Ипотека научилась обходиться без нотариусов

В этом году законом отменено обязательное заверение ипотечного договора у нотариуса. У этого нововведения есть как сторонники, так и противники. Первые считают, что оно сэкономит заемщикам довольно большие суммы за удостоверение договоров ипотеки и лишит нотариусов возможности диктовать свои формы договоров. Вторые утверждают, что без опыта нотариусов, работавших с ипотекой, будет хуже, поскольку появится больше некорректных договоров. Юрист рассказывает о плюсах и минусах нотариального заверения договоров ипотеки.

Сравним договоры, заключенные в простой письменной форме и заверенные нотариусом. Ранее, когда договоры ипотеки необходимо было удостоверять, некоторые нотариусы этим злоупотребляли — требовали использовать свою форму договора ипотеки. И если регистрирующие органы находили в документах у заявителя какую-либо ошибку, его отсылали обратно к нотариусу. В результате стороны договора вместе с нотариусом ломали головы, чего именно от них хотят получить регистраторы.

И каждый раз, когда договор ипотеки требовал изменений, стороны должны были идти к нотариусу. Поскольку заверение договоров приносило весьма значительную прибыль, некоторые нотариусы стали отказываться заверять дополнительные соглашения к договорам ипотеки, если сам договор был заверен другим нотариусом, — это была своеобразная борьба за клиентов.

Вчера и сегодня

Существенным минусом нотариального заверения договора ипотеки являлось и то, что стороны и нотариус должны были для оформления договора собраться в одном месте. Далеко не каждый банк имел возможность вызвать к себе нотариуса то время, которое удобно клиенту. И не каждому заемщику было удобно идти к нотариусу и ждать в общей очереди вместе с представителем банка, пока их примут.

Теперь сами банки занимаются разработкой типовых форм договоров. При этом для заключения договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Так что к нотариусу придется идти в любом случае.

Практически каждый нотариус потребует предоставить ему копию или оригинальный экземпляр договора ипотеки, к которому составляется документ (согласие или заявление). Если нотариус посчитает, что договор составлен неправильно, он может отказаться удостоверить запрашиваемый документ. Справедливости ради стоит отметить, что, как правило, нотариусы просто следят за тем, чтобы в согласии супруга и договоре ипотеки были указаны одинаковые объекты. Некоторые нотариусы требуют предоставить им не только договор ипотеки, но и кредитный договор, а также все документы, связанные с получением займа.

Это могут быть решение кредитного комитета банка о предоставлении кредита, решение уполномоченного органа организации-заемщика об обращении в банк за кредитом и т. д. Получается, что при оформлении и последующей регистрации договора ипотеки сторонам договора необходимо часть документов заверить у нотариуса, а часть — подготовить самим.

Шаг второй

Поскольку договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию, после его оформления необходимо обратиться в уполномоченные государственные органы.

Ранее, когда договор ипотеки заверялся у нотариуса, регистраторы требовали предоставить три экземпляра договора, учредительные документы сторон — юридических лиц, кредитный договор и доверенности на представителей (заверенные нотариусом). Заявление на регистрацию сделки заполнялось в присутствии регистратора. Иногда дополнительно предоставлялись обычные копии кредитного договора и договора ипотеки. Также надо было предъявить нотариальную или простую копию доверенности и копию квитанции об оплате госпошлины (они оставались в деле).

Сегодня, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора.

Проблема в том, что далеко не все банки при заключении многостраничных договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. Нотариусы в свою очередь отказываются заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, сторонам нередко приходится собираться лишний раз для того, чтобы поставить подпись и печать на договоре. Некоторые нотариусы требуют (и это справедливо), чтобы договоры, копии которых они заверяют, были подписаны и прошнурованы при них. Только после этого они заверяют копию договора.

После отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ. Если регистрируется ипотека здания, регистраторы требуют техпаспорт закладываемого объекта. В обоснование своих требований они ссылаются на внутреннюю инструкцию, которая якобы существует уже давно. Однако раньше документы БТИ не требовались.

Чтобы все закончилось хорошо

Из позитивных изменений последнего времени можно отметить существенное уменьшение сроков регистрации договоров. В большинстве регистрационных палат они уменьшились с 30 до 14 дней.

Что касается сдаваемых документов, в каждой регистрационной палате к ним предъявляются свои требования. Поэтому целесообразно возить с собой три полных комплекта: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Только в таком случае есть шансы сдать документы с первого раза. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки теперь требуется не только само это соглашение, но и документы организаций (решения и протоколы органов управления), связанные с выдачей кредита и внесением изменений в договоры. И если раньше практически в любой палате регистраторы могли заверить копию сами, то сейчас они предпочитают получать нотариальные копии от сторон. Мотивация таких действий проста: договор ипотеки оформлен в простой письменной форме, регистрирующие органы не могут заверить соответствующую копию, поскольку не могут быть уверены в ее соответствии оригиналу.

Расходная статья

Несмотря на то что Москва считается дорогим городом, услуги столичных нотариусов обычно дешевле, чем в городах Подмосковья. Например, стоимость оформления согласия супруга на залог имущества в Москве обойдется от 100 до 200 руб. За аналогичный документ в области придется заплатить 500 руб. Что касается оформления договоров, то нотариусы сами определяют расценки на эту услугу. Разумеется, они должны руководствоваться Налоговым кодексом, но не все считают необходимым устанавливать тарифы в соответствии с данным документом.

Раньше за удостоверение договора ипотеки нотариусы брали определенный процент суммы договора или стоимости заложенного имущества (как правило, эти цифры совпадали). При этом дополнительные соглашения заверялись за гораздо меньшую сумму. Теперь нотариусы должны заверять договор почти бесплатно по сравнению со старыми тарифами.

Некоторые нотариусы пытаются выйти из положения следующим образом. Например, к договору ипотеки, который был нотариально заверен, составляется дополнительное соглашение, которое тоже подлежит обязательному заверению у нотариуса.

За эту нехитрую операцию они берут столько, сколько раньше взимали за заверение договора (т. е. определенный процент суммы договора). Справедливости ради уточним, что так поступают не все нотариусы. Если вы столкнулись с подобными требованиями, просто найдите другого нотариуса.

В целом можно утверждать, что расходы клиентов значительно уменьшились. Так, необходимо платить только за оформление доверенностей на представителей, согласие супруга и нотариальные копии. Вместе с тем экономия денег привела к дополнительным расходам времени. Это не самый положительный момент: договор все хотят зарегистрировать как можно быстрее. Так как в некоторых договорах ипотеки указано, что залогодатель обязуется произвести регистрацию документа в течение месяца или даже 14 дней, у залогодателя нет права на ошибку и времени на переделку документов.

Итак, хорошо или плохо, что отменили обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки? С одной стороны, теперь нет необходимости тратить на нотариуса весьма приличные суммы и делать договоры под его диктовку. С другой стороны, регистраторы не доверяют договорам, заключенным в простой письменной форме. Это приводит к тому, что сдать документы на регистрацию с первого раза практически нереально. Сократив расходы заемщика, законодатели, сами того не ведая, увеличили время подготовки документов.

Дата публикации: 10:39 20 сентября 2005