Квартира в кредит

"В последнее время много говорится об ипотеке. Однако на практике делается еще явно недостаточно", - констатировал Президент России на встрече с членами правительства, руководством Федерального собрания и членами Президиума Госсовета.

Слова "ипотека", "ипотечное кредитование", действительно, стали весьма популярными. И не всегда употребляются к месту и со знанием дела. Вот, например, недавно от хорошего знакомого услышал, что он взял ипотечный кредит. Поздравил его и поинтересовался - в каком банке? В ответ услышал название банка, у которого заведомо нет в перечне программ ипотечного кредитования. Выяснилось, что, по сути, знакомый мой просто взял потребительский кредит с целью приобретения жилья.

Да какая, собственно, разница, скажет читатель? Разница есть. Потому что в термине "ипотечное кредитование" ключевым является первое слово, а ипотека, в своей сущности, если брать этимологию этого понятия, - не что иное, как залог недвижимости. То есть схема обретения вожделенного жилья здесь следующая: кредитор выдает кредит на приобретение недвижимости должнику, должник приобретает недвижимое имущество за счет кредита, и это имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту. Оставаясь у должника в его владении и пользовании.

Так подробно расписываю здесь "азы" и, казалось бы, прописные истины потому, что на практике информированность наших сограждан оставляет желать лучшего. Подтверждает это, в частности, и главный экономист сочинского филиала "Банка Москвы" Виктория Киселева, курирующая банковскую программу ипотечного кредитования. После того, как "Банк Москвы" недавно стал публиковать рекламу ипотеки, а в прессе появились победные заголовки типа "Ипотека пришла в Сочи!", от вопросов потенциальных клиентов, как говорится, отбоя нет. Но зачастую с первых фраз выясняется, что речи об ипотеке, увы, быть не может.

Например, приходят молодые люди, которые что-то слышали о жилищных программах для молодых семей. Но это совсем иное, - говорит Виктория Викторовна. - Программа ипотечного кредитования в их случае невозможна, потому что нет, как правило, ни собственных накоплений для оплаты тридцати процентов приобретаемого жилья, ни стабильного дохода. Да, приходится констатировать, что большинству молодых людей ипотека пока заказана. Если, конечно, это не молодой успешный бизнесмен или менеджер, успевший уже и некий капитал нажить и зарплату получающий достойную - по "белой" ведомости, а не в конвертике. Людям, копившим всю жизнь, мечтать в пенсионном возрасте об ипотеке тоже бесполезно - в шестьдесят лет за таким кредитом не обратишься. "Портрет" типичного клиента такой программы - человек среднего возраста со стабильным доходом, превышающим пятьсот долларов. Потому при всей нерешенности у нас жилищной проблемы счет воспользовавшихся возможностями ипотеки идет не в миллионах, а в тысячах - в масштабах всей страны, и в десятках - конкретно в Сочи.

Вчера, сегодня - а что завтра?

"Ипотека пришла в Сочи" не вчера. Еще год назад такую программу кредитования начал реализовывать филиал "Внешторгбанка" совместно с московским агентством недвижимости "АСТА Элит". О старте программы было объявлено в июле 2004-го, а в сентябре обе компании приняли совместное участие в круглом столе "Ипотечное кредитование и социальные жилищные программы", проходившем в рамках первой специализированной выставки-ярмарки "Риэлтор-Инвестиции-Недвижимость-2004". Речь шла о создании условий для развития массового кредитования населения на приобретение жилья через механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу. Выделим здесь слово "массового". Спустя год заместитель управляющего филиалом "Внешторгбанка" Надежда Поплавская на вопрос о количестве выданных ипотечных кредитов отвечает: "Менее полусотни".

Согласитесь, достаточно скромный результат, не правда ли? Но не ищите в моих словах упрека в адрес Надежды Викторовны или её банка в целом. Равно как и в адрес других банков, ступивших на стезю ипотечного кредитования. Не в том дело, что они по-скупердяйски "над златом чахнут" и не хотят, как принято выражаться, повернуться лицом к клиенту. Проблемы, с которыми они сталкиваются, весьма непросты, и их решение от одного конкретного банка, как бы ни был он солиден, не зависит.

Буквально лет пять назад первенцы российского ипотечного кредитования вынуждены были всем и вся доказывать, что ипотечный механизм - это важная и неотъемлемая составляющая во всех цивилизованных странах. Теперь, особенно после слов президента, такой необходимости нет. Но даже если все банки страны поголовно отрапортуют о начале ипотечных программ, станет ли этот вид кредита для нас сразу доступным?

Большинство экспертов полагает, что развитию ипотечного кредитования в России мешают два главных фактора, а именно: высокий уровень инфляции и отсутствие спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке. Если взять в качестве примера Казахстан, где в ипотеке продвинулись значительно дальше, чем в России, то опыт покажет: не может быть дешевой и доступной ипотеки, если инфляция превышает уровень в семь процентов.

Добавим к мнению экспертов еще один немаловажный фактор: низкие доходы населения. И растут эти доходы значительно медленнее, чем цены на жилье. Приведем здесь в качестве цитаты слова управляющего партнера крупной консалтинговой компании "Bauman Innovation" Сергея Лозинского. Говорит он о Москве, но поскольку в Сочи цены на недвижимость со столичными уже практически сравнялись, слова его будут вполне применительны и для нашей ситуации: "Сейчас есть определенный уровень дохода, до достижения которого брать ипотечный кредит не имеет смысла. Например, если выплачивать за двухкомнатную квартиру менее 700 долларов в месяц, можно платить по кредиту до конца жизни и не расплатиться".

Отметим, что в условиях ипотечного кредитования банки, как правило, устанавливают сроки погашения, не превышающие десяти лет. Так что же, уважаемые читатели, подавляющее большинство из нас слово "ипотека" может благополучно забыть? И дальше этот текст читать, соответственно, не за чем?

Лед, кажется, тронулся

Отнюдь не так мрачно выглядит перспектива. Да, борьба с инфляцией - дело долгое и многотрудное. Рост доходов и в целом жизненного уровня нашего народонаселения - тоже задача не из простых. Но в проблеме ипотечного кредитования есть задачи на уровне структурных. Которые можно решать уже сейчас и которые в свою очередь решат многие проблемы банков на пути к нам, вожделеющим новое жилье.

Любому банку нужен надежный источник длинного и недорогого финансирования кредитов. И он потенциально существует. Сейчас стоимость рефинансирования длинных кредитов чрезмерно высока. Нет эффективно работающего механизма оборота ипотечных бумаг на вторичном рынке. Источником финансирования мог бы стать Пенсионный фонд - это, пожалуй, главный потенциальный инвестор на том рынке, о котором мы ведем речь. Обязательства у банков по ипотечным займам выкупает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, но его облигации сейчас находятся в "подвешенном" состоянии - вместе с вопросом о предоставлении агентству государственных гарантий на следующий год. Не будет таких гарантий - не сможет вкладывать в них накопления граждан Пенсионный фонд.

В проекте бюджета 2006 года, находящемся в Госдуме, агентство не указано в качестве бюджетополучателя, которому будут даны такие гарантии. Следовательно, ему предстоит идти на конкурс? Идея конкурсной соревновательности, на первый взгляд, современна и привлекательна. Однако на практике может привести к краху всей только начавшей отлаживаться системы. Пока не прошел конкурс и не определился победитель, никто не может гарантировать банку выкуп закладных. А стало быть, и приток инвестиций в жилищное строительство может сразу же резко снизиться, а цены на вторичное жилье - взлететь до "новых высот". Ну а победит, предположим, в конкурсе частная компания. Сможет ли она работать по государственным стандартам кредитования? Ведь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию позволяет себе это только потому, что имеет в одном лице и акционера и гаранта. А обязать частную компанию государство не может априори. Вот и получим то, что уже "проходили" в США, где наряду с государственным агентством были созданы частные компании, получавшие госгарантии, но на практике работавшие далеко не в интересах ипотечного рынка и его участников - банков и их клиентов.

Российские банки сегодня в ипотечном кредитовании заинтересованы.

- Мы будем стремиться активно развивать этот сектор, - убежденно говорит от имени "Внешторгбанка" Надежда Поплавская.

- Наш банк хотел бы достойно утвердиться на рынке ипотечного кредитования Сочи, - говорит и Виктория Киселева из "Банка Москвы".

Все ждут решений на государственном уровне. И обнадеживает то, что в недавней речи президента прозвучало поручение правительству: "- разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, а также значительно, значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственные гарантии".

Радует и еще одна новость. По сообщениям агентств финансовой информации, со вчерашнего дня на Фондовой бирже ММВБ начались торги "неконвертируемыми документарными купонными облигациями на предъявителя серии А4" - именно теми бумагами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", о необходимости оборота которых говорят эксперты.

-Осенью рынок недвижимости традиционно оживляется. Увеличивается и количество потенциальных заемщиков ипотечных кредитов. Что нового предложат им в ближайшем будущем? Надеемся, что перспективы будут обнадеживающими.

Дата публикации: 10:25 20 сентября 2005