Раздел: Рынок недвижимости / Санкт-Петербург - Источник: БН.ру

Квартиры в центре: попытка "спектрального анализа"

Жилищный фонд в историческом центре Петербурга куда более разнороден, нежели в районах новостроек. И его приверженцам зачастую сложно сориентироваться среди "блеска и нищеты" множества вариантов, их достоинств и неизбежных недостатков. Остановимся на спектре наиболее востребованных предложений.

Старый Петербург завораживает и манит своей красотой. Множество обитателей железобетонных спальных кварталов мечтают не только о воскресных вылазках к набережным и мостам, неповторимым фасадам и ажурным оградам. Им хочется ежедневно любоваться зданиями, хранящими память веков. Поэтому, как только появляется хотя бы намек на возможность обмена типового обиталища на квартиру в историческом центре, начинается лихорадочное изучение разнообразных вариантов.

Итак, каковы же наиболее доступные предложения? И каковы типичные сюрпризы, поджидающие покупателей жилья в старом фонде?

Оставим в стороне роскошные апартаменты, непомерно дорогие для большинства граждан. А также комнаты в "убитых" коммуналках, приобретаемые не от любви к центру города, а из-за элементарной нехватки средств на более достойное жилье. Остановимся на сегменте достаточно широко представленных отдельных двух-трехкомнатных квартир площадью 55-90 кв. м, в котором наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением.

Истинному ценителю Северной Венеции чаще предстоит выбирать жилье в домах, прошедших полный или выборочный капитальный ремонт при советской власти, а также в нетронутом старом фонде, реже - в зданиях, реконструируемых по современной технологии, либо в новых домах уплотнительной застройки, стилизованных под старину. Все эти варианты имеют свои особенности.

По-советски капитальный и не очень

Особой популярностью среди интересантов пользуются объекты с капитальным ремонтом. Подобный выбор, несомненно, весьма практичен. Такой ремонт (массово осуществлялся с конца 1960-х годов до середины 1980-х) фактически представлял собою строительство нового дома за старыми фасадами. Разрушалось все, кроме несущих стен. А дальше - монтировались железобетонные перекрытия, встраивались готовые кубики санузлов, на скорую руку воздвигались перегородки. Спешили отчитаться к очередному празднику, обеспечить комфортным жильем очередников или бывших обитателей коммуналок, терпеливо дожидавшихся обновления родных стен в трущобах маневренного фонда. На этаже вместо 200-300-метровых барских покоев, впоследствии - вороньих слободок, появлялось несколько двух- и трехкомнатных квартир. Кому-то выпадала удача получить отдельное жилье, прочие радовались комнатам в "малонаселенках" со всеми удобствами.

Плюсы таких квартир очевидны - это просторные габариты, высокие потолки, "здоровая" основа. Покупателю останется лишь произвести приличный косметический ремонт по своему вкусу. Но есть и минусы. С некоторыми из них сталкиваются еще на стадии подбора вариантов.

Важный конструктивный недостаток квартир в таких домах - планировки. В большинстве случаев вы увидите так называемую "гребенку": входная дверь пропустит вас в длинный узкий коридорчик, вдоль которого расположены все комнаты (бывшая анфилада). В торце - санузел, граничащий с кухней. Естественно, что при такой планировке все окна выходят либо на улицу, часто шумную, либо во двор - как правило "колодец" (а значит, темноватый и "окна в окна").

Откуда такое чудо архитектурной мысли? Все просто - старинная квартира "нарезана" на четыре части: вдоль капитальной стены, несущей конек крыши, и поперек - примерно посередине. Было два входа - парадный и черный, рядом с каждым пробили еще по двери. В центре бывших суперапартаментов установили общие коммуникации с короткой разводкой (фановые трубы, газ, воду) - теперь уже на четыре новые квартиры. А так как железобетонный "конструктор" собирался в спешке, в помещениях часто нет ни одного прямого угла, стыки замазаны кое-как, поверхности стен далеки от идеала. Потолок собран из железобетонных плит примерно метровой ширины, тянущихся от фасадной стены до следующей капитальной опоры. И, естественно, никакой лепнины, никакой штукатурки - побелка прямо по бетону как весьма экономичный вариант "советской эстетики". Но, хоть и неладно скроено, зато крепко сшито.

С вышеописанными просим не путать жилища с "выборочным" капремонтом. Указание на год последнего ремонта в техпаспорте квартиры или справке по форме №7 не всегда означает, что здание перестраивалось изнутри полностью. В процессе выборочного ремонта дом, как правило, оснащали недостающими удобствами, проводилась частичная перепланировка. Выборочно - в наиболее аварийных зонах - могли заменить перекрытия или усилить несущие стены. В целом дома эти, конечно, подлатали - большинство в послевоенное время. С тех пор нетронутые части здания неизбежно ветшали. И риск приобрести в качестве жилья кусочек тришкина кафтана в данном случае не исключен. Так, покупатели одной из квартир в доме "с капремонтом" (согласно техпаспорту) в процессе отделочных работ выяснили: пол местами провис до 20 сантиметров! Оказалось, что деревянные перекрытия в свое время не менялись, а под установку ванны были залиты сверху толстым слоем цемента для гидроизоляции! Под такой тяжестью пластичное дерево прогнулось. Полы пришлось разбирать и выравнивать - "непредвиденные расходы" в итоге превзошли все самые пессимистичные ожидания.

Опоры былой роскоши

Многие клиенты - романтики и ценители прекрасного, нацелены на покупку квартир с историко-художественным интерьером: богатой лепниной, эркерами, изразцовыми печами или каминами. Но при этом рассчитывают на безупречную прочность перекрытий. Как минимум - на наличие в них металлических балок. Пожелание это трудновыполнимо. За вековую историю города дома с металлом в перекрытиях строились в течение всего пары десятилетий перед революцией. Поэтому как наиболее молодые постройки исторического центра они в большинстве своем не попали под капитальный ремонт и в настоящее время заняты многометровыми коммуналками либо уже расселенными элитными апартаментами. Так что ценителям старины "с завитушками" при не особо тугом кошельке чаще приходится довольствоваться перекрытиями "дерево по дереву". Что не всегда однозначно плохо.

Опорные балки в позапрошлом веке изготавливались из мореного дуба или лиственницы и вполне могут прослужить еще не одну сотню лет. Однако, если такую квартиру приобретут любители открытых пространств и снесут "лишние", с их точки зрения, стены, дерево начнет провисать при больших локальных нагрузках, вибрировать при ходьбе и проезде транспорта. А значит, вскоре после ремонта появятся трещины и отслоится штукатурка.

Деревянные перекрытия можно, конечно, "усиливать металлом". Полы разбираются до основания, укладываются двутавровые металлические балки, настилаются новые лаги, делается керамзитовая засыпка и далее по технологии: Вот только многие ли могут позволить себе такие расходы, оправданы ли они красотой и уникальностью нового жилья?

Подбор во всеоружии

Чтобы определить, насколько реальны основания для беспокойства по поводу сметы на будущий ремонт, захватите на просмотр несколько простых приспособлений. Например, стеклянный или металлический шарик. Кладете его на пол посередине помещения (потом около стены), и по его "поведению" становится ясно, есть ли прогибы и перекосы в перекрытиях, есть ли провалы полов и насколько они существенны. Строительный "уровень" определит ситуацию еще точнее. Кривизну стен и проемов легко разоблачит отвес - даже самодельный.

Выпуклости стены, отзывающиеся пустым звуком при простукивании, - верный симптом отслоения штукатурки. Стену придется штукатурить заново или зашивать гипроком, теряя кубатуру и создавая вольготные условия для всякой живности.

Также внимательно присмотритесь к потолкам, особенно в местах бывших протечек.

В ПИБе (проектно-инвентаризационное бюро - аналог столичного БТИ - прим. редакции) можно получить сведения о проценте износа здания. Принято полагать, что износ менее 25% - гарантия прекрасного состояния помещения, а вот более 40% - служит рекомендацией отказаться от покупки. Но цифры эти не всегда отражают действительное состояние дел в конкретном доме, а тем более - в конкретной квартире. Они выведены на основе исследований, проводившихся давно и выборочно.

Поэтому, если вы намерены грамотно и беспроигрышно вложить серьезные средства в приобретение недвижимости в старом фонде, лучше подстраховаться. В городе есть ряд лицензированных организаций, которые могут провести экспертизу состояния помещений и дать свои рекомендации. Лучше пойти на расходы в несколько сот долларов, вместо того чтобы вслепую рисковать огромной суммой. Нередки случаи, когда в восстановительный ремонт объекта приходилось вкладывать до 30-40% от его стоимости - чаще всего неожиданно для покупателя.

Новое старое

Тех, кто предпочитает и может себе позволить не связываться с ремонтами и перепланировками, жить в охраняемом, социально однородном доме, - милости просим ориентироваться на квартиры в зданиях после современной реконструкции или в новых объектах, вписанных в исторические кварталы. Но, во-первых, обычно предлагается долевое участие в строительстве (реконструкции) - со всей спецификой этой непростой системы отношений. Во-вторых, как правило, такие варианты сравнительно больше по площади (от 100 кв. м) и выше по цене за квадратный метр. К тому же квартиры часто сдаются без отделки, как и в обычной новостройке. Либо, если это полная реконструкция с восстановлением всех архитектурно-художественных элементов интерьера, стоимость квадратного метра в таком изыске - тем более не для массового покупателя

А вот привлекающие относительной дешевизной варианты "реконструкции" могут скрывать тот самый халтурный "выборочный" ремонт, только замаскированный от глаз покупателя слоем идеально ровного гипрока.

Поэтому, затевая переезд в центр города, не будем в погоне за художественно-историческими изысками забывать о практической стороне данного проекта.

Средняя цена жилья в районах Санкт-Петербурга по состоянию на 19.09.2005 г.
(вторичный рынок)

Район	1-к. кв		2-к. кв		3-к. кв
	Цена, долл/кв.м	Изм. цены с дек. 2004 г., долл/кв.м	Цена, долл/кв.м	Изм. цены с дек. 2004 г., долл/кв.м	Цена, долл/кв.м	Изм. цены с дек. 2004 г., долл/кв.м
Адмиралтейский Выборгский Калининский Кировский Красногвардейский Красносельский Московский Невский Петроградский Центральный Приморский Фрунзенский	1352,5 1198,9 1140,0 1212,2 1127,6 1046,8 1255,9 1147,3 1501,8 1528,3 1169,7 1130,0	0,2% -2,4% -3,7% 0,2% -2,3% -2,7% 0,3% -2,0% 4,7% 1,8% -0,2% -3,4%	1214,2 1149,8 1064,8 1132,0 1060,6 959,6 1231,6 1052,0 1357,5 1429,2 1151,4 1041,9	1,1% 1,4% 1,1% 1,8% -1,8% -3,1% 0,5% -0,3% -0,1% 0,7% 0,2% 0,5%	1167,5 1085,3 999,7 1040,4 1017,5 923,7 1268,0 1008,0 1293,9 1344,6 1093,5 958,3	0,2% 1,3% 0,5% -0,8% -3,9% -1,4% -2,0% -1,6% 0,9% 3,0% -0,1% -3,1%