Есть ли на свете дешевые коттеджи?

Рынок загородной недвижимости, как и рынок городского жилья, сегодня четко разделяется: эконом-класс, бизнес-класс, элита. Наибольший спрос наблюдается на объекты эконом-класса и нижнего сегмента бизнес-класса. Его формируют те, кто покупает загородную недвижимость не для постоянного, а для сезонного проживания. Нередки и случаи, когда люди продают жилье в Москве и покупают подмосковные коттеджи, естественно, они не располагают большой суммой денег, поэтому тоже ищут максимально дешевые предложения.

Какие коттеджные поселки стоит рассматривать в качестве подходящего варианта, имея определенную сумму денег?

Категория до $100 тыс.

В сегменте до $100 тыс. можно рассчитывать на приобретение небольшого дома в деревне или дачного дома в садоводческом товариществе на расстоянии 30 км и далее от МКАД с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее. В некоторых случаях ее отсутствие компенсируется близостью поселка к небольшому подмосковному городу, в котором обязательно есть медицинские учреждения, магазины, предприятия бытового обслуживания.

Кроме того, в эту ценовую категорию попадают таунхаусы в некоторых (их считанные единицы) подмосковных поселках. Например, в коттеджном поселке Family Club (12 км от МКАД по Новосходненскому шоссе) есть шанс купить таунхаус площадью от 124 кв. м за $99,8 тыс. «Начальный этап продаж показал, что популярность этих домов стремительно растет, — рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Светлана Кондачкова. — Каждый квартал поселка выдержан в собственном архитектурном стиле. В северной части застройки, прилегающей к реке, проектируется зона отдыха с кортами, велосипедными дорожками и спортивными площадками. Family Club расположен недалеко от Москвы и привлекателен для тех, кто хочет жить за городом, а работать в столице».

Категория $100–300 тыс.

Найти дом в хорошем коттеджном поселке за сумму около $100–150 тыс. очень сложно. К данной ценовой категории, как правило, относят стихийную коттеджную застройку в удаленных районах (далее 50 км от МКАД) — это дома в деревнях или поселках без инфраструктуры. Из доступных коммуникаций, как правило, имеются электричество, газ, скважина и канализация (септик). Средняя площадь домов в поселках этой категории, построенных по типовым проектам на участках 8–12 соток, составляет 100–120 кв. м. Чаще всего это дачное, а не индивидуальное жилищное строительство.

По данным специалистов корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», в дачном поселке Аистово на берегу Можайского водохранилища есть немало интересных предложений. За $100–120 тыс. покупатель получает небольшой домик площадью 110–120 кв. м с участком около 12 соток, находящийся у въезда в поселок. В $100–150 тыс. вам обойдутся апартаменты в жилом загородном комплексе Vitro Village. Комплекс занимает территорию более 14 га, на 38-м км к югу от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе, в лесном массиве. Он находится в получасе езды на автомобиле от МКАД.

По цене от $170 тыс. продаются дома с лесными участками в поселке «Домик в лесу-1» на Дмитровском шоссе. За $180 тыс. (без отделки) реально приобрести дом в поселке Белые росы, расположенном в лесном массиве в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе или в 19 км — по Симферопольскому. В $140–300 тыс. обойдется покупка дома в поселке Славенка на 63-м км по Новой Риге. По Егорьевскому шоссе строится поселок Аврора (30 км), дома в котором стоят от $150 тыс. Невысокие цены здесь обусловлены тем, что восточное направление Подмосковья не пользуется большой популярностью.

Имея в наличии до $300 тыс., вы подберете загородное жилье эконом-класса, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это скромные дома площадью не более 250 кв. м. Строятся они из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные (в том числе газ).

Категория $400–500 тыс.

Коттеджи этой ценовой категории относятся к бизнес-классу. Удаленность поселков от МКАД обычно не превышает 15–50 км по любому направлению, кроме юго-восточного, где есть поселки бизнес-класса, расположенные еще ближе к Москве. Площадь домов — от 250 кв. м, размер участка — от 10 соток. В таких поселках уже имеется централизованное водо- и газоснабжение, канализация — септик. На территории обязательно обустроены детская площадка и гостевая автостоянка, на въезде и выезде — охрана. Из строительных материалов наиболее часто используются кирпич, «сэндвич-панели» и дерево. Для этих поселков характерна единая социальная среда, владельцы домов — как правило, обеспеченные люди. Не далее 10 км от таких поселков чаще всего имеются культурно-развлекательные и оздоровительные центры, а также магазины.

Пример — коттеджный поселок Троице-Лыково, построенный на территории Москвы, в непосредственной близости от Серебряного бора, на правом берегу Москвы-реки. Здесь сохранен природный ландшафт, территория со всех сторон окружена сосновым бором. К услугам жителей поселка представлена вся инфраструктура района Строгино. Это своеобразный город в городе.

«К бизнес-классу относятся многие поселки по Новорижскому шоссе, но они располагаются не ближе 30–40 км от МКАД, — считает эксперт департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Микишанина. — И при этом даже за $500 тыс. проблематично купить участок, прилегающий к лесу. Новая Рига набирает популярность и становится зоной постоянного проживания. В основном тут представлены коттеджи верхнего сегмента бизнес-класса и элиты».

Среди поселков этого класса наиболее популярными являются Новые Горки на Дмитровском шоссе, Истра Кантри Клаб на Новорижском, Чистые пруды на Ярославке, Европейская деревня на Киевском шоссе.

Категория $600–700 тыс.

Поселки этой категории располагаются на расстоянии до 25 км от МКАД по западному, юго-западному или северо-западному направлениям. Как правило, такую цену определяет именно местоположение. Домовладений в поселке обычно бывает не более 100, площадь особняков составляет от 450 кв. м, размер участка — от 20 соток. Используемые строительные материалы — кирпич, «сэндвич-панели», дерево. Коттеджи в поселках этой категории строятся по авторскому проекту и имеют единый архитектурный стиль, в рамках которого предполагается несколько типов домов. Для таких поселков характерна единая социальная среда.Категория $700 тыс.

Располагая суммой от $700 тыс., смело выбирайте загородный дом из числа объектов элитной недвижимости. В эту категорию попадают особняки в поселках по Рублево-Успенскому, Ильинскому, Новорижскому и Сколковскому шоссе, а также коттеджи на первой береговой линии водохранилищ. Элитные поселки находятся, как правило, в зоне лесных массивов либо вблизи водоемов. Размер особняков — от 500 кв. м и более, количество строений в поселке не превышает 50, площадь придомовых земельных участков — не менее 25 соток. «Безусловно, материалы и технологии, используемые в строительстве, являются самыми дорогими на сегодняшний день, — говорит С. Кондачкова. — Обязательным элементом является высокий уровень собственной инфраструктуры поселка: служба охраны, сервисные службы, административный центр, спорткомплекс, рестораны, бары, супермаркеты и т. п. В качестве примера можно привести дома в элитных коттеджных поселках Лукоморье, Бенилюкс, Павлово».

Иван Воробьев аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— У современного потребителя на рынке загородной недвижимости Подмосковья настолько различны предпочтения, стремления и, главное, возможности, что составить более-менее четкий общий портрет среднестатистического покупателя вряд ли реально.

Большинство покупателей обращают внимание на коттеджи бизнес- и эконом-класса. Дом площадью 250–350 кв. м с участком 12–17 соток — вот наиболее востребованный объект загородной недвижимости на сегодняшний день. Коттеджные поселки бизнес- и эконом-класса стремительно набирают популярность. Около 70% покупателей желают приобрести коттедж стоимостью не более $300 тыс. и порядка 60% интересуются домовладениями в пределах 30-километровой зоны от МКАД.

В сегменте бизнес-класса спрос на западные направления (Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское, Киевское, Минское) и северные (в первую очередь стремительно набирающее очки Дмитровское) прочно удерживает лидирующие позиции. Дома эконом-класса можно встретить практически везде — от промышленных юга и юго-востока Подмосковья до престижных и экологичных западных районов.

Мы, например, в этом году получили несколько предложений от застройщиков продавать поселки на Рузском водохранилище. Но цены на землю там начинаются от $5–10 тыс. за сотку. Соответственно, сам дом в любом случае обойдется в $300–500 тыс. Строители пока не радуют покупателей малобюджетными коттеджными поселками.

Инфраструктура современного коттеджного поселка помимо обязательных эксплуатационных служб и охранных организаций, обеспечивающих круглосуточную охрану поселка, включает еще много объектов. Если в поселке эконом-класса может присутствовать только минимальная инфраструктура, то в поселке бизнес-класса должны быть детские и спортивные площадки, кафе или магазин. Элитные коттеджные поселки нередко имеют на территории не только бизнес- и фитнес-центры, гостиницы и медцентры, но и, например, собственные яхт-клубы с эллингами.

Галина Гараева руководитель отдела маркетинга компании «ДОМ-Недвижимость»:

— К сожалению, до сих пор на рынке нечетко определены критерии выделения классов поселков, что затрудняет их описание. Также во многих поселках зачастую присутствуют объекты недвижимости, которые относятся к разным ценовым категориям. Это не совсем правильно с точки зрения концепции проекта, так как подобный ценовой разброс замедляет продажи и осложняет задачу определения места этого поселка в имеющейся иерархии.

Для нашей классификации мы принимаем сложившуюся в Подмосковье практику продажи домов в строящихся поселках в состоянии «под чистовую отделку», то есть когда затраты на приобретение дома с участком не подразумевают затрат на отделочно-чистовые работы.

Светлана Кондачкова руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:— Действительно, в ценовом диапазоне до $150 тыс. на рынке загородной недвижимости представлено очень мало предложений. А спрос на такие предложения высокий. Если покупатели загородных домов в этом сегменте приобретают их с целью постоянного проживания, главным критерием при выборе является небольшая удаленность от МКАД (не далее 15–20 км). Но цены на землю в этом радиусе на ликвидных направлениях достаточно велики — это создает серьезные препятствия для формирования сектора эконом-класса. Однако сейчас девелоперы либо рассматривают менее дорогие направления, либо создают масштабные проекты с привлечением средств крупных инвесторов.

Олег Маринин президент девелоперской компании «Парк груп»:

— В настоящее время представители среднего класса все активнее приобретают загородное жилье. Основная проблема состоит в недостатке предложения в Подмосковье домов эконом- и бизнес-класса. Недостаток предложения составляет до 50%. В этой связи наша компания приняла решение разработать и реализовать загородный проект, предполагающий строительство жилья, доступного массовому покупателю и пригодного для круглогодичного проживания. К примеру, в одном из возводимых нами поселков покупатели с малыми бюджетами могут приобрести апартаменты от 40 кв. м. Это обойдется дешевле, чем купить (не говоря уже о том, чтобы построить) небольшой дачный домик «без удобств».

Жанна Щербакова управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Сегодня на рынке мало представлены недорогие дома площадью 150–270 кв. м, а это самая востребованная среди покупателей недвижимость. Такой разрыв обусловлен тем, что возведение коттеджей эконом-класса невыгодно для девелоперов по причине высокой стоимости земли, строительства и прокладки коммуникаций. Поэтому сейчас рынок удовлетворяет только 15–30% спроса на такие объекты. Коттеджные поселки эконом-класса в 30-километровой зоне от МКАД скорее всего появятся на недорогих направлениях: Щелковском, Горьковском, Казанском, Егорьевском, Новорязанском, Каширском и Симферопольском шоссе, а на других направлениях подобные поселки будут строиться только далее 45 км от МКАД.

Дата публикации: 14:30 19 сентября 2005

Источник: bpn.ru