Арендаторы предпочитают «бронировать» офис заранее

В конце 2004 года аналитики рынка коммерческой недвижимости предполагали, что рост предложения офисных площадей приведет к увеличению объема незаполненных помещений, а это в свою очередь будет «толкать» цены вниз. Действительно, на рынок вышло немало новых крупных объектов, уровень вакантных площадей постепенно начал повышаться, однако арендные ставки и не думают снижаться. При этом возросло количество заключенных договоров предварительной аренды. Мы попросили специалистов рынка коммерческой недвижимости рассказать, что происходило в сегменте офисных помещений в первой половине этого года и какие изменения ожидаются к концу 2005 года.

Мы попросили специалистов рынка коммерческой недвижимости рассказать, что происходило в сегменте офисных помещений в первой половине этого года и какие изменения ожидаются к концу 2005 года.

1. Назовите важные события и наиболее интересные тенденции на рынке офисных помещений в первой половине 2005 года.

2. Как изменились за это время арендные ставки?

3. Ваш прогноз развития рынка на второе полугодие и начало 2006 года.

Ольга Батурина, начальник отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Я была бы рада рассказать об интересных событиях и новых тенденциях рынка офисной недвижимости, но в первой половине года никаких существенных изменений на рынке не происходило. Рынок спокойно и постепенно развивается. Сохранились и получили развитие тенденции прошлого года: дефицит качественных площадей, децентрализация рынка и т. д.

По нашим наблюдениям, с конца прошлого года арендные ставки ни на офисы класса А, ни на площади класса В существенно не изменились. В первом случае базовые максимальные ставки составляют $600–640 за 1 кв. м, во втором — $470–490.

В следующем году на рынок выйдет порядка 600 тыс. кв. м офисных площадей, в том числе 150–160 тыс. кв. м — класса А. Резких изменений в ближайшее время мы не ожидаем. Предполагается, что во второй половине 2005 года арендные ставки могут еще немного вырасти — до уровня $650 за 1 кв. м. Это будет связано с сезонной активизацией рынка (традиционно третий и четвертый кварталы года наиболее активны), а также с недостатком качественных офисных площадей.

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood

Среди наиболее важных событий первого полугодия можно назвать завершение нулевого цикла возведения делового центра «Федерация». Под землей отстроено четыре этажа (22 м), где разместятся технические помещения, торговые площади и рестораны, а также пешеходные переходы и магистрали. Кроме того, в первом полугодии была зафиксирована самая крупная сделка на рынке коммерческой недвижимости. Компания «Вымпелком» сняла 20 тыс. кв. м в бизнес-центре «Волна» (ул. Академика Сахарова, 8).

Было объявлено о переносе сроков окончания строительства первой очереди московского международного делового центра «Москва-Сити» (ММДЦ) с 2007 на 2008 год. Речь идет об объектах общей площадью 3 млн кв. м. Их конкурентоспособность планируется повысить в том числе и за счет линии мини-метро, которая соединит «Москва-Сити» со станциями метрополитена «Киевская» и «Александровский сад», а также с аэропортом «Внуково».

В первом полугодии уровень арендных ставок на помещения класса А увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8–10%, что обусловлено растущей конкуренцией со стороны новых высококачественных объектов. Другой причиной удорожания офисных площадей является рост стоимости эксплуатационных расходов. Отметим, что с начала года арендные ставки повысились не более чем на 5%, а в конце второго квартала даже наметилась тенденция к стабилизации. Наиболее высокая стоимость аренды зафиксирована в Центральном округе, что связано с ограниченностью предложения и высоким уровнем спроса. Самые низкие ставки зафиксированы в Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах. В целом по Москве аренда офисов класса А стоит от $600 до $850 за 1 кв. м в год, а в классе В ставки варьируются в диапазоне $420–550.

Объемы нового строительства и реконструкции на 2005 год оцениваются в 800 тыс. кв. м, на 2006 год — в 900 тыс. кв. м. Данные о новых объектах, которые появляются на рынке, говорят об активности со стороны девелоперов, а также о том, что основное строительство ведется в непосредственной близости от третьего транспортного кольца. Доля таких проектов в 2005 году составит 30%, а в 2006 году — 80%.

Учитывая, что активность девелоперов возрастает, можно ожидать, что произойдет некоторое увеличение уровня вакантных площадей (6–10% в зависимости от класса). Что касается арендных ставок, то скорее всего в целом они останутся на прежнем уровне или незначительно возрастут. В 2005 и в 2006 годах спрос также не претерпит серьезных изменений и останется на нынешнем уровне. Ожидается, что увеличится доля запросов на аренду больших площадей (более 5 тыс. кв. м).

Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty

Важным событием стало начало строительства многофункционального комплекса «Федерация», которое ведется на территории ММДЦ «Москва-Сити». Участники рынка все больше убеждаются в том, что этот проект не превратится в долгострой и первые здания будут завершены в ближайшие годы. Значимым для рынка событием стало заявление о сотрудничестве компании Coalco и известного американского девелопера AIG Lincoln, которые планируют вместе построить деловой комплекс White Square Office Center. Западные стандарты работы обеспечат высокий уровень проекта, а партнерство с российской компанией позволит снизить риски.

Присвоение России международным рейтинговым агентством Standard& Poor's инвестиционного рейтинга в январе этого года хотя и послужило сигналом для западных инвесторов, но не привело к резкому повышению их активности. Дело в том, что на оценку инвесторами российского рынка влияют не только официальные рейтинги, но также и образ России в западных СМИ. В то же время иностранные инвесторы, удачно вышедшие на российский рынок, продолжают свою деятельность.

По причине того, что доля вакантных помещений продолжает оставаться на низком уровне, к концу первого полугодия 2005 года наблюдалось некоторое увеличение ставок аренды и продажи (в пределах 2–3%). Для класса А отмечен более значительный рост в связи с ярко выраженным дефицитом площадей этого уровня. На данный момент ставки аренды для класса А составляют $580–650 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), для класса В — $300–530.

В 2005–2006 годах мы ожидаем дальнейшего роста рынка офисной недвижимости. В частности, прогнозируется увеличение общих площадей проектируемых зданий, а также числа и объемов продаж офисных помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж. По нашим прогнозам, произойдет стабилизация арендных ставок, продолжится плавный рост цены продажи на высококлассную коммерческую недвижимость.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»

На рынке офисной недвижимости по-прежнему ощущается некоторый дефицит предложений, несмотря на то, что, по разным оценкам, в 2005 году будет введено в эксплуатацию от 700 тыс. до 900 тыс. кв. м офисов класса А и В. Столице же требуется в десятки раз больше зданий, построенных по международному стандарту. Из наиболее значимых проектов этого года стоит выделить бизнес-центр «Северное сияние» на улице Правды (39 тыс. кв. м).

Среди тенденций я бы отметил увеличение срока заключаемых договоров — в настоящее время средняя продолжительность аренды офиса класса А составляет три–пять лет, причем многие договоры заключаются еще на этапе строительства делового центра. Продолжается децентрализация рассматриваемого рынка: все больше крупных офисных зданий возводится в районе третьего транспортного кольца, а также на окраинах Москвы. В качестве примера можно привести строящийся бизнес-центр в Строгине площадью 3,5 тыс. кв. м.

Во втором полугодии 2005 и 2006 году ожидается существенное увеличение предложений по реконструированным зданиям класса В и освоение промзон.

Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International

Усиливающейся тенденцией офисного рынка является рост числа договоров предварительной аренды. В первом полугодии 2005 года таким образом было снято 40% общего объема арендованных офисных площадей класса А. Спрос по-прежнему превышает предложение, что обусловливает дальнейшее снижение уровня вакантных помещений. В зданиях класса А доля свободных площадей на конец второго квартала 2005 года составила 2,1% (по сравнению с 2,5% в первом квартале), в зданиях класса В — 7,3% (против 7,5%).

Устойчивый рост спроса как со стороны российских, так и международных компаний на офисные помещения классов А и В способствует дальнейшему росту арендных ставок и цен продаж. Стоимость аренды повысилась на 5–7% для офисов класса А и на 3–4,5% — для площадей класса В. Средняя ставка на офисы класса А с учетом эксплуатационных расходов, но без учета НДС составляет $650–850 за 1 кв. м в год. На офисы класса В — $380–670.

Объем новых офисных площадей классов А и В, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года, оценивается на уровне 440 тыс. кв. м.

Алексей Наумов, управляющий деловым центром «Рубин»

Среди самых важных событий первой половины 2005 года можно назвать начало строительства комплекса «Федерация» в рамках проекта «Москва-Сити». Это самый большой из реализуемых офисных проектов на сегодняшний день, общая площадь которого равняется 355 тыс. кв. м. Кроме того, башня «Федерация» станет самым высоким зданием в Европе (340 м).

Арендные ставки на офисы класса А в 2005 году по сравнению с 2004 годом незначительно выросли, а на офисы класса В практически не изменились. В первом полугодии аренда офисов класса А стоила $560–630 за 1 кв. м в год (не включая НДС), класса В — $300–520.

Основные тенденции 2005 года, которые скорее всего сохранятся и в следующем году, — стабилизация арендных ставок, увеличение общих площадей проектируемых зданий и более активное строительство деловых центров за пределами Садового и даже третьего транспортного кольца.

Денис Соколов, старший аналитик отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko

К концу первого полугодия объем качественных офисных площадей достиг 4,08 млн кв. м. В мае на рынок коммерческой недвижимости поступили 29,7 тыс. кв. м построенных и реконструированных офисных площадей. Средний уровень свободных помещений класса А и В в середине года незначительно снизился — с 4,04 до 3,81%. Наибольшее количество вакантных площадей класса А было отмечено в центре Москвы и в Замоскворечье (5,9 и 3,1% соответственно).

В течение весенних месяцев средние арендные ставки для помещений класса А поднялись на 12,02%. В частности, в Замоскворечье за этот период стоимость аренды офисов класса А увеличилась на 9,95%.

В ближайшее время на рынок должны выйти несколько крупных интересных проектов. Компания «Диал Строй Инвест» построит на ул. Садовнической девятиэтажный офисный центр класса А «Новый Балчуг» (32 тыс. кв. м) с подземной парковкой на 160 машиномест. Он появится на месте двух ветхих жилых зданий, которые будут снесены. В 2006 году компания «Амираль Б.В.» на месте снесенной год назад гостиницы «Спорт» на Ленинском проспекте начнет возведение многофункционального комплекса общей площадью 285 тыс. кв. м с подземным гаражом. А к 2007 году инвестиционно-промышленная группа «Евразия» завершит строительство многофункционального тридцатиэтажного бизнес-центра на Поклонной улице общей площадью 103 тыс. кв. м.

Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group

Общий объем строительства офисных площадей классов А и В на конец второго квартала 2005 года составил 260–300 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2004 года темп ввода площадей замедлился на 18%. Общий объем сделок, осуществленных за первую половину 2005 года, составил 380 тыс. кв. м. Договоры предварительной аренды занимают 32% общего числа снятых и купленных площадей.

Средний уровень вакантных офисов класса А во втором квартале 2005 года незначительно увеличился по сравнению с первым кварталом и составляет 4,3%. В зданиях класса А наблюдается дефицит помещений небольшой площади (до 300 кв. м). При этом возросла доля сделок, заключаемых на помещения размером более 1 тыс. кв. м.

Неудовлетворенный спрос на офисы класса В привел к снижению доли свободных площадей до 7,1%. Наибольшей популярностью пользуются офисы размером 100–300 кв. м, расположенные в районе третьего транспортного кольца. Также наблюдается увеличение количества заявок на помещения в районах, прилегающих к МКАД.

Сохраняющийся спрос обусловливает дальнейший рост ставок, однако темпы увеличения, как и прогнозировалось, сократились. С начала 2005 года стоимость аренды офисов обоих классов выросла в среднем на 2–4%. Цены продаж помещений класса А практически не увеличиваются, а для зданий класса В рост составляет 1–1,5% ежемесячно. Стоимость наиболее удачных, построенных с учетом всех необходимых требований офисов будет расти. Ставка аренды (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для офисов класса А составляет $600–620 за 1 кв. м в год, класса В — $450–500.

Ожидается, что к концу 2005 года объем строительства достигнет 700–750 тыс. кв. м. Общий объем предложения зданий класса А составит 1,59 млн кв. м, класса В — 2,78 млн кв. м. Доля офисов класса А составляет 38% общего объема предложения, на класс В приходятся оставшиеся 62%.