Архитектура на втором плане

Строить в центре Москвы — ответственная задача. Но к внешнему облику возводимых жилых зданий у застройщиков, чиновников городской администрации и архитекторов разные подходы. Городские власти демонстрируют стремление все регламентировать и держать под контролем, зодчие в новых проектах стараются удовлетворить свои амбиции, инвесторы — получить как можно больше полезной площади и оптимизировать бюджет. А покупатели жилья предпочитают удобство квартир и престижное местоположение архитектурным изыскам внешних фасадов.

Затраты на архитектурный проект составляют лишь малую долю в общих затратах на реализацию элитного проекта в центре города. По словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, она составляет всего 1-2% от объема инвестиций. Эту цифру подтвердили и застройщики. Как сообщили в отделе капитального строительства инвестиционной компании “Новый мир”, на элитном объекте по адресу: Озерковская набережная, вл. 52 (в настоящее время строительство подходит к концу), стоимость архитектурного проекта, выполненного мастерской Эдуарда Сейгина, составила 30% от общих затрат на проектирование и около 1% от общих затрат девелопера на реализацию этого проекта.

Центр перемен

Перемены в облике российской столицы в последние десятилетия связывают именно с масштабным жилищным и коммерческим строительством. Особенно это заметно в центре Москвы. “Центральные районы Москвы всегда отличались плотной застройкой и архитектурными особенностями, — отмечает Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank. — Некоторые из них были построены в середине и конце XIX в., другие перестраивались уже при советской власти в 30-е гг. прошлого столетия, когда согласно генеральному плану развития Москвы на месте старых построек возникали новые районы, ориентированные на разные слои населения. Безусловно, в любые времена центр города оставался своеобразным магнитом, притягивающим известных архитекторов, стремящихся реализовать "в строительных лесах" свои грандиозные планы по возведению современных жилых объектов”.

В сегодняшнем архитектурном ансамбле Москвы в первую очередь бросаются в глаза контраст и разноголосица архитектурных решений, используемых при возведении новых объектов. “Некоторые здания — просто шедевры, но домов так много, что глаза разбегаются, — говорит Людмила Гейст, председатель совета директоров компании Queens Realty. — Москва — это великий архитектурный музей. Сегодня модно дискутировать о качестве новой архитектуры. Правомерно ли появление ультрасовременных зданий среди исторической застройки? Это один из самых трудных вопросов. И чтобы ответить на него, надо попытаться понять, добавляет ли новое здание что-либо к существующей застройке”.

Москва застраивалась на протяжении многих веков, и каждая эпоха оставила свой след в архитектуре. “На мой взгляд, вопрос "вписывания" более актуален в историческом центре любого другого из старых европейских городов, — говорит Ольга Алексакова, партнер BuroMoscow architects. — Особенность Москвы именно в ее экстремальной эклектичности, делающей этот город непохожим на другие. Возьмите, например, отрезок от ст. м. "Сухаревская" до ул. Сретенки и далее до Трубной площади. "Сухаревская" — это Садовое кольцо со сталинскими мегаблоками, Сретенка — трехэтажные домики и заросли лопухов во дворах, Трубная площадь — Дом политпросвещения, пугающий объем советских 70-х гг. прошлого столетия. Москва прощает и поглощает многое из того, что, пожалуй, никакой другой город бы не простил”.

По словам Михаила Ильевского, главного архитектора “Руспроекта”, после длительного периода “застоя” и всяческих ограничений в проектном деле в начале 90-х гг. наступил настоящий архитектурный бум. Появились новые возможности, новые конструктивные и планировочные решения, новые материалы и технологии. На какое-то время эта свобода в архитектурном творчестве вызвала к жизни невиданные ранее в Москве формы и стилевые решения.

Яркие пятна или безвкусица?

“Я 15 лет училась и работала в Голландии, вернулась в Москву год назад, — рассказывает Ольга Алексакова. — В глаза бросается необычайно стремительное развитие новой культуры проектирования и технологии строительства. Качество зданий, построенных даже в последние два года, разительно отличается от тех, что я видела, приезжая пять лет назад: дома на Остоженке могли бы стоять в Базеле, Амстердаме или Мюнхене, здания в конце Ленинского — в пригороде Парижа. Чего мало в российской столице — так это оригинальных, "незападных" проектов, основанных на местном контексте с интересным использованием материалов, с неожиданными конструктивными решениями”.

Филипп Другов, ведущий архитектор-дизайнер Penny Lane Realty, считает, что на данный момент основного стиля в строительстве элитного жилья в центре Москвы не существует. Есть некоторые тенденции возвращения традиций конструктивизма, но уже в современной трактовке, также присутствуют хай-тек, стилизации под классицизм и псевдоклассицизм, есть несколько примеров тщетных попыток воссоздания минимализма и небольшое количество домов, созданных в духе современного прочтения модерна, стиля конца XIX — начала XX в. По словам Ирины Тарасовой, генерального директора компании R2 Group, большинство экспертов считают соседство разных стилей неуместным в центре Москвы. Тем не менее на примере Остоженки можно говорить об удачном сочетании стиля хай-тек (Коробейников переулок, 1/2, Молочный переулок, 1, Бутиковский переулок, 5), европейского (1-й Зачатьевский переулок, 19-21) и классического (ул. Остоженка, 25). Но для этого концепция проекта должна быть хорошо продумана, выбраны правильные материалы и цветовые решения, а также должна быть правильно подобрана высота здания, поясняет она.

Большинство игроков рынка недвижимости Москвы склоняются к мнению, что дома, возводимые в центре столицы, должны быть разными. “Архитектура каждого здания должна отличаться, поскольку она формируется уникальным комплексом условий, интерпретируемых архитектором: характер, история и дух участка, энтузиазм и отважность заказчика, данный момент во времени, экономическая ситуация, какие-то случайные события, влияющие на конечный продукт”, — говорит Ольга Алексакова.

По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам компании “Квартал”, проектируя здания, застройщики уделяют немалое внимание вопросу уместности стиля здания и его соответствию общей архитектуре выбранного для строительства района. При возведении одного жилого дома достаточно сложно учесть параметры архитектурного соответствия с остальной застройкой, поэтому проектировщики используют в отделке здания хотя бы один общий для района стилеобразующий элемент.

Градостроительный заслон

Сложность реализации смелых градостроительных проектов в центре Москвы самими архитекторами объясняется тем, что весь процесс от проектирования до строительства строго регламентирован. Целью ряда выпущенных в последнее десятилетие городскими властями документов является координация действий застройщиков на самой престижной (и дорогой) территории столицы.

В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 14 апреля 1995 г. № 188-РМ вопросы, связанные с разрешенным использованием земельных участков для строительства, с установлением архитектурно-объемных, функциональных и инженерных ограничений при застройке решаются в рамках единых городских градостроительных правил и утвержденной градостроительной документации на отдельные фрагменты территории Москвы. Особое внимание уделяется заповедным территориям, в которые входит практически вся территория внутри Садового кольца. В частности, в соответствии с действующими документами в историческом центре Москвы этажность строящихся домов не должна выделять их из окружающей застройки и поэтому не может быть выше 5-6, редко — девяти этажей. В остальных районах ЦАО в соответствии со сложившейся окружающей застройкой она ограничена 12-14 этажами и лишь на отдельных участках, к примеру в районе Рогожской Заставы, на Новом Арбате, может достигать 17-18 этажей.

Закон “Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в г. Москве” устанавливает особый порядок регулирования градостроительной деятельности на территориях памятников, ансамблей, достопримечательных мест, на иных частях территории столицы с исторически сложившейся планировочной структурой, ландшафтом, характером застройки. Строительство и реконструкция на историко-культурных территориях могут быть разрешены, если они не противоречат законодательству об объектах культурного наследия и в том числе не нарушают исторические характеристики местности.

Правительство Москвы также утвердило порядок разработки и состав градостроительного регламента для ведения работ на исторических территориях столицы. Градостроительный регламент устанавливает особые требования и ограничения к осуществлению строительства на исторических территориях и территориях зон охраны объектов культурного наследия. Федеральный закон об объектах культурного наследия, а также о памятниках истории и культуры содержит нормы, требующие принятия подзаконных актов, а они до сих пор не разработаны. Поэтому Москомархитектура сама устанавливает понятие градостроительного регламента и разрабатывает эти регламенты для того, чтобы не нарушить федеральный закон. Градостроительные регламенты теперь будут разрабатываться не для кварталов и улиц, а для отдельных домостроений. В каждом случае будут учитываться этажность, цветовое решение фасада, подбор отделочных материалов.

По мнению Евгения Юры, директора по новостройкам компании Paul's Yard, от ограничений, действующих в зоне размещения памятников истории, выигрывает архитектура, “так как здание типа сарая на таком месте строить нельзя”, поясняет он. Как следствие, территория, конкретное место расположения будущего объекта является определяющим при разработке проекта нового дома.

“Центральный административный округ — особая часть Москвы, поэтому при проектировании зданий на его территории приходится учитывать множество технических и градостроительных ограничений, — говорит Сергей Кирачков, руководитель подразделения элитного строительства группы компаний "Стройтэкс". — В основном они так или иначе связаны с плотностью застройки и существующим архитектурным контекстом района. Например, принимаются в расчет нормы инсоляции для соседних строений, что влияет на этажность проекта. Разумеется, новое здание не должно нарушать сложившийся архитектурный облик района”.

Серьезное ограничение — площадь участка. “Сегодня в ЦАО преобладает точечная застройка, — говорит Кайдо Каарма, директор отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость", — поэтому форма площадки зачастую диктует форму здания и сказывается на его архитектуре”.

По словам Ирины Тарасовой, существует процедура согласования эскиза проекта будущего дома, которая должна исключить несоответствия в архитектурной концепции. Для этого застройщик, имеющий участок земли в центре Москвы, согласовывает его в Центре визуально-ландшафтного анализа НииПИ Генплана Москвы, который и определяет стиль и этажность будущего проекта в соответствии с планом развития города. Далее подготовленный на основе инструкций центра предпроектный эскиз вновь согласуется, и только после этого можно начинать проектирование дома. Соответственно, при строгом соблюдении имеющейся на настоящий момент процедуры согласования проекта будущего дома специалистами и должна осуществляться застройка центра Москвы.

На вкус и цвет

По словам Дмитрия Подъяпольского, генерального директора проектного бюро “КРТ проект”, сегодня в России вкусы заказчика подчас доминируют над архитектурными канонами. “Архитектурный стиль дома зависит от упрямства заказчика и настойчивости архитектора”, — добавляет Роман Стандлер, главный архитектор проектов архитектурной мастерской “Александров и партнеры”.

По мнению Валеха Рзаева, руководителя дирекции маркетинга и PR Группы компаний КРТ, мастерство архитектора в том и заключается, чтобы, учитывая ограничения властей и стремление к максимальной экономической эффективности девелопера, создать оптимальный продукт, являющийся произведением искусства. “Но в России девелоперы не всегда готовы прислушиваться к архитекторам, а архитекторы, в свою очередь, не всегда готовы адекватно воспринимать стремление девелопера к максимизации финансовых показателей”, — отмечает он.

“Формула качественного современного здания состоит из трех тесно взаимодействующих составляющих: внешняя и внутренняя красота проекта, функциональность и экономичность, для чего архитектор должен быть не только творцом, но и хорошим менеджером. Мастерство, талант архитектора в том и состоит, чтобы связать несвязуемое, чтобы вписать любое здание в историческую застройку, — говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate. — Такую же философию исповедует известный архитектор Массимилиано Фукас, реализующий проекты по всему миру. Для него одним из самых важных факторов является связь между новым зданием и окружающей застройкой, но это совсем не значит, что они должны быть идентичны по стилю. Бесформенные элементы разной пропорции в архитектуре здания должны гармонировать между собой”.

Современная застройка в центре Москвы вызывает неоднозначные оценки как у самих архитекторов, так и в кругах других участников рынка недвижимости. Порой одни и те же дома и вызывают бурный восторг, и подвергаются критике. Большинство специалистов рынка недвижимости и мировая архитектурная общественность высоко оценили дом “Стольник” в Лаврушинском переулке, 5, — восьмиэтажное здание с оригинальными фасадами, составной частью которых являются витражи нестандартной формы в виде распускающегося цветка (Архитектурное бюро “А-Б”).

По мнению Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании “Новый город”, в таком доме жить непросто, но с архитектурной точки зрения он, безусловно, интересен. “Я про себя называю его "пирамидой Лувр", — говорит она. — "Стольник" стоит в типичном старом московском квартале и выделяется из общей массы точно так же, как и стеклянная пирамида у Лувра. Он привлекает внимание. Человек, который желает выделиться, легко сделает это с помощью квартиры в таком доме”. По словам Алексея Аверьянова, “Стольник” — это яркий пример современной архитектуры в стиле хай-тек. Неповторимый дизайн, сочетание стекла, металла и гранита делают этот проект как минимум уникальным. Внешний облик здания напоминает скорее космический корабль, а не жилой дом. “Интересен тот факт, что "Стольник" абсолютно не вписывается в окружающую его спокойную атмосферу переулков Арбата”, — отмечает Аверьянов.

По словам Екатерины Тэйн, интересным в архитектурном плане является знаменитый “Венский дом”, расположенный по адресу: Старомонетный переулок, 18 (архитектурный проект “КРТ Проект”). Это прямо противоположный пример: благодаря изысканности архитектурного стиля ар-деко жилой комплекс органично вписывается в ансамбль купеческих усадеб прошлого века и живописный ландшафт Замоскворечья. Фасады облицованы натуральным гранитом и декорированы авторскими майоликовыми панно с сюжетами, символизирующими четыре сменяющих друг друга сезона.

Высокую оценку получил “Парк-Хаус” в пер. Капранова. Объект неяркий, но сбалансированный и спокойный — как о хорошем вине говорят про него эксперты. Дом построен почти в том же районе, что и знаменитый “Агаларов-Хаус” (один из первых элитных домов в Москве), и проектировщики “Парк-Хауса” постарались учесть ошибки предшественника. Все соотносится — форма, площади остекления, материалы и цвета отделки фасада.

Клубный дом в Малом Козихинском переулке, 1, отличается от большинства элитных зданий Москвы. С фасада проект выполнен в сдержанном стиле ар-деко, а часть здания, выходящая во двор, построена в броской готике. Внешняя отделка здания удивляет значительным количеством мелких деталей — оконных наличников, карнизов, тяг. Верхние этажи, выполненные каскадом, имеют обширные площади открытых террас.

Высокую оценку специалистов получил дом, построенный по проекту архитектора Юрия Григоряна по адресу: Молочный переулок, 1. Визитной карточкой этого дома является полукруглый фасад, обращенный к Бутиковскому переулку. Спокойные линии здания в сочетании с асимметрией окон с одной стороны делают дом непохожим на другие, но отлично вписывают его в общий архитектурный облик Остоженки.

“Одним из наиболее удачных элитных проектов на московском рынке недвижимости является Copper House, — считает Алексей Аверьянов. — Принципиально новая облицовка фасада, выполненная патинированной медью, и необычное решение комплекса в виде трех секций, соединенных открытыми галереями, создают уникальную архитектурную концепцию”.

“Я считаю не совсем удачной попытку некой исторической адаптации при строительстве Центра Галины Вишневской в комплексе зданий “Опера-хаус”, возведенных на Остоженке по проекту Михаила Посохина, — сказал в одном из интервью Дмитрий Величкин, профессор МАрхИ. — Точно так же, на мой взгляд, не очень корректно вписался в контекст исторической среды дом “Патриарх” на пересечении Малой Бронной и Ермолаевского переулка, построенный по проекту мастерской архитектора Сергея Ткаченко. Как только я его увидел, то сказал, что ему название — “торт”. Не нравится жилой комплекс “Патриарх” и Наталье Ветлугиной. “Изначальный проект был следующим — пасхальное яйцо в стиле Фаберже на Патриарших прудах, — рассказывает она. — Светлый, праздничный, немножко лубочный проект. Но потом, видимо, в силу того, что потери в строительной площади были слишком большими, проект трансформировался в некую конструкцию цилиндрической формы, с какими-то железными стелами на крыше, рядом с которыми соседствуют статуи людей в тогах. То ли это патриции, то ли что-то еще, но выглядит все вместе странно”.

По словам Дмитрия Александрова, руководителя архитектурной мастерской “Александров и партнеры”, не стоит все просчеты списывать только на архитекторов, так как в Москве есть здания, в которых не реализован потенциал, заложенный в проекте. К тому же оценку современным объектам, их архитектуре, даст новое поколение.

Покупатель не любит сложного

Сложная архитектура здания порой делает его внутреннее пространство неудобным для использования. Как отметил Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood, опыт показывает, что эксперименты с формами дома и квартир не приносят популярности объекту недвижимости.

Одно время в Москве стали строиться дома со скошенными стенами или крышами, закругленными углами, это было оригинально, но в квартире появлялось пространство, которое было трудно рационально задействовать. Например, знаменитый “Дом-яйцо” на ул. Машкова (проект известного архитектора Сергея Ткаченко), побывавший на обложках многих глянцевых изданий, продолжает искать своего покупателя. Как показали исследования, прямые углы не только позволяют эксплуатировать всю площадь квартиры, но и психологически воспринимаются лучше. Поэтому застройщики отказались от нетрадиционной планировки, и сейчас дома в своем большинстве только внешне отличаются оригинальными формами, но внутри имеют классическую свободную планировку с прямыми углами.

“Приобретая квартиру, покупатель рассматривает множество факторов, среди них архитектурное решение проекта занимает далеко не последнее место, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити — XXI век". — Однако только небольшое количество покупателей в Москве готово платить за архитектурные изыски”.

Похожее мнение высказывает и Александр Илюхин, управляющий партнер компании “Новое качество”: выбирая квартиру, люди не ориентируются на внешний облик дома, а исходят из своего отношения к пространству, в котором им предстоит жить. То есть выбирают из соотношения тех опций, которые им необходимы внутри дома, в квартире. “Несомненно, архитектурный облик здания важен, но он крайне редко является фактором, определяющим продажу, — подчеркивает он. — Да, многие покупатели могут изменить свое мнение о доме после того, как увидят пространство квартиры изнутри. Человек может отказаться от покупки конкретной квартиры, если он не приемлет архитектуру дома. Но если его не устраивает внутреннее пространство квартиры, никакой фасад, никакая архитектура никогда не привлечет его настолько, что он готов будет приобрести эту квартиру”.

По мнению экспертов компании Delta Estate, в жилом комплексе “Новая Остоженка” (1-й Зачатьевский переулок, 5-7-9, застройщик — “ДОН-Строй”) предложено интересное решение фасада, но спроектированы неудобные темные квартиры. В квартире общей площадью до 200 кв. м может быть всего три окна, что для современного элитного жилья недопустимо.

“Дом "Камелот" (Комсомольский проспект, 32) выполнен в современном стиле, имеет развитую инфраструктуру, но объемно-планировочные решения пентхаусов оставляют желать лучшего, — говорит Елена Земцова. — Некоторые из них двух- и даже трехуровневые, а окна выходили на две или даже одну сторону света, что непозволительно для данного формата жилья”. Дорогая городская недвижимость должна иметь самые лучшие видовые характеристики, поэтому окна должны быть ориентированы как минимум по трем сторонам света.

“Элитный дом должен иметь архитектуру на все времена, чтобы было сложно определить, когда он был построен, — говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор компании "Калинка-риэлти". — А когда стиль и время постройки абсолютно узнаваемы — это уже не эксклюзивный продукт”. Такого же мнения придерживается и Елена Земцова. “Важно, чтобы здание, претендующее на эксклюзивность концепции, изначально имело культурную ценность, изюминку, которая будет делать проект интересным и актуальным сегодня, завтра и даже через 100 лет”, — подчеркивает она.

На Западе подчас решающее значение имеет имя архитектора, разрабатывающего проект дома, что также сказывается на стоимости жилой площади. В Москве этот фактор пока остается вторичным, но по мнению Константина Ковалева, может существенно сказаться на темпах продаж, а следовательно, и на повышении цены в процессе реализации. Как рассказал Филипп Другов, даже очень известные архитекторы популярны лишь в довольно узких кругах, поэтому имя архитектора не является первостепенным фактором для потенциального приобретателя элитной недвижимости.

А вот квартиры с дизайнерской отделкой становятся все более востребованными. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, “при показе апартаментов в Бутиковском переулке в районе знаменитой "золотой мили" Москвы потенциальные покупатели сразу захотели посмотреть квартиру, едва услышав имя автора этого дизайн-проекта Александра Гликмана. Часто вопрос о стоимости таких квартир возникает только во время просмотра”.

По мнению Александра Зиминского, директора департамента элитного жилья Penny Lane Realty, в элитном домостроении архитектура является одним из важных факторов, но выделять только ее на фоне остальных критериев, таких как качество строительства и отделочных материалов, качество инженерии и оборудования, количество квартир в доме, подземный паркинг, социальная однородность жильцов, безопасность, репутация застройщика, цена, наличие благоустроенной огороженной территории, инфраструктура, было бы некорректно.

Дата публикации: 11:00 15 сентября 2005

Источник: bpn.ru