Обитатели престижного жилья предпочитают обособленность

Как известно, именно месторасположение будущего жилья влияет на выбор состоятельных покупателей. При этом они просят не только подыскать квартиру поближе к Смольному или Петропавловской крепости, но и оградить их от неприятных соседей, а также предоставить возможность заниматься спортом, покупать продукты и ходить в кино, - все эти удобства должны быть неподалеку от их дорогостоящей квартиры.

Элитных домов в Петербурге сегодня не так уж и мало. Если учесть, что главным критерием для определения элитности жилья считается "место, место и еще раз место", то к таковым можно причислить практически все новые или реконструированные здания в историческом центре.

На заре становления рынка недвижимости состоятельные граждане выкупали комнаты у жителей коммуналок и приводили их в порядок. Однако рядом с выкупленной квартирой, на расселение и ремонт которой тратились большие деньги, жили люди разных с новым хозяином жизненных ценностей, интересов и увлечений. Чуть позже стало престижно покупать квартиру в элитном доме, построенном по индивидуальному проекту, оснащенном системой интеллектуального здания и пр. Но, поселившись здесь, полностью отгородиться от окружающего мира у многих не получалось. И покупатели стали склоняться к мысли, что комфортнее жить на территории, доступ на которую ограничен не консьержем, а высокими ценами.

Крестовский в единственном числе

В Петербурге число таких территорий достаточно ограниченно, а если предъявить еще и требование относительно месторасположения (пресловутое prime location), то останется и вовсе одна - Крестовский остров. Расположенный в центре города, он вместе с тем представляет собой зеленую зону. А хорошая экология - одно из требований придирчивого покупателя.

Единственное, что пока смущает, - полуразрушенные общежития, построенные еще в советское время. Но в ближайшее время этот недостаток будет устранен: строительство на острове выгодно и перспективно для компаний-застройщиков, так что обще жития активно выкупают, расселяют, затем сносят, а на освободившемся месте выстраивают новые комфортные и весьма дорогие дома.

Так, например, в свое время поступила компания "Элис", расселившая общежитие на проспекте Динамо, 4. "Элис" выбрала один из лучших участков на острове - с выходом к воде, однако реализовать проект у компании не получилось. В итоге она переуступила права на него корпорации "Петербургская недвижимость". Сейчас на объекте идет строительство, возводится элитный жилой комплекс "Морская звезда". По данным компании "Александр-недвижимость", на Крестовском острове сейчас осуществляется 19 крупных строительных проектов. Активное строительство на острове развернулось после принятия в 2001 году концепции развития Крестовского. Первым проектом стал нашумевший "Пятый элемент", застройщик - "Строймонтаж" (45 квартир площадью 140-300 кв. м; на вторичном рынке иногда появляются квартиры из этого комплекса, сейчас, например, есть два предложения - $1,3 млн и $2 млн). После "Строймонтажа" на остров пришли "ЛенспецСМУ" (комплекс на проспекте Динамо, 25/13), "Петербургстрой Skanska" (Крестовский проспект, 17, и Морская улица, 30), "Невский синдикат" (Крестовский проспект, 15) и т. д.

Среди наиболее интересных проектов риэлтеры называют те, что имеют выход к воде: "Олимпийскую деревню" (строительный адрес: Вязовая улица, 10, застройщик-Санкт-Петербургский спортивный центр "Автомобилист"), "Фаворит" (Крестовский проспект, 34, "Петербургреконструкция"), комплекс "Дом у моря" на набережной Мартынова, 74 (компания "Мартыновка", входит в группу компаний ЛСР). "Если говорить о цене, то средняя цена предложения, некий ориентир, - $2-2,5 тыс. за квадратный метр, верхняя планка не ограничена", - говорит директор отделения "Невское" компании "Миэль-недвижимость" Сергей Горбунов. Например, в комплексе "Морская звезда" "Петербургская недвижимость" обещает начать продажи с цены $5 тыс. за квадратный метр. Стоит отметить, что через несколько лет социальную обособленность жителей Крестовского острова могут испортить футбольные фанаты. На месте заброшенного сегодня стадиона имени Кирова "Газпром" намерен построить новую спортивную арену для ФК "Зенит". Фанаты вряд ли станут желанными для людей, которые платят за тишину и спокойствие. "С другой стороны, строительство стадиона может улучшить инженерную ситуацию на острове", - полагает Сергей Горбунов.

Смольный не поможет

Заместитель начальника отдела долевого строительства компании "Александр-недвижимость" Олег Калинин отмечает, что каждый новый застройщик сталкивается с нехваткой инженерных мощностей. "Решить эту проблему трудно даже в кулуарах Смольного", - сетуют в "Миэль-недвижимости".

С социальной инфраструктурой дело также обстоит проблематично: на острове нет школ, детских садов и медучреждений. Правда, достаточно много мест для занятий спортом: теннисные корты, бассейн "Спартак", Приморский парк Победы, тот же стадион имени Кирова, где катаются роллеры и велосипедисты, яхт-клуб. Торговая инфраструктура развита мало. "Но жильцы элитных домов и сами против торгового строительства, - утверждает господин Горбунов. - Всегда можно доехать до Петроградской стороны, где достаточно магазинов. То же самое относится и к развлекательной инфраструктуре. Остров ценится в первую очередь за тишину". На Крестовском работает один из крупнейших на сегодняшний день в Петербурге развлекательных комплексов "Диво-остров", расположенный рядом со станцией метро "Крестовский остров". Несколько лет назад у метро началось строительство жилого комплекса Maxximum (застройщик - компания "Радуга"), в состав которого также должен войти развлекательный центр. Однако в последнее время активных строительных работ на объекте незаметно.

Специалисты связывают простой с нехваткой средств. Вообще, срыв сроков строительства - типичная для домов на Крестовском ситуация. Обычные причины-те же финансовые сложности и проблемы с расселением граждан. Сроки по строительству своих объектов продлевали компании "Петербургреконструкция", "Торговый двор", "Автомобилист" и др. Большой проблемой острова считается хаотичность застройки: рядом с элитным домом стоят общежития, которые редко встретишь и в неэлитных районах. Среди комплексов с проблемным расположением называют "Фаворит" и "Олимпийскую деревню". Другая типичная ситуация - новое строительство рядом со сданным элитным домом.

Крестовский остров в общем уже вполне определен как место жилой застройки, однако в свое время городская администрация рассчитывала открыть на нем несколько гостиниц. Сегодня открыт лишь один отель ("Крестовский остров" на Депутатской улице, 34, проходящий в разных каталогах как класса две или три звезды). В ближайшее время должна быть сдана в эксплуатацию гостиница компании "Европа-отель". Среди перспективных проектов - воссоздание "Петербургреконструкцией" под гостиничный комплекс дачи Белосельских-Белозерских, сейчас компания подыскивает соинвесторов.

Малоэтажные Коломяги

Говоря о единых в социальном отношении территориях, стоит отметить еще несколько адресов. В середине 1990-х внимание застройщиков привлек район Коломяг. Здесь начали строить малоэтажные дома. В какой-то момент один из кварталов (ограниченный улицей Репищева, Коломяжским проспектом, Вербной и Афонской улицами) относили к элитным. Здесь активное строительство ведут две компании: "Коломяги-ретро" и "Содружество". Среди объектов - коттеджные комплексы "Георгиевское", "Новогеоргиевское", "Никитинская усадьба", "Орловская" и др. "Элитным район Коломяг вряд ли можно назвать, скорее - районом массового комфорт-класса, - комментируют специалисты "Петербургской недвижимости". - Средняя стоимость жилья здесь составляет $1-1,5 тыс. за квадратный метр".

Есть социальная инфраструктура: на территории квартала школа и детский сад. Для всего квартала их явно недостаточно, но есть школы по соседству: медицинская гимназия в Озерках, художественная школа, элитная школа N622. Правда, идиллию Коломяг нарушили крупные строительные компании: рядом с таунхаусами начали сооружать многоэтажные кирпично-монолитные дома, рассчитанные на сотни квартир (дома компаний "Северный город", "Инвестторг", "Сигма" и пр.). "Основные инженерные источники в квартале есть, и у них достаточно большой резерв по мощностям", - полагает директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский.

В Коломягах работает гипермаркет сети "Перекресток", на Выборгском шоссе открыты магазины "Лента" и "О'кей", куда жители района обычно ездят за покупками. К тому же в новых домах почти всегда оставляют место для встроенных помещений, которые предприниматели арендуют под небольшие магазины и предприятия обслуживания. Меньшую расторопность продемонстрировало транспортное управление города: в районе из общественного транспорта курсирует только 40-й автобус, правда, ситуацию несколько исправляют частные перевозчики.

Элитные зоны своими силами

Коломяги, как и Крестовский остров, застраиваются разными компаниями. Между тем сегодня в Петербурге осуществляется несколько проектов, призванных организовать обособленный жилой квартал силами одной компании.

Так, российско-финская компания "Петербургстрой Skanska" строит на берегу Нижнего Большого Суздальского озера в районе Шувалово-Озерков жилой квартал "Новая Скандинавия".Здесь на участке площадью более 100 тыс. кв. м возводят малоэтажные дома разных типов (таунхаусы и отдельно стоящие), а также объекты социальной (два ресторана, детский сад, медучреждение и объекты обслуживания), инженерной и транспортной инфраструктуры. Стройка стартовала в 2001 году. Стоимость квадратного метра - от 920 у. е. В эксплуатацию не так давно была сдана первая (из четырех) очередь комплекса. "Единственная вещь, которая мешает комплексу называться элитным, - соседство с железнодорожной веткой, однако шумоизоляция квартала сделана грамотно и никакого дискомфорта жители домов не испытывают", - говорит Игорь Горский.

Второй проект, рассчитанный, однако, уже на другого покупателя, - дворцово-парковый ансамбль "Северный Версаль" (компания "Конкорд менеджмент и консалтинг"). Рядом с Юнтоловским заказником на территории площадью 14 га сооружается комплекс из особняков в стиле петровского барокко и классицизма. Кроме жилых домов здесь также построят торгово-административный комплекс площадью 3 тыс. кв. м, в состав которого войдут ресторан, центр бытового обслуживания, спортивно-оздоровительный комплекс и мини-гостиница. Завершение проекта намечено на первый квартал 2007 года. Пока построен только один дворец - строение площадью 850 кв. м под названием "Манеж". Стоимость квадратного метра в комплексе сейчас составляет от $2,2 тыс. до $4 тыс. "Манеж", вместе с полной отделкой и участком 50 соток, продали за $4 млн. Всего в комплексе запроектировано 42 дворца, 12 из них на сегодня уже продано. По словам начальника отдела недвижимости "Конкорда" Анны Прозоровой, половина покупателей - петербуржцы, но есть три москвича и два иностранца.

На очереди - пригороды

"Новая Скандинавия" и "Северный Версаль" - скорее отдельные проекты, и делать далеко идущие выводы о формировании на их базе новых элитных районов нельзя, оба они находятся на ранних стадиях реализации. Специалисты прогнозируют появление таких зон в пригородах. Оно и понятно, на территории Петербурга большие свободные площади можно найти разве что в неэлитных районах. Руководитель отдела маркетинга "Петербургской недвижимости" Николай Пашков полагает: "Есть потенциал формирования элитных зон в Пушкине и Петродворце, но только при условии, что это будут крупные проекты, на десятки квадратных метров, предусматривающие комплексное решение таких вопросов, как обособленность, благоустройство, однородный социальный состав". Сейчас говорить о каких-то прецедентах элитных домов там пока нельзя. "В любом случае там может быть "элита" для Пушкина или Павловска, "элита" в масштабах Петербурга в этих пригородах вряд ли возможна", - полагает Игорь Горский.

Дата публикации: 14:06 09 сентября 2005

Источник: bpn.ru