Олигархи выходят на стройплощадки

На столичном строительном рынке набирает обороты передел собственности. Крупнейшие компании меняют владельцев. Последней в ряду подобных сделок стало приобретение компанией «Базовый элемент» контрольного пакета акций одного из главных застройщиков столицы — ОАО «Главмосстрой». По общему мнению, в ближайшее время последуют и другие крупные сделки. Городские власти, до недавнего времени полностью контролировавшие ситуацию на московском строительном рынке, не выказывают никакого беспокойства по поводу происходящего.

Но если стремление вложить средства в перспективную строительную отрасль вполне объяснимо, то какие причины могут побудить с этими активами расстаться?

Что нам стоит продать стройки?

Череду крупных сделок со строительными активами открыла продажа цементного подразделения «Интеко» холдингу «Евроцемент групп», которая состоялась в марте этого года. Вскоре после этого владелец «Интеко» Елена Батурина избавилась еще от одного крупного производства — Домостроительного комбината № 3 (ДСК-3). Он был продан группе компаний «ПИК».

Очередной сенсацией на рынке стал переход контрольного пакета акций одной из крупнейших строительных компаний Москвы «Главмосстрой» в распоряжение «БазЭла», принадлежащего Олегу Дерипаске. До сих пор крупными пакетами акций «Главмосстроя» официально владели несколько акционерных обществ, а также физические лица, в том числе — менеджмент компании. Чьи именно акции были куплены «БазЭлом» — неизвестно. Однако большинство участников рынка уверены, что «Главмосстрой» непосредственно контролировали городские власти во главе с мэром столицы Юрием Лужковым. Поэтому распродажу строительных активов, начатую Еленой Батуриной и, по общему мнению, продолженную ее супругом, многие восприняли как прощание последнего со своей должностью.

«Предположение, что мэр распродает свои активы в преддверии отставки, похоже на правду, — считает директор департамента инвестиционной деятельности компании «Комстрин» Григорий Такоев. — На мой взгляд, все эти продажи связаны исключительно с тем, что готовится смена нашему мэру. Те, кто окажется у власти после ухода команды Лужкова, не будут располагать теми ресурсами, которые имели их предшественники: у новой власти скорее всего не будет возможности застраивать так много площадей «панелью» и давать работу своим ДСК. Поэтому логично сейчас от них избавиться — видимо, так завуалировано дают о себе знать люди, которые будут впоследствии близки будущему градоначальнику».

Есть и другая точка зрения: некоторые игроки рынка не склонны видеть в этой ситуации политическую подоплеку и объясняют все чисто экономическими причинами. «Продажей части своего бизнеса Елена Батурина просто фиксирует прибыль на должном уровне. Мы расцениваем это как абсолютно гениальный управленческий ход, — говорит директор управления рекламы и коммуникаций концерна «Крост» Леонид Белага. — Елена Николаевна продала активы, развитие которых замедлилось, с тем чтобы уйти в сферы, которые развиваются более интенсивно — в частности, гостиничный бизнес. Это очень грамотная стратегия для того, кто хочет быстро развиваться».

Вложения надежные...

Действительно, столичный строительный бизнес уже не приносит столь баснословных и, главное, легких прибылей, как раньше. Правила игры заметно усложнились: рост цен едва догоняет инфляцию, покупатели становятся все более разборчивыми, провоцируя появление «неликвида», а законодатели «закручивают гайки» (застройщики до сих пор не могут определиться, как можно работать в соответствии с новым законом об участии в долевом строительстве). В этих условиях кажется объяснимым решение избавиться от хлопотного бизнеса и пустить на прежде закрытый рынок «чужаков».

В то же время вложения в строительную отрасль столицы не утратили привлекательности для крупного капитала. Во-первых, потому, что являются пусть и не сверхдоходным, но вполне надежным способом инвестиций. Достаточно вспомнить о том, что только в первом полугодии 2005 года прибыль главного актива О. Дерипаски — компании «Русал» — составила около $3 млрд. При таких условиях как нельзя более актуален вопрос размещения свободных средств. Возможностей же для этого на сегодняшний день немного: фондовый рынок пока находится в зачаточном состоянии, совершить сделку типа приобретения «Челси» означает подвергнуть себя риску вызвать неудовольствие «наверху», а вот инвестиции в недвижимость считаются делом не только вполне надежным, но даже модным.

«У людей, которые приобретают строительные компании, настолько много денег, что им надо что-то купить, надо куда-то вкладывать средства, — говорит Г. Такоев. — Скорее всего им просто сказали: есть возможность получить такой актив. К тому же стройкомбинаты — это определенный штат людей, определенные мощности, определенное имя. Это актив, который в будущем можно либо развить, либо продать».

«Раньше никто не продавал акции таких компаний. Теперь у влиятельных финансово-промышленных групп появилась возможность приобрести очень крупные строительные структуры, — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Причем иногда интереснее брать не самые эффективные компании. Они все равно при этом обладают огромным штатом, опытом, сложившейся структурой бизнеса как во внешней среде, так и внутри самой компании. Смена топ-менеджеров, более действенная политика в области конкурсов и тендеров, крупные проекты — и строительная компания может стать очень значительным активом в портфеле промышленной группы, даже с возможным дальнейшим выводом на рынок IPO».

По мнению Л. Белаги, крупный олигархический капитал вкладывает деньги в то, что всегда будет представлять ценность: «Несмотря на то что темпы роста цен на жилье замедлились, все, наконец, осознали, что недвижимость — это один из наиболее стабильных секторов рынка. Поэтому серьезный капитал сейчас вливается в строительство и недвижимость, используя эти отрасли как способы надежного размещения денег. Время самое подходящее: прошлым летом рынок немного лихорадило, а теперь он стабильно, спокойно развивается. Далее приток инвестиций в недвижимость будет только увеличиваться».

Примечательно, что у профессионалов существуют две диаметрально противоположные точки зрения на сегодняшнее состояние рынка. С одной стороны, как было сказано выше, ситуация усложнилась, что, по мнению некоторых аналитиков, и спровоцировало приход крупных игроков — только они в состоянии работать в таких условиях. В то же время высказывается мнение, что именно наступившая стабилизация рынка позволила прийти на него новым, не слишком опытным игрокам. «На галопирующей лошади усидит не всякий, здесь нужна очень хорошая подготовка, — говорит Л. Белага. — Прибыль — та же скачка: раньше, когда темп ее был стремителен, нужны были «ковбои» — опытные профессионалы. Теперь, когда лошадь идет не очень быстро, на нее могут сесть и другие».

...Но не перспективные

Так или иначе, вопрос о том, насколько перспективными были совершенные сделки для покупателей, остается открытым. До сих пор «Главмосстрой» существовал в основном за счет городских заказов — на их долю приходилось около 80% возводимого компанией жилья. Немалую часть проектов составлял горзаказ и для ДСК-3. Но в дальнейшем такая расстановка сил едва ли сохранится: городские власти не будут стараться загрузить работой «чужие» мощности. К тому же нет никаких гарантий, что будущий мэр станет так же активно застраивать столицу, расходуя бюджетные деньги на снос ветхого жилья и строительство квартир для очередников.

Весьма сомнительной выглядит и востребованность в столице панельных домов, которые составляют основную часть производства «Главмосстроя» и являются единственным продуктом ДСК-3. Ни для кого не секрет, что «панель» активно «выдавливается» из Москвы, а свободных площадей, пригодных для массовой застройки, в столице практически не осталось.

Тем не менее приобретатели стройкомбинатов смотрят в будущее весьма оптимистично. «Вхождение ДСК-3 в состав группы компаний «ПИК» существенно расширит наше присутствие на рынке крупнопанельного домостроения в Москве и Московской области», — утверждает руководитель пресс-службы ПИК Наталия Коновалова. По ее мнению, в Москве осталось «огромное количество» неосвоенных участков: «Возьмите те же промзоны, которые занимают около 20 тыс. га. Многие застройщики занимаются выводом промышленных предприятий за черту города и строят на их месте жилые районы».

Кроме того, в ПИК твердо убеждены в долгосрочной перспективе строительства панельного жилья в Москве и области. «Мы не исключаем возможность, что панель будет трансформироваться, а ДСК придется совершенствовать выпускаемые серии, — говорит Н. Коновалова. — Но если наступит такая ситуация, что через шесть–семь лет дома серии «Парус» окажутся невостребованными, мы совершенно спокойно перейдем на производство домов по индивидуальным проектам — оборудование ДСК это позволяет. Возможно, будут незначительные потери в объемах, но мы готовы к изменениям на рынке.

Пока сформированной инвестиционной программой застройки Москвы и Подмосковья загруженность домостроительных комбинатов обеспечена как минимум до 2012 года. Только наша собственная утвержденная программа строительства жилья предполагает в ближайшие несколько лет возведение в Москве около 2 млн кв. м жилья, в Подмосковье — около 3 млн кв. м. В нашу программу включены площадки, закрепленные за ДСК-3 и насчитывающие около 1 млн кв. м жилья инвестиционной и муниципальной застройки».

Некоторые «сторонние наблюдатели» также не склонны предрекать сменившим владельцев компаниям проблемы с получением земли под застройку. «Возможно, что уже выделенные участки будут новыми владельцами пересмотрены с точки зрения планов их застройки, хотя это маловероятно, — считает К. Ковалев. — Что касается новых участков, то не думаю, что с их приобретением возникнут проблемы. Распределение участков как при муниципальном заказе, так и коммерческом проводится на рыночной основе, посредством конкурсов, аукционов, тендеров. Вышеназванные компании станут участвовать в них на тех же основаниях, что и раньше, и будут иметь равные возможности с другими участниками получить участок».

Не все склонны «ставить крест» и на «панели». «Неправильно было бы сказать, что панельное жилье становится все менее востребованным, по крайней мере среди потребителей. Наибольшим спросом всегда пользуются самые дешевые и самые дорогие квартиры. Напротив, бизнес-класс нуждается в очень хорошем маркетинговом продвижении для успешных продаж», — отмечает К. Ковалев. Хотя, по его мнению, перспективность покупки производящих «панель» комбинатов с точки зрения инвесторов невелика: «Монолитное домостроение является менее затратным по сравнению с панельным и более окупаемым.

Естественно, застройщикам выгоднее строить «монолит». Панельное строительство может приносить прибыль, только если оно массовое, а не при единичной точечной застройке. Кроме этого панельное строительство подразумевает, что правильное использование земельного участка будет ограничено сериями, а при использовании «монолита» технологии, особенности архитектуры и планировки домов позволяют более выигрышно использовать земельный участок на этапе его строительства и реализации».

Несмотря на все оговорки, некоторые участники рынка считают панельное домостроение достаточно выгодным направлением бизнеса. «Панель» в любом случае востребована средним классом, в дальнейшем будет развиваться ипотека, что также потребует строительства жилья самой дешевой категории, — считает Г. Такоев. — Конечно, в Москве никаких «панелей» не будет, хотя сейчас под расселение такие дома строятся. Значит, «панель» будет выводиться в область: застраивать там все «монолитом» дороговато. А проблема противодействия местных властей, которые не хотят пускать на свой рынок московских застройщиков, решается одним звонком сверху. Работа на ближайшее время всем найдется».

Последнее утверждение недавние события делают все более спорным. Как известно, Московский строительный союз обратился к Владимиру Ресину с просьбой пересмотреть городскую программу строительства монолитных жилых домов за счет бюджетных средств и передать выделенные для этих целей площадки тем, кто сможет построить на них более дешевое панельное жилье. И если для ДСК-3 положительное решение этого вопроса будет означать загрузку мощностей, то компании, купленные Олегом Дерипаской, своих строительных площадок попросту лишатся (в письме указаны адреса, по которым строительство монолитных домов ведет «Главмосстрой»).

Какое бы решение ни принял глава столичного стройкомплекса — сигнал, согласитесь, тревожный. Нет никаких гарантий, что подобное не будет повторяться и впредь.

Дата публикации: 10:31 12 сентября 2005

Источник: bpn.ru