Ипотечное кредитование хочет подстраховаться

До недавних пор отсутствовала надежная защита финансовых рисков банков, которые выдают ипотечные кредиты. Это было одной из основных причин, почему потенциальным заемщикам отказывали в предоставлении займа. В настоящее время система ипотечного страхования помогает свести подобные риски к минимуму: наличие полиса страхования является обязательным условием получения ипотечного кредита.

Но эта необходимая услуга еще больше удорожает для заемщика конечную стоимость приобретаемой квартиры.

Банки хотят иметь гарантии

Суть ипотечного страхования проста. Клиент, обратившийся в банк за кредитом на покупку жилья, оплачивает лишь сравнительно небольшую часть рыночной стоимости квартиры (как правило, от 20 до 30%). Оставшуюся часть суммы выплачивает банк, которому в течение нескольких лет заемщик должен вернуть полученные деньги с предусмотренными ипотечным договором процентами.

Но за эти годы заемщик, например, может потерять высокооплачиваемую работу, утратить трудоспособность из-за несчастного случая или болезни, умереть. Кроме того, при покупке жилья на вторичном рынке фактором риска является и юридическая чистота объекта: даже самая дотошная экспертиза не всегда является абсолютной гарантией того, что права собственности не будут оспорены кем-то из прежних владельцев.

Таким образом, банк, выдающий ипотечный кредит, достаточно серьезно рискует и, разумеется, хочет быть уверенным в возврате своих средств и доходности этой операции. Именно поэтому кредиторы стремятся переложить свои риски на плечи страховых компаний. В связи с этим одним из условий заключения договора ипотечного кредитования стало обязательное страхование сделки.

Основные виды ипотечного страхования

Итак, страхование - неотъемлемая часть любой ипотечной сделки. Это логично: ведь заемщик берет у банка деньги на огромный по российским меркам срок (в основном это 10-15 лет, но может быть и 20, и 27 лет). Поэтому у банка должны быть гарантии, что никакие происшествия в жизни заемщика не помешают вернуть деньги. Для банка очень важно, чтобы при наступлении страхового случая кредит был погашен за счет страховых выплат.

На практике кредиторы и страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан застраховаться. Как правило, банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве с одной или несколькими страховыми компаниями, которые предоставляют полный комплекс услуг по страхованию ипотечной деятельности. Из довольно пространного списка возможных рисков выбираются наиболее необходимые. Обычно ипотечное страхование включает в себя три основных компонента:

• страхование имущества (объекта залога) от уничтожения и повреждения;
• страхование жизни и трудоспособности заемщика;
• страхование так называемого титула (то есть риска утраты заемщиком права собственности на имущество в результате признания сделки недействительной).

При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная или постоянная утрата заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая. Выплата осуществляется в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.

При страховании риска утраты или повреждения недвижимого имущества выплата производится, если с квартирой заемщика что-нибудь случится в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др.

Страхование титула обеспечивает страховую защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на имущество, а также от признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

Дополнительно ряд банков предлагает заемщикам застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами, которая является следствием эксплуатации объекта залога.

Сколько это стоит?

Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется размером выданного ипотечного кредита (как правило, имущество страхуется на сумму кредита, увеличенную на 10%) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

Величина страхового взноса тоже зависит от срока страхования, возраста и состояния здоровья заемщика, состояния квартиры и дома, в котором она находится, а также от степени юридической чистоты квартиры.

Страховой суммой является остаток ссудной задолженности перед банком. Так, например, если квартира стоит $100 тыс., а первоначальный взнос заемщика составляет $30 тыс., то страхуются выдаваемые банком $70 тыс. При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает 77% стоимости реального ущерба.

Страхование рисков, необходимое для получения ипотечного кредита, в среднем обходится в 1,2-1,5% стоимости недвижимости. Из них, по оценкам специалистов, примерно 0,5-0,7% приходится на страхование жизни и здоровья заемщика, порядка 0,25-0,5% - на страхование самой квартиры и около 0,35-0,5% - на страхование титула. В различных страховых компаниях тарифные ставки сильно колеблются, но банки, как правило, не предоставляют заемщику права самому выбирать наиболее выгодные для себя условия. Более того, вам посоветуют не ограничиваться суммой страховки, которую обязывает сделать банк, а довести ее объем до реальной стоимости вашей недвижимости. Это обойдется дороже, но, как говорится, береженого бог бережет.

Страховые договоры чаще всего заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период. При продлении полиса на каждый последующий год размер страховой премии становится меньше, поскольку он исчисляется в соответствии с суммой задолженности на дату заключения страхового договора.

При заключении договора ипотечного страхования клиенту предлагают предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки ее юридической чистоты (эта проблема особенно актуальна, когда квартира приобретается на вторичном рынке) и заполнить подробное заявление-анкету. Что касается страхования титула, то решение по этому вопросу принимается после изучения копий документов и проверки достоверности изложенных в них сведений. Страхование жизни и трудоспособности заемщика осуществляется после анализа ответов на вопросы медицинского характера в предложенном заявлении-анкете. Как правило, медицинское обследование заемщика перед заключением договора, если страховая сумма не превышает $100 тыс., не требуется.

Дата публикации: 15:31 29 сентября 2005

Источник: bpn.ru