Страхование на загородном рынке

Мода на страхование у нас пока не прижилась. Россияне не спешат подражать предусмотрительным европейцам, которые страхуют все и вся. Тем не менее, тратя огромные деньги на строительство и обустройство загородного дома, его владельцу впору проявить некоторую предосторожность и стать клиентом страховой компании.

Даже стопроцентная охрана никогда не убережет ваш загородный дом от попадания в него молнии или от случайного возгорания проводки. Конечно, в последнем случае можно долго судиться и выяснять, кто прав, а кто виноват с администрацией поселка, которая не обеспечила должным образом внутреннюю инфраструктуру дома, но, не секрет, что судебные тяжбы длятся годами. Стоит ли это ваших нервов, усилий и дополнительных расходов? Безусловно, страхование не устраняет риск, но важно понять, что оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Проще говоря, страхование на то и страхование, что оно производится на случай наступления события, которое неизвестно произойдет или нет. Поэтому лучше страхованием не пренебрегать.

Загородная специфика

Страхование объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее объекты (дача, деревенский дом, коттедж), и значительно сильнее разнится их стоимость. Если городские квартиры в большинстве своем типовые и оценить их можно с высокой степенью достоверности, не тратя много времени, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама процедура оценки здесь более долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это различные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка — подобная ситуация вполне вероятна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находится несколько строений. Не частый случай, но вполне возможный.

Сама процедура оформления сделки с загородными объектами более громоздкая, что связано и с большим набором документов, и с нюансами законодательства. До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые должны строго определять последовательность действий в этих сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области. Есть еще один аспект, отсутствующий в городе, — целевое назначения участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90-х гг. под фермерские хозяйства выделяли прекрасные наделы: большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Для строительства коттеджей они всем хороши, вот только закон запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту окажется уже построенным, будет подлежать сносу.

Что страхуют, а что нет

Строго говоря, любую недвижимость можно застраховать от принципиально двух групп рисков: от угрозы порчи или уничтожения имущества в результате воздействия внешних сил (пожар, наводнение и т.д.) и от малоприятной ситуации, когда имущество цело, но право собственности на него утрачено по решению суда. Последнее называется титульным страхованием.

Говоря юридическим языком, полис страхования права собственности предусматривает финансовую гарантию возврата вложенных средств в недвижимость в пределах рыночной стоимости дома, если сделку признают недействительной. Кроме этого, полис гарантирует юридическое сопровождение, если кто-то пожелает оспорить ваше право собственности на недвижимость. Расходы на юридическое сопровождение несет страховая компания.

В любом случае, перед тем, как заключить договор страхования, производится оценка страхового риска. Это значит, что анализируется законность документов, исследуются условия перехода прав. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, загородное жилье можно застраховать от:

- пожара;

- повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем;

- стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя, бури, града, ливня и т.д.

- взрыва, в том числе взрыва бытового газа;

- кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.

Специалист утверждает, что для загородных строений наибольшую опасность представляют злоумышленные действия третьих лиц (кража, взлом, грабеж, поджог).

«Можно застраховать имущество «по полной программе» (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в доме), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность, - добавила Марина Маркарова - Также есть возможность выбора количества рисков: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар». Похожей точки зрения придерживается и заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина, которая считает, что пожар представляет для загородного жилья наибольшую угрозу, а на втором месте – ущерб от третьих лиц, то есть проникновение в дом посторонних.

По мнению Марины Маркаровой, не принимаются на страхование:

- ветхие строения (физический износ которых составляет 75% и более);

- строения, находящиеся в зоне, которой угрожают стихийные бедствия с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления компетентными органами соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы;

- строения, находящиеся в аварийном состоянии, требующие капитального ремонта;

- строения, подлежащие изъятию, конфискации, реквизиции, аресту, уничтожению или повреждению по распоряжению военных или гражданских властей.

Наталья Ветлугина считает, что застраховать можно любое жилье, даже самое ветхое, только в этом случае тарифы будут гораздо выше.

Титульное страхование

Титульное страхование, или как оно называется на юридическом языке – страхование имущества в результате утраты прав собственности. Проще говоря, чтобы в один прекрасный момент не возник неожиданный собственник или чтобы не выяснилось, что на земле, на которой построен ваш дом, запрещено возводить жилые здания – для этого и необходимо титульное страхование. Во всем мире право собственности регистрируют двумя способами. Первый («титул собственности»), который распространен в Европе, предполагает регистрацию объекта недвижимости и уверенность владельца, что его не лишат этих прав ни при каких условиях. Если же вдруг обнаружится прежний владелец с какими-то претензиями и выяснится, что сделка была проведена незаконно, то государство компенсирует пострадавшему ущерб, а потом разбирается с виновными.

В США и России все несколько иначе. Государство регистрирует только саму сделку («актовая регистрация»), но не дает никаких гарантий от всевозможных «вдруг». Поэтому впоследствии владелец может лишиться покупки, а недобросовестных риэлторов никто искать не будет, соответственно и наказывать. Как ни печально, но в нашей стране каждый человек рискует оказаться в ситуации, когда права на объект недвижимости оспорены, а виноватых нет. Именно поэтому титульное страхование предпочтительней актового, так как защищает не от тех событий, которые могут произойти в будущем, а от тех последствий, которые уже произошли во время сделки, однако были не известны по каким-либо причинам. Проще говоря, титульное страхование – это страхование имущественного интереса покупателя, тогда как актовое – только самого имущества.

Как отмечает Марина Маркарова, клиенты не часто хотят воспользоваться страхованием от утери права собственности. «Мы видим этому два объяснения, - добавляет специалист - Либо покупатели так уверены в собственнике, что не считают нужным делать титульное страхование, либо просто надеются, что с ними этого не произойдет (ведь вероятность и правда не слишком велика, по сравнению с другими рисками, от которых страхуется недвижимость), поэтому не хотят тратить лишние средства и время на оформление такого вида страховки. Данное страхование может помочь в том случае, если предыдущие сделки с этим объектом были совершены с нарушением процедуры или нормы законодательства, и в связи с этим последняя сделка купли-продажи может быть признана недействительной».

Предъявите документы…

Для оформления договора страхования недвижимого имущества необходимо предоставить основные документы, удостоверяющие наличие имущественного интереса:

Во-первых, это приватизационные документы:

- Договор передачи жилого/ нежилого помещения в собственность.

- Разрешение органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством.

Во-вторых, правоустанавливающие документы после приватизации:

- Свидетельство о собственности на помещение.

- Договор купли-продажи, дарения или мены.

- Свидетельство о праве на наследство, а также и справка ЗАГСа о смерти наследодателя.

- Справка БТИ;

- Иные правоустанавливающие документы.

В-третьих, документы на участников сделки – продавца и покупателя:

Физическое лицо:

- Копия паспорта.

- Копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на совершение сделки.

- Разрешение органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством.

Юридическое лицо:

- Учредительные документы – копии устава и учредительного договора.

- Копии свидетельств о внесении записи в ЕГРЮЛ и постановки на налоговый учет.

- Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (копия приказа о назначении на должность, протокола об избрании, доверенности и т.д.).

- Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату – формы №1 и №2.

И последнее - информация об «истории» возникновения и переходов права собственности на объект недвижимости (полная выписка из домовой книги, копии договоров и т.д.).

Дополнительно для заключения договора страхования в большинстве случаев необходимы: заполненное Заявление на страхование, а также в ряде случаев - документы, подтверждающие стоимость застрахованного имущества. Для оценки имущества на место выедет специалист страховой компании. Стоимость страхового полиса зависит от страховой суммы (стоимости имущества), срока страхования, условий эксплуатации или содержания имущества, характеристик конструктивных элементов, степени риска, наличия средств охранной и пожарной сигнализации, охраны и т.д.

Сколько стоит страхование

По словам Марины Маркаровой, тарифы на страхование загородной недвижимости могут значительно отличаться в зависимости от характеристик объекта страхования. Для дорогих загородных домов страховые компании обычно предлагают специальные льготные условия. «Страхование деревянных построек или смешанных строений, в составе которых имеются деревянные конструктивные элементы, обойдется страхователю по более высокой ставке, чем страхование полностью кирпичных зданий, так как последние меньше подвержены разрушению, - подчеркивает эксперт - Можно сэкономить, уменьшив перечень страховых случаев, но при этом следует помнить, что страхование в совокупности всех рисков будет стоить дешевле, чем каждый по отдельности». Срок эксплуатации и состояние (степень износа) коммуникаций тоже будет играть роль.

Основаниями для повышения тарифной ставки на 0,1–0,2% может быть возраст здания (или срок капремонта), составляющий более 25 лет. Каждая страховая компания имеет список объектов, не принимаемых на страхование.

Марина Маркарова также добавляет, что если дом снабжен системой охранной или пожарной сигнализации, то страхователь может претендовать на снижение тарифных ставок. По словам специалиста, неудачное месторасположение (в зоне паводков, на склонах оврагов, рядом с котлованами) повышает стоимость страховки. Анализируют страховщики и районную статистику по правонарушениям. От нее зависит тариф страхования от противоправных действий третьих лиц. Тариф на страхование можно снизить, указав Страховщику на то, что страхователь уже не первый год страхует имущество, причем без убытка для компании. В этом случае скидка может быть предоставлена, даже если страхователь переходит из одной компании в другую. «В период действия договора страхования необходимо в письменной форме сообщать страховой компании о тех изменениях, которые страхователь осуществляет, - подчеркнула Марина Маркарова - и которые могут существенно повлиять на увеличение степени страхового риска - в частности, о газификации дома, о постройке камина и т.п., поскольку они увеличивают риск возникновения, например, пожара».

Дата публикации: 13:14 20 сентября 2005

Источник: bpn.ru