Рынок частных домов в петербургском пригороде прошел стадию стихийного развития

Рынок частных домов и коттеджей в петербургском пригороде прошел стадию стихийного развития. Отдельно расположенные усадьбы выходят из моды, девелоперы и покупатели отдают предпочтение закрытым поселкам. И сами коттеджные поселки все чаще не размещаются где попало (там, где случился землеотвод), а притягиваются к зонам коммерческого роста — к спортивным и рекреационно-развлекательным комплексам, к объектам, популярным у туристов.

В таком местоположении есть свои плюсы (относительно развитая инфраструктура, внятное позиционирование) и минусы (большие транзитные потоки). Однако уже очевидно, что развитие жилой недвижимости в ближнем радиусе во многом будет зависеть от успешности “нежилых” коммерческих проектов. Общее мнение операторов рынка: чем ближе к “центрам притяжения” (в зависимости от предпочтений конкретного потребителя), тем более ликвидна жилая недвижимость.

Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН “Адвекс-РОССТРО”, не склонен считать эту тенденцию новой, просто в последнее время она стала более заметной. “Раньше были трудности с крупными инвестпроектами в пригороде (дефицит длинных денег, проблемы с правами на землю, неуверенность инвесторов), к тому же люди на фоне дефицита предложения приобретали чуть ли не любое жилье, не слишком обращая внимание на ближайшее окружение”, — напоминает он.

Кто заработает $5 млрд?

Объем “пригородного” предложения оценивается маркетологами в 4500-5000 объектов ежегодно. Эта цифра включает в себя отдельные дома и незастроенные участки. Рынок коттеджей составляет 15-17%, и эта доля увеличивается.

Сейчас в разной стадии готовности находится около полусотни локальных поселений, насчитывающих от 10-15 до 100-120 объектов. По данным аналитиков компании Swiss Realty Group, современным требованиям отвечают не более 30 из них.

Наиболее популярное направление — северное (Курортный район Петербурга, Всеволожский и Приозерский районы Ленинградской области): именно здесь размещается три четверти построенных и строящихся локальных поселений.

Верхняя планка обозначена амбициозной затеей компании “Конкорд Менеджмент и консалтинг”. На берегу озера Лахтинский Разлив компания строит коттеджный поселок “Северный Версаль” — 49 особняков площадью 350-850 кв. м в стиле петровского барокко и классицизма. На территории поселка также будут возведены торгово-административный комплекс с рестораном, центр бытового обслуживания, спортивно-оздоровительный комплекс и мини-гостиница. Не самое престижное место, у специалистов есть претензии к архитектурным решениям этого проекта — и тем не менее… Стоимость каждого дома — от $1 млн до $5 млн, и первые объекты уже проданы.

В нижнем ценовом сегменте есть сделки, в которых сумма продажи сопоставима со стоимостью оформления прав ($500-700).

Маркетологи компании Business Vision оценивают совокупный текущий спрос на недвижимость в петербургском пригороде в $5 млрд. Столько денег петербуржцы готовы были бы потратить, если бы строители предложили им адекватные варианты. Социологические опросы показывают, что почти 25% петербуржцев готовы предпочесть пригородное жилье городской квартире.

Традиционно высокий спрос накладывается на ограниченность предложения, обусловленную (в том числе) и административными причинами. Например, заместитель главы администрации Курортного района Виталий Науменко в одном из интервью отмечает, что основная функция района — рекреационная. “Нужно сохранять и развивать уже имеющуюся сеть объектов культуры, отдыха, спортивные и детские лагеря и т. д.”, — говорит он.

Ставка на индустрию отдыха и развлечений позволяет местной власти ограничивать предоставление земли под жилую застройку и тем самым поддерживать высокие цены на землю. “Нас высокий уровень цен вовсе не пугает, напротив, даже радует, поскольку мы относимся к своему району бережно, и уж если что-то строить, то пусть это делает самый сильный и достойный участник рынка”, — резюмирует Виталий Науменко.

Похожую позицию занимают и областные власти. Перспективные планы развития области, по словам губернатора Валерия Сердюкова, предусматривают строительство новых баз отдыха, спортивно-развлекательных и оздоровительных центров, аквапарков. Как рекреационные зоны будут развиваться территории в районе Семагино, Ленинского, Ильичево и Решетниково, южные побережья озер Нахимовского и Глубокого. Специальный статус получила традиционно популярная у спортивно-ориентированных петербуржцев зона Токсово — Кавголово.

Точной статистики по туристической и “дачной” нагрузке на пригород нет. Принято считать, что в летний уик-энд Курортный район принимает до 1 млн петербуржцев. По официальным данным Петербургкомстата, оборот розничной торговли в области в мае — августе на 51% выше, чем в январе — апреле. Если же говорить не об области в целом, а о наиболее раскрученных местах (Лосево, Сосново, Токсово), доходность “купцов” в “пиковые” месяцы и низкие сезоны различается на порядок.

1,5-2 млн горожан (именно с такой погрешностью) значительную часть времени летом проводят на даче. В открытой рекламе можно без труда найти 50-70 предложений от самых разных баз отдыха, санаториев, гостиниц. В последние несколько лет в области появилось восемь крупных спортивно-оздоровительных комплексов.

Доход областного бюджета от туризма вырос за последние четыре года в 10 раз. Ведь поток горожан, мечтающих ненадолго слиться с природой, стал качественно иным. Горнолыжник-“чайник” готов в выходные потратить совсем другую сумму, чем пенсионер с термосом и парой бутербродов в рюкзачке.

Доходы от туризма (в том числе будущие) формируют инфраструктуру. Модные склоны, лыжные трассы и водные маршруты обрастают пунктами проката, кафешками, ресторанами, небольшими гостиничками. Местные власти вкупе с инвесторами понемногу подтягивают инженерные сети. Приводятся в порядок дороги. Эти перемены притягивают девелоперов, правдами и неправдами стремящихся вписать очередной жилой проект поближе к сложившейся зоне отдыха.

По мнению Александра Попова, одного из акционеров компании “Серово” (проект “Золотая миля”), при размещении в непосредственной близости объектов с различными функциями необходимо точно рассчитывать варианты их взаимного влияния, интересы постоянных обитателей и переменного контингента. Нужен ли домовладельцам в дорогом поселке боулинг? Насколько будет востребован спортивный комплекс, если рядом лес? Главная проблема — большие транзитные потоки могут создавать дополнительные сложности, снижая статус места.

С другой стороны, отмечает Александр Попов, для относительно удаленных территорий развитая инфраструктура необходима. Например, обитатели Рублевки все реже выезжают в Москву. В петербургском пригороде даже в суперпрестижных зонах для такого автономного проживания пока еще нет условий — нет, например, оптоволоконного кабеля, проблемы со связью…

Алексей Рогов, руководитель отдела продаж объектов коттеджного строительства АН “Петербургская недвижимость”, уверен, что практика строительства коттеджных поселков вблизи центров отдыха активно развивается. Прежде всего речь идет о спортивных сооружениях. Есть и другие варианты — например, когда коттеджный поселок возникает рядом с крупным санаторием. “Основное преимущество таких сочетаний — известность, раскрученность места, — отмечает Рогов. — Это значительно облегчает реализацию объектов, позволяет точнее их позиционировать, с меньшими затратами обеспечивать высокую узнаваемость проекта”.

Постепенный симбиоз

Обычно развитие жилой функции курортов, зон отдыха начинается с коттеджей, сдающихся в аренду. Токсовский комплекс “Северный склон” формировался как горнолыжный центр: три подъемника, прокат, небольшое

кафе. Позднее здесь появились ресторан и магазин спортинвентаря. И лишь когда место стало популярным, а поток посетителей — постоянным, рядом со склоном были построены небольшая гостиница и несколько бревенчатых коттеджей.

Борис Томалак, генеральный директор компании “СКС-Падамс”, отмечает, что пока формирование локальных поселков вблизи заметных коммерческих или статусных объектов происходит естественным образом — так складывались жилые зоны в Юкках, у Пухтоловой горы, у Орлиной горы, рядом с Коробицыно.

Характерный пример спортивно-жилого симбиоза — соседство “Русской Швейцарии” и комплекса “Орлиная гора” у Кавголовского озера. Парк, изначально ориентированный на зимние виды спорта, открылся несколько лет назад (организаторы проекта, компания Т.А.К.Т., использовали банковский кредит в размере $5 млн). Постепенно владельцы комплекса сгладили сезонность спроса, предлагая прокат лодок, маунтинбайков и прочего спортинвентаря. Уровень сервиса был рассчитан на верхнюю часть среднего класса. Два года назад рядом с “Орлиной горой” на арендованном участке в 8,3 га начал формироваться жилой комплекс “Русская Швейцария”. Реализует проект российское представительство компании Honka — фирма “Росса-Ракенне Санкт-Петербург”. Здесь построено 16 коттеджей, примерно половина участка отдана под общую зону отдыха. Официально это рекреационный комплекс. Но владельцев коттеджей, уплативших за 1 кв. м по $2000 и более, редко волнуют проблемы прописки. Почти все “русские швейцарцы” — топ-менеджеры из петербургского бизнес-сообщества. Стоимость инженерно обустроенных участков с подведенными коммуникациями в этой зоне Токсово может составлять $3000-3500 за сотку.

По аналогичной схеме развивается еще один масштабный проект с участием Honka — освоение 35 га на озере Медное (Сертолово, около 15 км от Петербурга). Но в этом случае сочетание разных функций закладывается в проект изначально. Часть территории отводится под жилищную застройку (40 коттеджей), часть — под рекреационную зону (мини-гольф, спортплощадки, беговые дорожки и проч.). Права на землю и затраты на инженерию обойдутся владельцам примерно в $3000 за сотку, коттеджи — от $1300 за 1 кв. м. Общий объем инвестиций в проект — около $25 млн. Затраты на природоохранные мероприятия могут составить до 20-25%.

Взаимное притяжение жилой загородной застройки и объектов туризма характерно не только для ближнего пригорода. Например, турбаза “Яркое” расположена на острове в озерной системе Вуоксы, под Приозерском (127 км от Петербурга). Автомобильной дороги туда нет вообще, добраться можно только катером. Тем не менее летние домики и несколько коттеджей, по словам владельца базы Сергея Хапова, в сезон заполнены на 60-70% (стоимость проживания — $10-15 в сутки). А в этом году соседний с “Ярким” участок с крепким зимним домом (“Розовая дача”) и несколькими постройками купил некий петербуржец. И сразу заявил, что никакой бизнес здесь устраивать не будет: “У меня много друзей, будем приезжать на выходные”. Сумма сделки не разглашается; по экспертной оценке — $50 000-70 000.

Возможны варианты

В последние год-два инвесторами были представлены публике сразу несколько крупных проектов. Зимой начнут работать объекты первой очереди комплекса “Игора”. На участке между Орехово и Сосново прокладываются 10 трасс с перепадом высот 119 м. Инвесторы (среди которых АКБ “Россия” и группа “Северсталь”) оценивают стоимость проекта в $50 млн. Реализует проект компания “Инвестиционная культура”. Вторая очередь включает в себя 20 комфортабельных коттеджей, спортивный центр с тренажерным залом, боулинг, магазины спортивной одежды и конную школу. Поскольку серьезного водоема поблизости нет, а для сглаживания сезонных колебаний спроса вода просто необходима, организаторы проекта решили выкопать искусственный пруд.

Коммерческие резоны к таким проектам не всегда применимы — социальные и политические мотивы могут перевешивать соображения рентабельности. В Токсово под эгидой Управления делами президента будет строиться центр зимних видов спорта. Спорткомплекс (лыжный стадион, трассы со стрельбищем для биатлонистов, несколько трамплинов, трасса для санного спорта, ледовое поле) разместится на восточном берегу озера Курголовское, заняв площадь в 167,6 га. Проект включает строительство гостиницы на 200-300 мест и коттеджного поселка. Инвестиции — не менее $50 млн. Способ привлечения денег, по-видимому, будет тем же, что и при реконструкции Константиновского дворца, — добровольно-принудительные пожертвования крупного бизнеса.

Коттеджные поселки являются важной частью практически каждого крупного инвестпроекта в Ленобласти. Например, владельцы гольф-клуба “Дюны” в рамках второй очереди проекта планируют обустроить дорогой коттеджный поселок. Кстати, в этом проекте заявлено участие одного из московских инвестиционных фондов.

Компания “ГСК-Девелопмент” строит яхт-клуб и марину в районе Золотого пляжа за Зеленогорском. Проект (инвестиционная стоимость — около $10 млн) предусматривает также гостиницу на 60 номеров, ресторан, фитнес-комплекс. Аналитики уверены, что наличие яхт-клуба изменит статус и поднимет ценность прилегающих участков.

Организаторы проекта “Золотая миля” в Серово также рассматривают яхт-клуб как возможный ключевой объект на развиваемой территории площадью 14,9 га. Проект предполагает редевелопмент бывшего спортивно-оздоровительного лагеря. Консультанты проекта, специалисты консалтинговой фирмы МКД (PKF), в качестве одного из вариантов предлагают на этом участке у места впадения Черной речки в Финский залив построить апарт-отель со SPA-комплексом и элитный поселок на 35 коттеджей. По словам Александра Попова, обязательным условием реализации проекта является сохранение рекреационной функции. Объем инвестиций в “Золотую милю”оценивается экспертами приблизительно в $50 млн.

Не последнюю роль в запуске “комбинированных” проектов играют экономические основания. Якорный объект, будь то гольф-клуб или SPA-комплекс, рассчитан на то, чтобы приносить доход долгие годы. Продажа коттеджей по долевой схеме, особенно на ранней стадии строительства, обеспечивает проекту необходимую “разовую” финансовую подпитку. Сергей Щерба, управляющий проектами компании “Олимп-2000”, напоминает также, что создавать инженерную и социальную инфраструктуру с нуля гораздо дороже, чем воспользоваться уже имеющейся. Кроме того, исторически сложившиеся места отдыха всегда привлекательны для покупателя, что также повышает эффективность реализуемого проекта.

Постепенно начинают вырисовываться внятные предпочтения инвесторов по способам развития тех или иных территорий. Для Приозерского района это постепенная, шаг за шагом реновация баз отдыха советского периода. Рядом с ними размещается сезонное жилье, иногда довольно высокого уровня. Во Всеволожском районе власть и инвесторы делают ставку на относительно массовый спорт и вкладывают капитал с “горнолыжным уклоном”. Некоторые проекты были названы выше; по расчетам маркетологов, область сможет переварить еще 5-7 крупных комплексов.

В Курортном районе сообразно традициям и статусу заботятся о здоровье и культивируют элитные развлечения — яхтинг, гольф, теннис. На побережье Финского залива инвесторы предпочитают вкладываться в строительство дорогих гостиниц, санаториев, в клубный отдых. Уже получили известность “Старая мельница”, “Скандинавия”, “Президент-отель”. Недавно компания “Солнечный берег” получила земельный участок в поселке Солнечное. На территории в 18 000 кв. м компания планирует построить апарт-отель класса люкс с бассейном и SPA-центром. В Комарово одна из дочерних компаний “Газпрома” — фирма “Факел” — начинает строительство большого оздоровительно-рекреационного центра. Центр сможет принимать одновременно 1000 человек. На участке площадью 550 000 кв. м планируется построить 80 коттеджей, две гостиницы, два крытых бассейна, административное здание, а также “православную часовню и кирху”.

К таким проектам, как правило, “прирастают” небольшие поселения элитного уровня. Главная проблема, по словам девелоперов, — разместить дорогие коттеджи так, чтобы все необходимые объекты инфраструктуры были поблизости, но не вплотную к жилью.

Ирина Тихонова, генеральный директор компании “Особняк”, входящей в группу ЛСР, уверена: удачно, если уровень близлежащих объектов инфраструктуры соответствует заявленному уровню поселка. “Например, вблизи элитного поселка оптимальным будет размещение ресторана, супермаркета, салона красоты, медицинского или спортивного центра”, — полагает она.

Во Всеволожском районе и на приозерском направлении вложения в индустрию массового отдыха “тянут” за собой инфраструктуру и облегчают задачу девелоперам, строящим поселки бизнес-класса. В таких проектах требования к обособленности менее жесткие. А покупатель получает дополнительные возможности выбора, уже не столь жестко ограниченные “местом вообще”, планировками и классом постройки.

Дата публикации: 10:52 15 сентября 2005

Источник: bpn.ru