Продается всё!

Из всех типов коммерческой недвижимости сегмент торговой недвижимости наиболее приближен к потребителю, так как большинству жителей столицы приходится ежедневно посещать многочисленные торговые центры и гипермаркеты. Поэтому рынок торговой недвижимости привлекает особое внимание не только многочисленных инвесторов, но и рядовых граждан, внимательно следящих за появлением новых объектов и сетей. Девелоперы не отстают от процесса, а аналитики называют торговую недвижимость самым активным сегментом.

«Рынок торговых помещений Москвы растет быстрыми темпами. Каждый год в Москве сдается в эксплуатацию несколько сот тысяч качественных торговых площадей. За последние 2-3 года практически во всех районах столичного мегаполиса были построены крупные торговые и торгово-развлекательные центры», - отмечает директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова.

Самые-самые

Как и в других направлениях коммерческой недвижимости, в торговом сегменте присутствуют как западные, так и российские компании, традиционно соперничающие друг с другом за московского потребителя. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, с одной стороны «лидерами на московском рынке торговой недвижимости являются российские сети «Перекресток», «Седьмой Континент», «Пятерочка», «Мосмарт», сети по продаже электроники, такие как «Эльдорадо», «М-Видео», «Техносила»», а с другой - «сегмент торговой недвижимости привлекает и множество иностранных ритейлеров». Как отмечает эксперт, среди них IKEA, Aushan, Ramstore, Metro, Marktkauf, OBI, Spar. «Влияние этих операторов на рынок Москвы без преувеличения можно назвать огромным. Привнося свой опыт и технологии ведения бизнеса на наш рынок, эти компании изначально предлагали новые форматы торговли, благодаря им активно развивался и продолжает развиваться формат cash&carry и гипермаркета», - заключает Михаил Гец.

Со своим коллегой в перечислении списка лидеров рынка соглашается и Юлия Дальнова. По ее словам, «в данный момент ведущими игроками на столичном рынке коммерческой недвижимости являются крупные западные ритейлеры: Aushan, Metro, Ramstore, Spar, Billa». Среди российских ритейлеров лидирующие позиции, по ее мнению, занимают «Перекресток», «Седьмой Континент», «Пятерочка», «Копейка», «Мосмарт», «Патэрсон».

Как отмечает Юлия Дальнова, «характерной особенностью некоторых российских и западных торговых сетей является тот факт, что они не стремятся арендовать площади в торговых комплексах, а ведут собственный девелопмент». Яркими представителя данного направления развития собственного бизнеса, по словам эксперта, являются французский Aushan, немецкое Metro, турецкий Ramstore, а также российские Патэрсон и Мосмарт. «Особняком стоит шведская Ikea, которая заявила о намерении реализовать в течение последующих 2-3 лет на территории России и Украины несколько проектов. Одним из знаковых проектов уходящего года считается проект торгово-развлекательного центра «МЕГА Белая Дача». Официальная церемония закладки первого камня состоялась 18 мая 2005 года, а уже 15 сентября двери нового комплекса готовы принять первых посетителей», - рассказывает представитель Knight Frank.

География предпочтений

По данным экспертов, на сегодняшний день в Москве действует около 85 крупных торговых центров, расположенных в самых разных районах столицы, так как обитатели каждого московского округа должны иметь возможность делать покупки недалеко от дома или места работы, считают девелоперы и постепенно расширяют географию торговых точек. Однако, несмотря на активное развитие сегмента, в Москве остаются районы, лидирующие по количеству торговых центров. «Наибольшее количество действующих торговых комплексов приходится на сектор Северного, Северо-Западного округов. В этой части Москвы сосредоточено до 30% торговых центров», - говорит Михаил Гец. Однако самый высокий процент реализуемых торговых площадей, по его словам, приходится на район третьего транспортного кольца. Отметим, что аналогичного мнения придерживается большинство экспертов рынка.

«На данный момент всплеск девелоперской активности напрямую связан с освоением локаций в непосредственной близости третьего транспортного кольца, основная привлекательность этих территорий заключается в том, что в центре столицы участков пригодных для строительства объектов торговой недвижимости практически не осталось», - отмечает эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Малюшкин.

По мнению Юлии Дальновой, у такой тенденции есть два объяснения. Во-первых, отмечает эксперт, «одним из важных критериев, влияющих на размещение торговых центров в столичном регионе, является наличие свободных участков». Поэтому, по ее словам, как правило, новые комплексы возникают в непосредственной близости с крупными транспортными развязками: МКАД, ТТК, рядом со станциями метро, которые аккумулируют покупательский трафик. Во-вторых, говорит Юлия Дальнова, «перспективным направлением считаются высвобождающиеся площади предприятий, расположенных в пределах ТТК, выводимых за пределы мегаполиса». «Потенциал таких зон огромен, благодаря местоположению и наличию так называемого скрытого резерва покупателей, не готовых или не имеющих возможность добраться до торговых центров, расположенных за пределами города. Застройка таких пятен будет вестись интенсивными темпами, так как конкуренция за обладание такими площадями уже сейчас находится на высоком уровне», - заключает эксперт.

«Наибольшая строительная активность наблюдается в районе МКАД, где возводятся крупные торговые центры, главным образом, за счет иностранных торговых операторов, приходящих на российский рынок», - добавляет Михаил Гец.

Помимо крупных торговых центров, в столице остается множество небольших бутиков и фирменных магазинов, являющихся зачастую торговым «лицом» Москвы. По мнению Алексея Малюшкина, не стоит забывать торговые «коридоры» города - Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое Кольцо, Кутузовский пр-т, Ленинградский пр-т, Ленинский пр-т, пр-т Мира, Бульварное Кольцо. Как правило, магазины, бутики, кафе и рестораны располагаются здесь на первых этажах жилых домов, занимая по площади в среднем от 50 до 300 кв. метров. Кроме того, торговые площади в центре города расширяются за счет выводы промышленных предприятий. «В последнее время наметилась тенденция перепрофилирования некоторых советских производственных объектов под современные торговые и офисные комплексы. Такая «переориентация» стала возможна, главным образом, благодаря их месторасположению: близость к центру города», - говорит Юлия Дальнова.

Полной противоположностью торговых площадей в центре столицы являются торговые центры в спальных районах Москвы, все более набирающие популярность. С одной стороны, по мнению экспертов, такие комплексы менее ликвидны. «Торговые центры в густонаселенных спальных районах – это локальный рынок, с ограниченной пропускной способностью, в отличие от торговых площадей на лучевых/радиальных проспектах, которые не имеют ограничений по проходимости, ввиду чего являются более ликвидными», - говорит Алексей Малюшкин. С другой стороны, по словам Юлии Дальновой, «тенденцией первого полугодия 2005 года стало введение в эксплуатацию около 15 000 кв. м. торговых площадей в торговых комплексах, расположенных преимущественно на территории спальных районов». Пионерами данного направления считаются ведущие операторы российских розничных сетей: Седьмой Континент, Патэрсон, а также успешный турецкий ритейл Рамстор, который уже построил в Москве несколько торговых комплексов.

Примерно такого же мнения придерживается Михаил Гец. «Значительно возрос интерес к освоению новых площадей в районе МКАД, спальных районов Москвы и Подмосковья. В I полугодии 2005 года крупные объекты стали появляться и в традиционно «спальных» районах г. Москвы. К таким можно отнести Торговый центр «Ладья» (26 тыс.кв.м), открытый в апреле в Митино, и Торговый центр «Подсолнухи» (19 тыс.кв.м) на Открытом шоссе», - резюмирует он.

Если же обратиться к конкретному распределению по округам, то, по данным компании Blackwood, лидером, как мы упоминали выше, является северо-северо-западный район столицы (30%), на втором месте юг – 25%, на третьем месте – запад-юго-запад (20%), в пределах Садового кольца расположено 14% торговых площадей, а 11% находится на востоке столицы.

Предложение, как всегда, отстает

В первом полугодии 2005 года, по данным Blackwood, продолжился рост предложения на рынке торговых площадей. За первые месяцы 2005 года в Москве было открыто 6 крупных торговых комплексов. «Помимо этого, предложение торговых площадей пополнилось за счет ввода в эксплуатацию небольших магазинов, расположенных в «спальных» районах столицы и не имеющих профессионально разработанной концепции», - говорит Михаил Гец. По его словам, объем нового строительства за этот период составил около 270 тыс. кв.м. Для сравнения, по мнению эксперта, прирост торговых площадей в профессиональных торговых центрах за аналогичный период 2004 года составил около 200 тыс. кв. метров. Таким образом, темпы роста предложения увеличились более чем на 35%.

К наиболее значимым торговым объектам первого полугодия в компании Blackwood относят ТЦ «РИО» общей площадью 92 тыс. кв.м на Севастопольском проспекте, ТЦ «Европарк» (85 тыс. кв.м) на Рублевском шоссе, ТЦ «Варшавский» (30 тыс. кв.м).

«Однако, несмотря на рост количества новых объектов, предложение на рынке по-прежнему остается ограниченным, уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах составляет не более 2-3% по Москве. В то же время отмечается увеличение уровня свободных помещений в торговых центрах, не обладающих продуманной концепцией», - подчеркивает Михаил Гец.

С таким описанием согласны и другие эксперты. По мнению аналитиков Penny Lane Realty, несмотря на появление новых объектов, предложение на рынке на сегодняшний день остается довольно ограниченным. «Как результат - уровень свободных площадей в профессиональных торговых центрах столицы в среднем не превышает 3-4%. Хотя в целом можно отметить, что уровень вакантных площадей напрямую зависит от продуманности концепции торгового центра», - считает Алексей Малюшкин.

Наименьшее количество предложения сосредоточено в самых популярных «торговых рядах» столицы. Как отмечает Алексей Малюшкин, «изначально столица строилась с небольшим количеством торговых помещений на первых линиях административных зданий и жилых домов, в итоге, во многих торговых коридорах столицы существует стабильный дефицит таких площадей». По словам эксперта, в среднем по ведущим торговым коридорам столицы уровень вакантных площадей составляет 5-6%. Однако, по мнению Михаила Геца, наблюдается некоторое увеличение доли свободных площадей на Пятницкой улице, на Ленинградском проспекте и на Арбате. Средний уровень вакантных площадей по лучшим торговым улицам столицы, по данным Blackwood, составляет около 9%: самый низкий уровень свободных помещений отмечен на Садовом кольце (около 2%), самый высокий - на Пятницкой улице (около 16%).

«Обеспеченность торговыми площадями Москвы по сравнению с ключевыми европейскими столицами пока довольна низкая, поэтому спрос на качественные торговые площади в 2005 году остается по-прежнему высоким, а уровень свободных площадей в торговых центрах составляет порядка 5 %», - добавляет Юлия Дальнова. По ее мнению, объемы нового строительства в столичном мегаполисе, прежде всего, зависят от привлекательности такой формы вложения инвестиций. «К тому же в значительной степени они формируются соотношением спроса и предложений, количеством профессиональных игроков, присутствующих на московском рынке коммерческой недвижимости, пулом компаний, оказывающих консультационные услуги и имеющие опыт реализации подобных проектов, а также применительно к столичному рынку недвижимости, наличием свободных строительных площадок», - считает эксперт.

Между тем, спрос на торговые площади в столице, по мнению всех специалистов, остается очень высоким. «Достаточно высокий спрос на торговые помещения в Москве, во многом обусловлен ростом существующих торговых сетей ведущих операторов, и появлению новых игроков на рынке», - говорит Алексей Малюшкин. Кроме того, по мнению Михаила Геца, на рынок выходят новые торговые операторы, а также продолжается развитие существующих сетей.

Вопрос денег

По данным компании Blackwood, строительство торгового центра обходится инвестору – дешевле, чем строительство офисного здания класса А, но дороже, чем возведение складского комплекса – примерно $700-1000 за квадратный метр. При этом средняя ставка аренды составляет $600-1500 за квадратный метр в год, а ставка продажи – $3000 за квадратный метр. Однако в ритейле все зависит от уровня и расположения объекта: если арендные ставки в небольшом торговом центре в Южном Бутово будут невысокими, то помещение в одном из торговых «коридоров» столицы обойдется в десятки раз дороже.

«Говорить о сроках и отдаче от инвестиций довольно сложно, ввиду того, что при расчетах надо точно знать сумму первоначальных вложений, плюс большое количество факторов, способных увеличить или уменьшить конечный порядок прибыли. У ритейла срок окупаемости около 5-6 лет, доходность от 15% до 17%, но на конечный порядок чисел влияет огромное количество факторов», - считает Алексей Малюшкин. В компании в свою очередь Blackwood полагают, что доходность торговой недвижимости составляет 12-15%, а срок окупаемости при сдаче в аренду составляет 3-5 лет.

«Несмотря на растущую стоимость реализации проектов, остающийся стабильным уровень ставок аренды, высокий спрос на торговые площади в профессиональных торговых центрах и все еще достаточно низкий уровень конкуренции между ними позволяют достичь привлекательного для инвесторов уровня доходности, пожалуй самого высокого на московском рынке коммерческой недвижимости. Этот тезис подтверждается растущим количеством новых торговых объектов», - отмечают в свою очередь аналитики компании «Сolliers International». Помимо перечисленных выше торговых центров «РИО», «Европарк» и «Варшавский», в компании выделяют ТЦ «Ладья» общей площадью 25,1 тыс. кв. м и ТЦ «Аркадия» общей площадью 7,5 тыс. кв. метров.

Однако стоит добавить, что по доходности сегменту торговой недвижимости конкуренцию могут составить только складские помещения, но в каждом конкретном случае, по мнению экспертов, все зависит от конкретного объекта.

Тенденции рынка

Перспективы рынка торговой недвижимости все специалисты оценивают очень радужно. Как бы ни развивалась ситуация в других сегментах, Москва в ближайшие годы вряд ли потеряет свою торговую привлекательность, а растущие, медленными темпами, но растущие доходы населения все сильнее стимулируют строительство новых объектов.

Согласно заявленным планам строительства до конца текущего года, по данным Blackwood, будет введено в эксплуатацию еще более 500 тыс. кв.м площадей, таким образом, совокупный объем предложения в качественных торговых центрах достигнет в конце 2005 года 2,8 млн. кв.м. «В целом, говоря о московском рынке торговой недвижимости, можно отметить положительную динамику. Общая экономическая ситуация в России остается благоприятной, потребительские доходы растут, увеличивается оборот розничной торговли. Принимая во внимание все эти факторы, можно уверенно прогнозировать дальнейшее развитие формата торговых центров», - уверенно прогнозирует Михаил Гец.

В Penny Lane выделяют несколько дополнительных причин, обусловливающих развитие этого сегмента рынка. «Поскольку усиливается конкуренция между торговыми центрами, и за последние несколько лет значительно уменьшилась доля популярных в начале 90-х оптовых и вещевых рынков, легко предсказать, что торговые центры, отвечающие международным стандартам, с продуманной концепцией и компетентным управлением, будут наиболее успешными», - говорит Алексей Малюшкин.

При этом развитие торговой недвижимости в столичном регионе тесно связано с развитием региональных рынков, считают некоторые эксперты. В частности, по мнению Юлии Дальновой, дальнейший рост этого сегмента рынка коммерческой недвижимости будет обусловлен выходом на региональные рынки России и стран СНГ крупных западных и российский розничных сетей.

Комментарии специалистов:

Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank:

В настоящее время московский рынок розничной торговли характеризуется устойчивым ростом. Появляются новые форматы торговли, которые завоевывают российский рынок коммерческой недвижимости. Одним из самых успешных и популярных форматов розничной торговли в странах Запада является формат - гипермаркета. Поэтому выход на рынок в нынешнем году немецкой розничной сети Real был предопределен. В настоящее время в московском регионе построено 2 гипермаркета Real. Российские ритейлеры также осваивают для себя этот новый формат торговли. Пионерами в данном направлении являются российские Grosmart и Мосмарт.

Еще одним успешным направлением развития отечественного рынка розничной торговли считается расширение строительства дискаунт центров, работающих в ценовой нише low end, которую сегодня в России занимают продовольственные и вещевые рынки. В данный момент на московском рынке ритейла наблюдается тенденция по продаже в крупных дискаунт центрах небрэндовых товаров. Согласно экспертным оценкам такой шаг со стороны владельцев дискаунт центров, прежде всего, направлен на занятие новой свободной ниши в торговле, так как покупательская лояльность к самому брэнду дискуант центра пока еще не достаточно высока, как на Западе. Характерным примером покупательской лояльности может служить выбор дискаунта не по близости его расположения, ассортиментной линейке и уровню цен, а внутренней расположенности покупателя, формирующейся на протяжении длительного периода времени.

Дата публикации: 13:25 13 сентября 2005

Источник: bpn.ru