Квартиру взять и не прогадать!

Мой собственный опыт был печальным - из-за спешки и неграмотности я потеряла на покупке своей квартиры несколько тысяч долларов. Поэтому теперь консультирую друзей, как не попасться на уловки банкиров и риэлторов.

Не дайте себя обмануть "низкой" кредитной ставкой

Сейчас редкий банк не предлагает гражданам ипотечные кредиты. Жесткая конкуренция заставляет их придумывать средства для заманивания клиентов, в том числе необычно низкую процентную ставку. К примеру, кредиты на покупку квартир на вторичном рынке сейчас выдаются в большинстве случаев под 10-15%. Но появилось полно объявлений об ипотечных кредитах всего под 9% годовых. Неопытный заемщик только при оформлении документов узнает, что ему придется платить банку еще и за ведение ссудного счета, а это плюс 2% годовых.

Посчитать свою реальную процентную ставку можно, прибавив к "официальной" процентной ставке длинный список дополнительных сборов, которые возьмет с вас банк. Как минимум это: сбор за рассмотрение кредитной заявки (при отказе в выдаче кредита деньги не возвращаются), оценка квартиры у выбранных банком недешевых оценщиков, обязательное страхование квартиры, вашей жизни и трудоспособности. Деньги понадобятся и на регистрацию ипотечной сделки.

Все эти расходы измеряются сотнями долларов

Но подчас банки на этом не останавливаются. К примеру, мой банк предложил мне за день до сделки положить на счет $1600 -сумма процентов за первый месяц пользования кредитом и комиссии банка за оформление документов по ипотечной сделке. А уже позже я вычитала в договоре, что эти деньги мне бы не вернули, если бы вдруг сделка не состоялась - причем по любой причине.

Но больше всего меня возмутила плата за обналичивание моих же собственных денег. Мне пришлось выложить почти $350 за то, чтобы просто снять со счета сумму выданного ипотечного кредита.

Поскольку все дополнительные сборы у банков совершенно разные, прежде чем выбрать банк, у которого вы займете на квартиру, внимательно изучите кредитный договор и выясните у служащих банка всю информацию о дополнительных издержках на получение кредита и его оформление.

Определите свои реальные возможности

Подсчитав реальную процентную ставку конкретного банка, приготовьтесь к тому, что банки устанавливают ставки каждому заемщику индивидуально.

Самая низкая процентная ставка, которая обычно фигурирует в рекламе, предназначена для идеального заемщика: он молод, у него высокая "белая" зарплата, несколько высших образований, нет иждивенцев, и есть ценное имущество.

Если ваши личные параметры отклоняются от описанных - ставка будет выше. Причем в каждом банке своя система таких коэффициентов. Логика этих формул - загадка. Например, в одном банке мне предложили взять максимальную сумму кредита $ 150 000, а в другом - с теми же самыми документам - только $58 000.

Имейте в виду, что размер ставки зависит еще и от величины первого взноса. Обычно он не меньше 15% от стоимости будущей квартиры. Но чем больше ваш взнос, тем ниже процент, под который вам дадут кредит. А я-то вместо того, чтобы все свои сбережения пустить на оплату первого взноса и получить кредит по более низкой ставке, приберегла деньги на ремонт. В результате ставка получилась выше на целый процент. В масштабе нескольких лет он выливается в круглую сумму, которую можно было бы сэкономить.

К примеру, если взять кредит в рублях по ставке 15% на 10 лет, придется вернуть банку 1,94 рубля на каждый занятый рубль - по сути, заплатить стоимость двух квартир. В валюте брать кредит выгоднее: заемщик, взявший деньги под 10% на 10 лет, выплатит банку 1,59 доллара за один доллар, взятый взаймы. А если удастся погасить кредит за пять лет, то переплата составит всего 1,29 доллара, то есть треть стоимости квартиры.

А по московским меркам это не меньше $20 000. Отдавать их банку очень жалко. Немного утешает мысль, что квартира со временем подорожает на большую, чем эти проценты, сумму.

Недавно я наткнулась на информацию о социальной ипотеке, которую собирается продвигать правительство Москвы. Вроде бы уже со следующего года можно будет взять кредит на покупку квартиры на невероятных условиях: под 7% годовых, без банковских поборов. Это означает, что сумма первого взноса тоже сокращается и на него не придется копить несколько лет.

Уже "ученая", я решила выяснить подробности. Оказалось, что программа еще только разрабатывается и ее детали неизвестны. Но обещанные условия ипотечных кредитов возможны за счет того, что квартиры в домах, которые строились на деньги правительства Москвы, город будет продавать очередникам без рыночных "накруток", с рассрочкой платежа. А старое жилье можно будет сдать в обмен на новое - с большей площадью. Причем на оплату разницы между стоимостью старой и новой квартиры правительство Москвы будет предоставлять льготные кредиты.

Правда, в первую очередь социальная ипотека будет рассчитана на тех москвичей, кто стоял в очереди на квартиру и "выпал" из нее благодаря новому Жилищному кодексу. Зато у банков появится серьезный конкурент в лице московского правительства. Наверняка это снизит и аппетиты банков, и процентные ставки. Так что, я надеюсь, к покупке следующей - квартиры положение с ипотеками изменится в лучшую сторону - они станут и доступнее, и выгоднее.

Комментарии

По мнению руководителя Департамента экономической политики и развития (ДЭПР) правительства Москвы Марины Оглоблиной, одно из главных преимуществ социальной ипотеки в том, что очередники смогут сами влиять на сроки получения нового жилья.

Целевые параметры ипотечных кредитов определил мэр Москвы Юрий Лужков. "Для того чтобы говорить о действующей ипотеке, которая дает возможность малообеспеченным, среднеобеспеченным гражданам приобрести жилье, нужно, чтобы квадратный метр стоил недорого. В наших условиях - не больше 500 у. е. Во-вторых, чтобы размер платежей был невысоким, в-третьих, ипотечный кредит должен предоставляться на 25 лет, - заявил он. - И четвертое важнейшее условие: чтобы процентная ставка ипотечного кредита вместе со страховыми и другими взносами не была больше, чем процент инфляции. И последнее условие: чтобы первый взнос был в районе 15 процентов".

"Ипотека у нас начнет эффективно работать тогда, когда кредит на покупку квартиры сможет осилить любой работник бюджетной сферы, - говорит Владимир Ресин. - Ипотечный кредит надо давать на 25 лет и не более чем под 6% годовых.

Причем рассчитывать кредит нужно с учетом заработка семьи, в которой в среднем работают два человека".

Сделать ипотеку доступной для большинства жителей страны призывает и президент Владимир Путин. На днях вице-премьер Александр Жуков по телевидению объявил, что правительство намерено улучшать условия ипотеки с помощью государственных дотаций: дотироваться будут и часть процентной ставки по кредиту, и первоначальный взнос.

О программе социальной ипотеки журналистам рассказал первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. Суть ее проста: город поможет москвичам купить квартиру по себестоимости строительства - благодаря этому серьезно уменьшатся первый взнос на квартиру и ежемесячные платежи. А ставка по таким кредитам не будет превышать 7% годовых. Поэтому даже молодые семьи смогут себе позволить купить квартиру - ведь сумма, которую им придется погашать ежемесячно, будет вполне приемлемой и не разрушит их семейный бюджет.

По словам Юрия Росляка, уже в ближайшее время около 300 000 московских семей смогут получить кредиты на покупку жилья на условиях социальной ипотеки.

Дата публикации: 15:26 29 сентября 2005

Источник: bpn.ru