где высок неудовлетворенный рублевый спрос на жилье, валютная ипотека будет уступать рублевой. Это будет способствовать, по ее мнению, и появлению новых ипотечных продуктов, в том числе с плавающей процентной ставкой. По мнению же Сергея Постнова, условия выдачи кредитов в ближайшее время кардинальных изменений не претерпят, а рынку в целом понадобится несколько лет для наращивания "мускулов", когда объем выданных кредитов достигнет $8-10 млрд и появятся чисто ипотечные банки.

Пристальное внимание приковано и к инвестициям IFC и ЕБРР в развитие рынка ипотеки в России, которые уже провели ряд сделок с российскими банками. Немаловажное значение как для операторов, так и потребителей будет иметь и выработка МФК совместно с крупнейшими игроками рынка единых качественных стандартов ипотечного кредитования, в понятие которых входит гарантия, свидетельство качества, возможность привлечения дополнительных средств.

Чем активнее будет развиваться рынок рефинансирования ипотечных кредитов, тем больший интерес ипотека будет вызывать у банков. Ведь у них отпадет необходимость в привлечении длинных ресурсов для кредитования населения на покупку жилья. Однако пока этот процесс тормозится отсутствием необходимых нормативных документов. Между тем ФСФР уже заявила, что планирует внести в октябре в Минюст пакет документов, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг. "Я надеюсь, что в ноябре процесс успешно завершится", - заявил замруководителя службы Владимир Гусаков. Речь идет о четырех подзаконных актах, которые вносят изменения в порядок раскрытия информации, стандарты эмиссии, а также регулируют размер и структуру минимального ипотечного покрытия и правила деятельности депозитариев, работающих с этими ценными бумагами. По словам Владимира Гусакова, для эффективного функционирования рынка ипотечных ценных бумаг также необходимо принять несколько поправок в закон "Об ипотечных ценных бумагах".

А до конца года ФСФР планирует внести в правительство проект закона о секьюритизации активов. Концепция проекта уже согласована с МЭРТ, Минюстом, Минфином, Банком России и Комитетом по законодательству при правительстве России.

КОММЕНТАРИИ

АНДРЕЙ СУЧКОВ, вице-президент Внешторгбанка, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования:

- Желающих использовать механизм секьюритизации в качестве инструмента финансирования собственных долгосрочных ипотечных операций может быть достаточно много, и принятие соответствующих законов однозначно перевело проблему в практическую плоскость. В то же время возможность применения данного источника фондирования напрямую зависит от объема сформированного пула кредитов - по нашим оценкам, он должен составлять не менее $100 млн.

НИКОЛАЙ ШИТОВ, президент Городского ипотечного банка:

- Ипотечные ПИФы, в основе которых лежит классическая ипотека, привлекательны тем, что их ценные бумаги обеспечены закладными, имеющими сразу несколько степеней защиты: высоко ликвидную недвижимость, денежные потоки от платежеспособных заемщиков и три вида страховки. В случае же, когда обеспечением выступает не готовое, а строящееся жилье, титул и сам объект недвижимости застрахован быть не может, то есть инвестор принимает риск "недостроя" на себя.

СЕРГЕЙ ОЗЕРОВ, финансовый директор банка "Дельтакредит":

- Самое главное - предоставить направлению ипотеки возможность развития на рыночных условиях. Поддержка или финансирование правительством только одного представителя этого рынка может привести к сильному торможению развития ипотечного кредитования.

ОКСАНА ЛИХАЧЕВА, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка:

- Постепенно набирает обороты деятельность "неипотечных" банков, следствием чего является усиливающаяся конкуренция на рынке и приближение продуктов к возможностям российского потребителя. Мелкие операторы фактически не способны работать в сегодняшних условиях. Уровень дохода, который они могут генерировать, не сопоставим с уровнем издержек, поэтому они будут постепенно отказываться от ипотеки. В данной ситуации государство должно подумать о возможных социальных последствиях.

ГАЛИНА КЛИМЕНКО, советник по инвестициям МФК:

- В России МФК выдала более $200 млн в виде кредитов на развитие ипотечных программ. Традиционно мы работали с банками, находящимися в собственности иностранных акционеров ("Дельтакредит", "Сосьете Женераль", Райффайзенбанк). С этого года благодаря проекту "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" начато финансирование российских банков и предоставление кредитов на достаточно долгий срок - 8-10 лет.

Объемы выданных кредитов основным игрокам ипотечного рынка

Банк	1-е полугодие 2005 г., $ млн	2004 г., $ млн	Объем кредитов за всю историю, $ млн	Общее кол-во кредитов (в т. ч. за 1-е полугодие 2005 г.)
Сбербанк	758,0	1104,8	н. д.	н. д.
Внешторгбанк	64,3	56,9	120	н. д.
Дельтакредит	60,0	67,0	200	4000
Райффайзенбанк	39,4	62,7	138	2106 (601)
Городской ипотечный банк	26,1	46,0	72	1435 (648)
Международный московский банк	24,4	н. д	30	н. д.
Национальная ипотечная компания	16,0	21,6	38,3	752 (342)
Русский ипотечный банк	14,7	0,8	15	313 (299)
Возрождение	13,4	2,4	15,1	753 (607)
МДМ-банк*	10,5	12,4	н. д.	н. д.
Абсолют-банк*	9,4	8,2	18,4	379 (220)
Банк жилищного финансирования	7,4	7,3	17,3	567
Транскредитбанк	6,7	5,9	н. д.	н. д.
ФОРА-Банк	6,5	20,5	56,6	2241
Союз	5,5	6,8	12,5	170 (93)
Агропромкредит	3,8	15,0	17,3	1380
Европейский трастовый банк	3,0	7,3	н. д.	н. д.
Росбанк	2,7	6,3	н. д	н. д.
Российский капитал	2,4	11,6	16,4	401
Оргбанк	1,0	1,9	н. д.	н. д.
Собинбанк	0,5	0,7	8,2	350
Русский банкирский дом	0,4	1,7	н. д.	н. д.
Система	0,4	н. д.	1,6	н. д.
Сосьете Женераль Восток	н. д.	17,3	17,3	н. д.
Промэнергобанк	н. д.	4,9	6	237