Ипотека - это выгодно

Традиционно ипотека в России воспринимается как инструмент приобретения жилья, с одной стороны доступный немногим, а с другой – потенциально предназначенный для небогатых граждан, которым не хватает собственных накоплений на покупку квартиры. Однако ипотека может быть еще и весьма эффективным инструментом инвестирования.

Как известно, наиболее высокие прибыли возможны в самых рисковых сегментах рынка, поэтому несформировавшиеся рынки с одной стороны представляют некоторую опасность для осторожного игрока, а с другой способствуют сосредоточению высокой прибыли. Система ипотечного кредитования в России, по мнению большинства специалистов, уже сформировалась, процесс эволюции она прошла еще не до конца, что связано, прежде всего, с высоким уровнем инфляции и слабым развитием системы страхования рисков. На сегодняшний день высокие банковские проценты за право пользования кредитом защищают банки от скачков инфляции, а следовательно от потери прибыли. Однако, со временем, благодаря возможному уменьшению инфляции, процентные ставки, по мнению экспертов, будут снижаться, а следовательно у заемщика появится возможность заработать на этой разнице. Более того, говорят некоторые специалисты, такая возможность у него уже появилась.

Перефинансирование кредита

Схема перефинансирования ипотечного кредита выглядит следующим образом: заемщик берет кредит в банке, затем выплачивает ссуду в течение какого-то времени, а потом расторгает старый кредит и оформляет договор на получение нового кредита с меньшей процентной ставкой. Естественно, такая возможность будет выгодна клиенту только при существенном понижении процентных ставок на ипотечном рынке. «При долгосрочном кредитовании на срок 10 – 25 лет снижение процентной ставки даже на 1% годовых уже является экономически обоснованным фактором для стимулирования заемщиков на поиск вариантов рефинансирования полученного ипотечного кредита», - считает начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова.

Однако, как говорят эксперты, несмотря на то, что предпосылки для такого механизма созданы, в действительности в России он пока не работает. «В настоящее время кредитный продукт на цели рефинансирования ранее выданных кредитов на российском рынке не представлен; сделки носят единичный характер, причем, как правило, банк разрабатывает индивидуальную схему перевода долга, которую нельзя рассматривать как унифицированный кредитный продукт», - полагает эксперт.

Как отмечает Игорь Жигунов, «на сегодняшний день технология такая, что вначале заемщику надо погасить тот кредит, который уже есть. Следующий же кредит будет уже не на покупку квартиры, а под ее залог. А так как кредиты под залог недвижимости дороже и процентные ставки по этим программам составляют 12-14%, такие схемы выгоды не принесут». Кроме того, как напоминает эксперт, получение каждого кредита связано с дополнительными расходами, а следовательно выгода такого рефинансирования стремится к нулю.

В такой ситуации у заемщика есть потенциальная возможность обратиться в другое кредитное учреждение, однако и этот шаг не принесет желаемого результата. «Возможен, конечно, вариант, когда клиент захочет взять кредит в другом банке, однако сейчас разница ставок в различных банках не велика», - говорит Игорь Жигунов.

По словам Марии Серовой, немаловажное значение имеют и более глобальные факторы. «Во-первых, возможность массового внедрения данного продукта появилась у банков только в 2005 году, после принятия пакета законопроектов, направленных, в том числе, на защиту прав кредитора при оформлении такого рода сделок. Во-вторых, несмотря на произошедшее в течение последних нескольких лет снижение процентных ставок, спрос как на жилье, так и на ипотечные кредиты все еще не насыщен, при этом рост цен на квартиры полностью оправдал 15% ставки в долларах США по кредитам, выданным в 2000 – 2002гг», - считает эксперт.

Посткредитное сопровождение

Зачастую заемщику не так просто добиться перефинансирования даже в том же самом банке, где был оформлен ипотечный кредит. «Без согласия первого кредитора это безумно сложно и дорого, а согласие на выборочные кредиты получить почти невозможно. Пакет кредитов – пожалуйста. По отдельности – извините», - говорит директор Центра кредитов и займов Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Владимир Лопатин. С этой целью «БЕСТ-Недвижимость» разработала необычное новшество – посткредитное сопровождение клиента. Механизм заключается в следующем: при существенном снижении процентных ставок на рынке ипотеки Центр либо добьется адекватного уменьшения ежемесячных платежей в том же банке, куда ранее направил своего клиента, либо перекредитует его в другом банке без каких-либо препятствий со стороны первого кредитора. На сегодняшний день ипотечным брокерам удалось заключить соглашение с Росбанком, планируется также, что к этой программе подключатся и другие банки.

«Мы с нашими партнерами договариваемся: не можешь или не хочешь сам снижать процент для нашего клиента – тогда не препятствуй перекредитованию его в другом, нами рекомендованном банке», - прокомментировал заключение договора Владимир Лопатин.

Однако эксперты ипотечного рынка оценивают нововведение не так однозначно. Как заявила председатель правления Русского Ипотечного Банка Галина Симонова, «запуск программ по перефинансированию клиентов, объявляемый некоторыми агентствами недвижимости является не более чем маркетинговым ходом, который нацелен на привлечение клиентов». «Банки при незначительном снижении процентной ставки не станут переманивать клиентов у других банков, т.к. это не покроет их издержек на осуществление подобных сделок перефинансирования. Кроме того, существуют обусловленные российским законодательством риски того, что в случае дефолта по такому «перефинансированному» кредиту банк-кредитор не сможет выселить заемщика из заложенной квартиры и, следовательно, получит огромные убытки», - считает эксперт.

Игорь Жигунов в свою очередь полагает, что банкам самим выгодно предложить своему клиенту кредит с более низкой процентной ставкой. По его словам, «сложно оценить, что участник рынка может обещать клиентам банка – все изменения в договор могут быть внесены только банком или заемщиком». «Три-четыре года назад заемщики получали ипотечные кредиты под 18-19% годовых, поэтому, естественно, что им сейчас выгоднее перекредитоваться. Большинство банков понимает в этом своих клиентов, банкам выгодно получать регулярно небольшой доход, поэтому такие случаи перефинансирования уже были на практике. В случае если банк не понизит процентную ставку, клиент может погасить кредит досрочно, и в результате банк лишится постоянного дохода», - утверждает Игорь Жигунов.

Продажа из-под залога

В качестве другого механизма инвестирования специалисты называют продажу ипотечной квартиры из-под залога. На первый взгляд это довольно сложная процедура, предполагающая заключение множества необходимых договоров и соглашений, однако на практике все оказывается не так сложно, и при этом, как ни странно, весьма прибыльно. Механизм действительно прост: клиент берет кредит на покупку квартиры, выплачивает какое-то время деньги по кредиту за право пользования ссудой, а затем продает квартиру из-под залога.

«Человек находит покупателя на заложенную квартиру и заключает с ним соглашение на продажу с согласия банка. Обязательства сторон оформляются дополнительными договорами и соглашениями, обеспечивающими то, чтобы средства попали «на нужное место», - рассказывает Игорь Жигунов. После этого, деньги от продажи квартиры поступают на счета в ипотечном банке, а банк в свою очередь направляет письмо в Росрегистрацию о погашении залога. В результате часть денег идет на досрочное погашение кредита, а остальная доля отдается клиенту.

Как отмечает директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая, «выплатив в качестве первоначального взноса $30 тыс. и получив кредит на сумму $70 тыс., инвестор может рассчитывать на хорошую однокомнатную квартиру недалеко от центра. Выручка от перепродажи такой жилплощади через два года составит около $38 тыс., однако из этой суммы нужно заплатить проценты по кредиту».

У заемщика возникает вполне реальная возможность войти на рынок недвижимости с небольшой суммой в размере первого взноса по ипотечному кредиту и заработать деньги на росте цен на недвижимость. Как отмечает Игорь Жигунов, «такие схемы уже привлекают заемщиков, получивших ипотечный кредит 1-2 года назад». При этом после продажи квартиры заемщик может не уходить с ипотечного рынка, обналичив свои дивиденды, а заключить ипотечный договор на покупку квартиры большей площади. Таким образом, этот механизм позволяет значительно увеличить свою жилплощадь или же получить прибыль от динамики цен.

Доходное дело - аренда

После заключения ипотечного договора заемщик получает в свое пользование заложенную недвижимость. Однако, несмотря на залог, будущий владелец может совершать с квартирой ряд операций. С одной стороны, как мы показали, ее можно продать, а с другой вполне резонно, что ее можно сдать в аренду. Суть этого механизма «заработка» заключается в том, что арендные платежи, в зависимости от конкурентноспособности квартиры, могут покрыть платежи по кредиту. Таким образом, клиент может сэкономить на выплатах в банк или использовать новые средства для получения нового кредита.

«Более долгосрочный, но и более доходный вариант - сдача купленного с помощью ипотеки жилья в аренду. Здесь выгодней покупать недвижимость на вторичном рынке. Арендная ставка «однушки» стоимостью $100 тыс. может составить от $600 до $900 в месяц», - считает Юлия Вербицкая. По ее словам, «практически все банки разрешают сдавать находящееся в залоге жилье, но нужно официально оформить договор аренды», и тогда «за пять лет такая квартира может принести от $45 тыс. до $70 тыс., при этом она останется у владельца».

Заемщик, имея постоянный доход от своей работы плюс арендную плату, вправе заключить новый кредит. В результате после погашения всех платежей клиент останется с обеими квартирами. «В общем, это долгий, но стабильный механизм инвестирования. При этом необходимо, естественно, следить за динамикой арендных ставок. Поэтому имеет смысл покупать качественное жилье, важно проследить и знать клиентуру арендного рынка, важно не просчитаться», - рекомендует Игорь Жигунов.

Кроме того, интерес этой схемы заключается в том, что в случае, если арендная плата покрывает большую часть расходов по выплате кредита, клиент может взять не только второй, но и третий, и четвертый кредит, и так далее. Если сдавать все эти квартиры в аренду, то расходы по выплате займа, если будут, то будут минимальны и существенно не скажутся на бюджете заемщика. Таким образом, заемщик может экономить на расходах и сохранить за собой несколько квартир. Однако есть и другое выигрышное решение – это продажа квартир из-под залога. В результате, по прошествии нескольких лет экономии на выплатах по кредиту, заемщик может заработать на разнице стоимости всей суммарной жилплощади.

Как отмечают эксперты ипотечного рынка, подобный механизм может стать импульсом для развития ипотеки на рынке элитной недвижимости. Если сегодня дорогое жилье обычно приобретается состоятельными бизнесменами на всю стоимость, то схема «ипотечной аренды» открывает доступ в этот сегмент и для менее состоятельных граждан. Кроме того, арендные ставки на рынке дорогого жилья высоки, а сами квартиры пользуются повышенным спросом.

Земля впридачу

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования особняком стоит один сегмент рынка, который традиционно считается не столь популярным, как получение кредитов на покупку дома или квартиры – это ипотека земельных участков. Как говорит Игорь Жигунов, «сейчас загородная недвижимость начинает активно развиваться, поэтому ипотека земельных участков может стать весьма прибыльным сегментом».

Наибольшие дивиденды заемщику обещают земельные участки с подрядом на строительство. В отличие от городской ипотеки, в этом сегменте у клиента есть даже больше возможностей. С одной стороны, заемщик может возвести различную недвижимость на этом земельном участке, а затем сдать его в аренду, а с другой он вправе продать его из-под залога, или же дождаться сроков погашения кредита, а затем использовать построенное имущество по собственному усмотрению.

Единственным препятствием для реализации этого механизма является тот факт, что далеко не каждый банк выдает ипотечный кредит на покупку земельного участка, хотя Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» позволяет ее использовать в этом качестве. Поэтому, вследствие невысокой конкуренции и неразвитости сегмента, условия кредита являются достаточно суровыми. Например, в Городском ипотечном банке кредитная программа «Земля» предполагает минимальный первоначальный взнос в размере 40% стоимости участка и процентную ставку 14-15% в долларах США в зависимости от срока кредитования.

Факторы страха

В целом эксперты отмечают, что на сегодняшний день из всех дополнительных возможностей ипотечного кредитования наиболее развита продажа из-под залога или индивидуальное снижение банком процентной ставки по кредиту. В частности, как говорит начальник отдела заключение ипотечных сделок Национальной ипотечной компании Елена Филюкова, «перефинансирование еще не получило достаточного развития на российском рынке». По ее мнению, «это связано, с одной стороны, с несовершенством соответствующего законодательства, частично с тем, что рынок ипотечного кредитования еще достаточно молод».

По мнению Галины Симоновой, «поскольку сегодня в России нет длинных дешевых денег, а иностранные инвесторы ведут себя достаточно осторожно, то ожидать в ближайшее время резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам не приходится».

Кроме того, по ее словам, банки все еще опасаются неликвидного залога, который будет очень сложна реализовать в случае невыполнения заемщиком условий кредита. «Существуют обусловленные российским законодательством риски того, что в случае дефолта по такому «перефинансированному» кредиту банк-кредитор не сможет выселить заемщика из заложенной квартиры и, следовательно, получит огромные убытки», - считает эксперт. Очевидно, что речь идет о ситуации, когда заложенная квартира является единственным местом жительства заемщика – согласно ст. 78 закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенный дом или квартиру не является основанием для выселения жильцов, если заложенная недвижимость является единственным постоянным местом проживания заемщика.

В целом же, как отмечают специалисты, потенциал у дополнительных схем, сопровождающих получение ипотечного кредита, достаточно велик: по мнению экспертов, особенно это касается перефинансирования кредитов. «Стоит отметить, что одновременно с объективным ростом конкуренции на рынке ипотечного кредитования, актуальность рефинансирования возрастает. Мы положительно оцениваем перспективы внедрения данного кредитного продукта и в ближайшее время приступим к его разработке. Появление этого продукта создаст для заемщиков практические возможности по снижению расходов по обслуживанию долга и усилит конкурентную борьбу банков в области стандартных ипотечных продуктов на цели приобретения объектов недвижимости», - полагает Мария Серова.

Комментарии специалистов:

Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского Ипотечного Банка:

Чтобы взять дополнительный кредит, клиенту необходимо подтвердить свою платежеспособность, а для этого у него должен быть необходимый доход. Если этого дохода достаточно, чтобы погасить первый кредит и взять следующий, заемщику ничего не мешает написать заявку и взять другой кредит. Если же мы говорить о такой ситуации, когда клиент брал ипотечный кредит в нашем банке и при этом хочет его погасить за счет средств, полученных в другом кредитном учреждении под залог приобретенной по ипотеке квартиры, ситуация будет несколько сложнее. Чтобы снять обременение с квартиры, он должен полностью погасить первый кредит, выданный на ее покупку. Поэтому такие схемы на сегодняшний день очень редки.Кроме того, не стоит забывать и о дополнительных расходах, связанных с получением кредита. Поэтому механизм рефинансирования в России еще развит. В дальнейшем, наверное, ситуация изменится, улучшится технологичность таких операций, когда увеличится объем сделок.

Владимир Лопатин, директор Центра кредитов и займов Корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:

Достигнутые уже нами договоренности с банками-партнерами позволяют спокойно отвечать вопросы, будет ли ставка следовать за изменениями на рынке ипотеки. Сложно сказать, появятся какие-либо новые схемы после развития рефинансирования, а вот спрос на существующие уже схемы непременно оживится. Решая, брать или не брать кредит на предлагаемых ему условиях, потенциальный заемщик будет принимать не окончательное решение, не боясь процентной кабалы длинною в 10, а то и тридцать лет. Это дорогого стоит.

Дата публикации: 13:39 13 сентября 2005

Источник: bpn.ru