Закон о долевом строительстве: Опять в убытке покупатель

- По моим данным, ни один застройщик до сих пор не заключил договор долевого строительства по новым правилам, - сообщил нам о безрадостном результате Борис ВЕПРИНЦЕВ, адвокат, специализирующийся на "долевке".

Напомним: Закон о долевом строительстве предоставил покупателям новостроек новые права и гарантии. Однако фирмы всеми силами стремятся избежать работы по новому закону, потому что он ввел весьма обременительные для застройщиков обязанности.

Одна из главных проблем - требование получить земельный участок (в аренду или собственность) и оформить разрешение на строительство дома еще до начала сбора средств с граждан. Стоят эти мероприятия недешево, и перед застройщиками встает вопрос: где теперь брать деньги на их оплату? Собственные средства в нужных объемах имеются не у всех, а банковские кредиты в подобных случаях обходятся дорого. Так что в результате стоимость квартир в новостройках могла бы вырасти настолько, что для граждан этот способ обзаведения жильем просто утратил бы смысл.

Впрочем, даже такой путь - с помощью банковских кредитов - на сегодня маловероятен. Потому что в ряде случаев кредитным учреждениям предписано нести солидарную ответственность с застройщиком перед гражданами. Ну кто загорится желанием давать кредиты при таких перспективах?

Берегитесь нарушителей

Сейчас большинство фирм абсолютно законно достраивает дома и продает квартиры по прежним правилам. Дело в том, что если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля этого года (дата вступления закона в силу), то новые правила не применяются. Даже если договоры с гражданами заключаются уже после 1 апреля! Таким образом, еще пару лет будут длиться стройки, не подпадающие под действие нового закона.

Вместе с тем уже известны случаи, когда застройщики, не успевшие получить "спасительное" разрешение на строительство до 1 апреля, пытаются оформить этот документ задним числом. Вот это - грубейшее нарушение, и, если оно вскроется, у граждан, решивших поучаствовать в таком строительстве, возникнет немало проблем. Их договоры с застройщиком на вполне законном основании могут быть признаны недействительными.

Также уже "всплыли" ситуации, когда лица, вроде бы вступившие в долевое строительство до 1 апреля, оказались... в поле действия нового закона. Такое происходит, если договор заключен до "знаковой" даты, а разрешение на строительство выдано после (скажем, когда квартиры были распроданы на самой ранней стадии, буквально при планировании стройки). Известно о случаях обращения граждан в суд с требованиями о защите прав в соответствии с новым законом. Однако, по данным Бориса Вепринцева, судебных решений еще не было: учитывая сроки и особенности рассмотрения дел в наших судах, ожидать первых результатов можно не раньше чем через 5 - 6 месяцев.

Мнение риэлтора

"По новому закону никто не работает".

Оксана КААРМА, заместитель директора Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве. Наша компания продает квартиры в новостройках, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля, когда новый закон еще не вступил в силу. Более того, предложение значительно сократилось: только в нашей компании снято с реализации порядка 20% квартир. Рост стоимости жилья на первичном рынке отмечается на уровне от 1,5 до 5%.

Мнение девелопера

"Порядка стало больше".

Алексей ДОБАШИН, генеральный директор концерна "Крост":

- С точки зрения неизменности законодательства (что для нашей страны в особенности важно!) Закон о долевом строительстве заработал. Дисциплины, порядка стало больше. Новый закон мне, как девелоперу, нравится, так как упорядочивает рыночные продажи на всей территории России. И именно в этом, на мой взгляд, состоит главное достоинство этого закона. Единые правила игры. Неизменные правила.

Сейчас легко можно найти различия в терминологии, принятой на территории Москвы и Московской области. В других же субъектах Федерации различий еще больше... А законы и профессиональные термины, повторю еще раз, должны быть едины. Для всех.

Мнение строителя

"Люди получат гарантии, но за свои деньги".

Андрей ПАНЬКОВСКИЙ, первый заместитель генерального директора по экономической политике ОАО "ДСК-1":

- Этот закон дает дополнительные гарантии приобретателю жилья - что он обязательно, заплатив за квартиру, ее получит. Дело в том, что организация-инвестор, застройщик, не сможет принять деньги у человека, который хочет купить квартиру в доме, до тех пор, пока не будет документов на разрешение строительства. Это первое. И второе - до тех пор, пока не будут оформлены земельные отношения у инвестора-застройщика, он также не сможет принять деньги.

Хорошо это или плохо... Наверное, для покупателей, которые готовы заплатить за гарантию, это хорошо. Тем же, кто считает каждую копейку, наверное, будет сложновато. По новому закону они, к сожалению, не смогут купить квартиру на стадии проектирования, когда действительно самый низкий уровень цен.

В любом случае себестоимость строительства увеличивается, потому что застройщик вынужден привлекать другие ресурсы под те стадии, которые он не сможет профинансировать за счет собственных средств.

Покупатели на этом законе точно не заработают. Люди получат дополнительные гарантии за свои же собственные деньги.

Защити себя сам

Пострадавшие дольщики предупреждают...

Наказать недобросовестных застройщиков через наши "гуманные" суды по-прежнему непросто. Поэтому пострадавшие покупатели новостроек нашли способ "выпускания пара" и предупреждения тех, кого еще не успели обмануть.

В Интернете появились сайты, где граждане делятся своими злоключениями, жалуются на "подставы", советуют, как не нарваться на мошенников. Полезную информацию, в том числе списки ненадежных фирм-застройщиков, можно найти, к примеру, по таким адресам:

www.badstroy.ru; www.bstirka.ru; www.tsj.ru; www.trehgorka.net; www.ximki.com.ru; www.dom86.by.ru

На что теперь обращать внимание при покупке жилья в новостройке

Если вы собираетесь приобретать квартиру в строящемся доме, то адвокат Борис ВЕПРИНЦЕВ советует пристально изучить разрешение на строительство дома.

Возможны три варианта

• Разрешение выдано до 1 апреля 2005 г.

В такой ситуации ваши отношения с застройщиком не подпадают под действие нового закона. Применяется ранее действовавшее законодательство, в том числе Закон «О защите прав потребителей», - но только если вам удастся доказать в суде, что фактически инвестиционный контракт является «потребительским» договором (подробнее см. в Обобщении судебной практики по делам об участии граждан в долевом строительстве, изданном Верховным судом России в 2003 г.). Таким образом, если строительный проект для вас очень уж привлекателен, можете вступать в него, однако на новые правила и гарантии не надейтесь.

• Застройщик предлагает заключить «выгодный» договор о долевом строительстве, однако разрешения на строительство у него пока нет - его обещают оформить «в ближайшее время задним числом». Бегите из такой фирмы - ее действия заведомо незаконны!
• Разрешение на строительство выдано после 1 апреля 2005 года.

Это значит, что, даже если стройка идет полным ходом и начата задолго до 1.04.2005, она подпадает под новое законодательство. Застройщик должен заключать договор в особом порядке - исходя из обновленных правил - и соблюдать все гарантии, предусмотренные новым законом. Пока, правда, таких случаев на практике не было...

Дата публикации: 14:39 14 сентября 2005

Источник: bpn.ru