Смутное время новостроек: Закон об участии в долевом строительстве резко снизил объемы строительства

Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 года. Когда девелоперы впервые ознакомились с его содержанием, закон вызвал большой резонанс и шквал пессимистических прогнозов о дальнейшей судьбе рынка недвижимости. Эксперты предвещали не только сокращение объема предложений на рынке новостроек и, соответственно, рост цен, но и изменение схем привлечения денежных инвестиций в строительство. Спустя несколько месяцев после работы в новых условиях ряд участников рынка отмечают, что закон также повлиял и на процесс приобретения девелоперами новых площадок, число которых за полгода существенно снизилось.

"Дозаконная" эпоха

До вступления в силу федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" нормативного документа, регламентирующего взаимоотношения между девелопером и дольщиками, решившими приобрести квартиру на этапе котлована, не существовало. Застройщики, активно привлекающие для реализации проектов деньги своих клиентов, в основном оперировали двумя законами: федеральным законом от 25 февраля 1999 года №39ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Гражданским кодексом РФ.

Из-за подобной неразберихи (к примеру, отсутствия единых требований к содержанию договоров долевого участия в строительстве) участники сделок зачастую сталкивались с рядом трудноразрешимых проблем: замороженным строительством, необъяснимым повышением цены конечного продукта и т. п. Именно тогда на первичном рынке между девелоперскими компаниями и их клиентами заключались, по сути, одинаковые, но имеющие разные названия контракты: предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или долевого участия, а также договор уступки права требования.

Нередкие случаи ущемления прав добросовестных граждан и необходимость в систематизации рынка новостроек подтолкнули к разработке и принятию нового федерального закона о долевом строительстве,который, по оценкам экспертов, в большей степени ориентирован на защиту интересов обыкновенного покупателя, нежели девелоперов. Подобный перекос вызвал бурное негодование со стороны застройщиков. К примеру, согласно статье 9 федерального закона №214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть с застройщиком договор в случае неисполнения последним своих обязательств. При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные дольщиком, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. По словам руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, это допускает злоупотребления со стороны дольщика: иски к строительным компаниям по новому закону сулят большие доходы, существенно превышающие в том числе размер наносимого дольщику ущерба.

Последствия глазами девелоперов

Игроки рынка недвижимости отмечают, что новый закон, изначально направленный на создание цивилизованного и прозрачного рынка новостроек, наоборот, посеял некую смуту среди его участников.

Федеральный закон №214-ФЗ осложнил не только привлечение средств в проекты, лишив компании "дешевых" и доступных инвестиций, но и снизил объемы строительства.

Следствием всего этого, по мнению директора по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергея Лушкина, стал тот факт, что застройщики явно не спешат выводить на рынок новые объекты, попадающие под его действие. С ним соглашается и Дмитрий Попов, добавляя, что сокращение объемов наблюдается и на вторичном рынке. Подобное снижение, по мнению экспертов рынка, обусловлено и тем, что мелкие и средние застройщики столкнулись с инвестиционным голодом. "Ведь траты на проектирование объекта и подготовку к строительству оплачиваются девелопером. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям",- отметил генеральный директор ЗАО "МИАН-девелопмент" Анатолий Морозов.

С ним согласна и заместитель директора юридического департамента компании "КВ инжиниринг" Елена Жогина. Теперь любой застройщик при привлечении средствклиентов для финансирования нового строительства обязан получить все необходимые разрешения, опубликовать проектную декларацию - новый документ, который вводится законом о долевом участии. Ранее этого требования не существовало, и застройщик сам решал, в какой момент привлекать в проект инвестиции подобного рода.

"Процесс осуществления всех проектных разработок длится год-полтора и требует очень серьезных материальных вложений. До принятия закона денежные средства привлекались на самом начальном этапе, и уже на инвестиционные средства велись все предпроектные проработки",- разъяснила она.

Подобные сложности повлияли и на сроки вывода объектов на рынок. По данным Дмитрия Попова, они сдвинулись примерно на год, так как ранее здания выставлялись на продажу, зачастую не имея и половины документов. "Кроме того, для начала продаж почти все компании используют суррогатные договорные схемы, так как на начальной стадии нет полного пакета разрешительной документации",- отметил аналитик.

Некоторые эксперты отмечают, что закон, который направлен на регулирование процесса привлечения денежных средств в строительство, косвенно отразился и на числе новых участков, появляющихся в портфеле девелоперских компаний. "Это факт, что новые участки под застройку стали приобретаться реже",- подтвердил Сергей Лушкин.

Однако, по его мнению, закон "О долевом участии в строительстве…" не единственная тому причина. "Следует учитывать и то, что свободных и перспективных участков под застройку в Москве практически не осталось. Кроме того, условия приобретения того или иного участка не всегда оказываются выгодными для девелопера",- рассказал он.

То, что рынок приобретения новых участков несколько затормозил свое развитие, отметил и генеральный директор компании "КВ инжиниринг" Владимир Коллар. "Сейчас девелоперы покупают площадки, не всегда понимая дальнейший путь их развития в силу ограничений, которые накладывает новое законодательство",- добавил он.

Еще больше ситуация осложнится в октябре 2005 года, с вступлением в силу поправок в Земельный кодекс от 29 декабря 2004 года. "В соответствиис этими изменениями предоставление земельных участков под жилищное строительство будет производиться единственным путем, через аукционы",- добавила Елена Жогина.

Прогнозы

По словам Владимира Коллара, так как новый закон поставил много преград перед застройщиками, сейчас усилия всех девелоперов направлены на то, чтобы выработать новые схемы привлечения средств на строительство или добиться внесения в закон необходимых поправок. "В конце концов все эти изменения больше всего будут бить именно по карману будущих владельцев квартир.

Инвесторы, девелоперы перенесут свои дополнительные расходы на плечи покупателей, и цены на недвижимость опять поднимутся",- считает Коллар. С ним солидарен Сергей Лушкин, отметивший, что повышение цен будет вызвано также снижением объемов строительства. "Опираясь на знание простых законов рынка, можно предположить, что при отсутствии сдерживающего фактора роста цен - здоровой конкуренции - на квартиры в домах-новостройках в обозримом будущем могут существенно подскочить цены",- конкретизировал он.

Самым разумным решением проблемы участники рынка считают внесение необходимых дополнений в закон. Сергей Лушкин прогнозирует, что в ином случае компаниям придется не менее двух лет адаптироваться к новым правилам игры. "Обозначенный срок "затишья" может быть существенно сокращен, если в закон будут внесены "смягчающие" поправки, благодаря которым деятельность застройщиков, прежде всего мелких компаний, станет менее рисковой",- разъяснил он.

Эксперты отмечают некое торможение в развитии рынка новостроек. "Не знаю пока ни одной компании, которая получила разрешение на строительство после введения закона в силу и полный пакет документов",- резюмировала Елена Жогина.

Дата публикации: 13:26 16 сентября 2005

Источник: bpn.ru