Жилье «сэконд-хенд» в Подмосковье — товар дефицитный

Покупка квартиры в родном городе для многих москвичей давно стала мечтой, а о приезжих и говорить нечего. Но покидать столичный регион никто не хочет. В этой ситуации для многих людей единственно возможным выходом становится жилье в Подмосковье. При этом далеко не каждый покупатель готов потратить сбережения на квартиру в новостройке, зачастую люди предпочитают искать обжитые и «проверенные» квартиры на вторичном рынке.

О том, что жилья эконом-класса в Москве становится все меньше, начали говорить и писать давно. А ведь именно этот сегмент рынка — самый массовый в противоположность жилью элитному, которого по определению не может быть много. Тем не менее цены даже на самые дешевые столичные квартиры достигли такого уровня, который никак не вписывается в понятие «эконом».

По свидетельству риэлторов, все больше москвичей интересуются квартирами в области. В первую очередь это молодые люди, для которых покупка жилья в Подмосковье становится шансом начать самостоятельную жизнь — они нередко рассматривают свою квартиру как «стартовую площадку» для того, чтобы в дальнейшем все-таки переселиться в Москву. Немало среди приобретателей и людей среднего возраста, которые решили улучшить жилищные условия, поменяв свою малогабаритную квартиру в столице на более просторную в области.

Кроме того, существенная часть областной недвижимости приобретается жителями других регионов, которые стремятся перебраться поближе к центру, но которые так и не накопили средства «на Москву». Нельзя забывать и о коренных обитателях Подмосковья, которые тоже являются активными участниками рынка жилья.

Все это приводит к тому, что спрос на недвижимость в области растет день ото дня, причем не только в прилегающих к Москве районах, но и в отдаленных. Насколько имеющееся предложение в состоянии удовлетворить этот постоянно увеличивающийся спрос?

Лучше старое, но надежное

Рекламные объявления пестрят заманчивыми предложениями жилья от строительных компаний — Подмосковье сейчас застраивается очень активно. Но с точки зрения потребителя, приобретение квартиры в новостройке — далеко не всегда приемлемый вариант. Проблем и вопросов возникает множество.

Во-первых, несмотря на невысокую цену, покупка в итоге получается недешевой — площади в новостройках, как правило, значительно больше, чем во «вторичных» домах. К тому же жилье сейчас принято сдавать со свободной планировкой, без отделки, а это значит, что придется потратить кругленькую сумму на ремонт. И еще неизвестно, когда закончат ремонт соседи и сколько времени придется жить на стройке.

Ни для кого не секрет, что серьезные проблемы подчас возникают и при оформлении прав собственности на «свежепостроенное» жилье. В лучшем случае дело обходится затягиванием срока, на протяжении которого приобретатель квартиры не может ее официально ни сдать, ни обменять, ни продать.

Но самым серьезным доводом против покупки жилья в строящемся доме становятся сомнения в том, что этот дом вообще когда-нибудь будет введен в эксплуатацию и что компания, продавшая жилье, действительно предоставит квартиры соинвесторам.

В последнее время мы слышим разговоры о том, что столичный рынок жилья становится «более цивилизованным», что некомпетентные, недобросовестные компании уходят из Москвы. Однако это не означает, что подобные компании перестают существовать. Часть из них перемещается на рынок Подмосковья. Результат налицо: количество скандалов, связанных с тем, что покупатели так и не получают жилье, множится, а обманутые соинвесторы разворачивают все более решительные акции протеста.

По словам президента Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Константина Манченко, люди сейчас опасаются «связываться с новостройками»: «Новый закон о долевом участии существенно снизил для застройщиков возможности привлекать деньги клиентов на этапе строительства. Тут же начались публикации в прессе, где застройщики признаются, что обходят закон, изобретая различные схемы заключения договоров. И люди стали бояться: втянешься в какую-нибудь «неофициальную» схему — и вообще денег лишишься. Тем более что примеры такие есть: те же забастовки клиентов «Стройметресурса» освещаются в СМИ очень активно. Причем информация об обманутых покупателях распространяется на всю страну. А ведь огромное число сделок на подмосковном рынке недвижимости заключается именно приезжими из регионов».Все это приводит к тому, что люди предпочитают покупать менее комфортабельное, но зато реально существующее вторичное жилье, в которое сразу же после заключения сделки можно переехать и спокойно жить. «Когда говорят, что вторичного рынка в Подмосковье практически нет — это не из-за того, что тут отсутствует нормальное старое жилье. Все дело в том, что спрос на него значительно превышает предложение, поэтому таких объектов просто нет в продаже, — говорит К. Манченко. — Я, например, забыл, когда в офисе нашей компании был прайс-лист по «вторичным» квартирам.

Если по загородной недвижимости мы показываем клиентам целые каталоги, содержащие 150–180 вариантов, то банка данных вторичного жилья фактически нет. Как только мы заключаем эксклюзивный договор о продаже квартиры, менеджер обзванивает 10–15 клиентов, стоящих «на очереди», и один из них эту квартиру тут же покупает».

От бараков до «монолита»

Из чего же складывается рынок вторичного жилья в подмосковных городах? Судя по рекламе и публикациям в прессе, он практически не существует. Однако Московская область начала застраиваться не пять и не десять лет назад. По данным К. Манченко, основную часть (примерно 55–60%) вторичного рынка области составляют пятиэтажные «хрущевки» — как панельные, так и кирпичные. Около 30% — это девяти-, двенадцатиэтажные дома, построенные 30 и менее лет назад. Квартиры там лучше, чем в пятиэтажках, но все равно малогабаритные, типовые. И максимум 10% — это дома, построенные за последние десять лет. Процентов 70 из них — это дома панельных серий, но квартиры там все равно лучше, чем в «хрущевках». Это жилье — самое комфортабельное, а значит — самое дорогое: стоимость однокомнатной квартиры площадью 40–50 кв. м может доходить до $60 тыс.

«Наибольшим спросом пользуются кирпичные девятиэтажки советского образца, — отмечает К. Манченко. — Раньше они считались квартирами улучшенной планировки. Сейчас это просто жилье эконом-класса, оно по карману людям и не совсем устарело: комнаты изолированные, площадь кухни — 8 кв. м, лоджии — 6 кв. м».

Естественно, качественный состав жилья на вторичном рынке разных городов неодинаков. Так, по словам пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, «в таких городах, как Мытищи, Химки, Реутов и, пожалуй, Люберцы, на вторичном рынке больше предложений современного жилья, чем старого. В остальных городах преобладают квартиры, построенные в советское время. Но спросом пользуется любое жилье, лишь бы на него была адекватная цена. В вышеперечисленных городах разница в цене между современными квартирами и «хрущевками» может достигать $400 за 1 кв. м».

Многие риэлторы отмечают, что в целом предложение на вторичном рынке области по своему составу мало отличается от московской «вторички». Правда, самые старые дома («хрущевки» и более ранние постройки), как правило, находятся в значительно худшем состоянии, чем аналогичное московское жилье: в некоторых из них капитальный ремонт вообще никогда не проводился. Но и на это ветхое жилье есть спрос, особенно у тех, кто приезжает из регионов и нуждается в подмосковной прописке, но имеет ограниченные средства, отмечает руководитель направления вторичного жилья компании «ДОМ-Недвижимость» Галина Утешева.

По ее словам, сегодня застройка Подмосковья часто ведется теми же сериями и типами домов, что и в Москве: «Это панельные дома серии П-44Т, кирпичные и монолитно-кирпичные дома с индивидуальной планировкой. Панельных зданий пока больше. Кроме того, в каждом городе имеются свои строительные организации, которые возводят дома по оригинальным проектам, так что у каждого подмосковного города — свое лицо. Квартиры в таких домах продаются на вторичном рынке, это качественное современное жилье. Единственное, в чем оно может уступать московскому, — в уровне инфраструктуры».Строительство жилья как в Ближнем, так и в дальнем Подмосковье ведется все более быстрыми темпами, поэтому качественный состав вторичного рынка постепенно меняется: появляется все больше предложений квартир в недавних новостройках. Еще одна интересная тенденция — реставрация исторически ценных домов. «Например, в Серпухове продаются квартиры в старинных особняках и дореволюционных домах, расположенных в центре города, — рассказывает Г. Утешева. — В них восстановлены не только фасады, но и интерьеры квартир, отделка роскошных парадных — с коваными лестницами, высокими лепными потолками. Исторический образ дома хорошо сочетается с современным инженерным оснащением. А приобрести жилье в особняке можно по очень доступным ценам».

Средняя стоимость жилья в Подмосковье, $ за 1 кв. м

Города	Вторичный рынок жилья	Первичный рынок жилья
Балашиха	970	880
Видное	1275	980
Дзержинский	1050	910
Красногорск	1100	1020
Люберцы	1050	980
Мытищи	1100	1030
Одинцово	1180	1050
Реутов	1300	950
Химки	1270	1000

По данным компании «Сити-XXI век»

Мы за ценой не постоим

В целом стоимость жилья на вторичном рынке области значительно выше, чем в новостройках. По данным К. Манченко, в Ближнем Подмосковье цена 1 кв. м в пятиэтажных «хрущевках» начинается уже от $1 тыс. и выше, однокомнатные квартиры в таких домах обойдутся в сумму от $30 тыс.

Известно, что на формирование цен на областное жилье в первую очередь влияют два фактора: удаленность от МКАД и направление. Все остальные критерии — категория дома и квартиры, этажность, наличие балкона, состояние квартиры и т. д. — важны гораздо меньше. Руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Елена Соболева рассматривает несколько примеров стоимости жилья в городах примерно одинаковой удаленности от МКАД:«Возьмем западное направление (наиболее престижное) — город Одинцово, северное направление — Химки, восточное — Балашиху и проанализируем стоимость однокомнатной квартиры в пятиэтажном доме (самая дешевая категория). Параметры такой квартиры обычно следующие: общая площадь — 30 кв. м, жилая — 19 кв. м, кухня — не более 6 кв. м. В Одинцове подобное жилье будет стоить в среднем $50 тыс., в Химках — $48 тыс., в Балашихе — $38 тыс. Разница в цене обусловлена фактором престижности направления. Если рассматривать дома лучшей, более современной категории — панельные 17-этажные, то в Одинцове однокомнатная квартира обойдется в $61 тыс., в Химках — в $58 тыс., в Балашихе — в $49 тыс.

Второй фактор: чем дальше от МКАД, тем дешевле. Однокомнатная квартира в пятиэтажке в Ногинске (восточное направление, удаленность от МКАД 35 км — на 27 км дальше от Москвы, чем Балашиха) стоит $23 тыс».

Что касается перспектив вторичного рынка в Подмосковье, то, несмотря на все более активное строительство жилья, пока падения спроса, следовательно, и стоимости квартир в старом фонде ожидать не приходится. По свидетельству К. Манченко, стоимость вторичного жилья росла на 1,5–2% в месяц даже в период летнего затишья. Теперь же, с началом делового сезона, по мнению президента ГРМО, активность покупателей существенно возрастет. Увеличится спрос, цены поползут вверх — к концу года темпы их роста, по прогнозам экспертов, могут дойти до 5% в месяц.

РЭНКИНГ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ КВАРТИР
на вторичном рынке жилья (по данным на август 2005 года)

Город	Район	Количество предложений	Цена предложения, $ за 1 кв. м
Жуковка	Наро-Фоминский	3	1636
Развилка	Ленинский	5	1471
Видное	Ленинский	76	1333
Барвиха	Одинцовский	3	1330
Реутов	Балашихинский	258	1255
Химки	Химкинский	402	1248
Одинцово	Одинцовский	455	1199
Долгопрудный	Мытищинский	156	1197
Мытищи	Мытищинский	585	1136
Красногорск	Красногорский	426	1116
Дзержинский	Люберецкий	91	1075
Немчиновка	Одинцовский	1	1062
Истра	Истринский	22	1052
Опалиха	Красногорский	1	1037
Монино	Щелковский	4	1026
Люберцы	Люберецкий	784	1023
Королев	Мытищинский	445	1007
Нахабино	Красногорский	41	1005
Ватутинки	Ленинский	4	1003
Лобня	Мытищинский	142	993
Железнодорожный	Балашихинский	541	991
Апрелевка	Наро-Фоминский	28	981
Балашиха	Балашихинский	524	972
Быково	Раменский	14	970
Троицк	Подольский	76	961
Дубна	Талдомский	13	951
Лыткарино	Люберецкий	106	946
Малаховка	Люберецкий	30	945
Андреевка	Солнечногорский	3	944
Юбилейный	Мытищинский	46	942
Домодедово	Домодедовский	197	934
Селятино	Наро-Фоминский	2	925
Щербинка	Подольский	134	924
Ступино	Ступинский	10	922
Жуковский	Раменский	80	920
Томилино	Люберецкий	31	916
Черноголовка	Ногинский	5	900
Подольск	Подольский	470	889
Котельники	Люберецкий	69	884
Голицыно	Одинцовский	23	868
Дедовск	Истринский	42	866
Раменское	Раменский	144	859
Лесной городок	Одинцовский	1	855
Пушкино	Пушкинский	204	848
Солнечногорск	Солнечногорский	76	847
Фирсановка	Химкинский	2	844
Кокошкино	Наро-Фоминский	18	840
Удельная	Раменский	10	837
Щелково	Щелковский	217	833
Звенигород	Одинцовский	15	831
Дмитров	Дмитровский	30	827
Протвино	Серпуховский	22	822
Кубинка	Одинцовский	9	818
Наро-Фоминск	Наро-Фоминский	60	818
Климовск	Подольский	68	816
Софрино	Пушкинский	3	813
Новоподрезково	Химкинский	5	811
Сходня	Химкинский	79	808
Ивантеевка	Пушкинский	126	805
Купавна	Ногинский	8	788
Чехов	Чеховский	74	781
Тучково	Рузский	10	778
Красково	Люберецкий	40	770
Фрязино	Щелковский	64	770
Октябрьский	Истринский	20	769
Поварово	Солнечногорский	2	767
Пущино	Серпуховский	19	767
Краснознаменск	Одинцовский	2	727
Лосино-Петровский	Щелковский	8	722
Электроугли	Ногинский	32	721
Руза	Рузский	25	719
Хотьково	Сергиев-Посадский	14	712
Электросталь	Ногинский	298	711
Красноармейск	Пушкинский	26	697
Ногинск	Ногинский	161	691
Катуар	Дмитровский	1	688
Яхрома	Дмитровский	8	684
Клин	Клинский	12	667
Фрязево	Ногинский	5	650
Бронницы	Раменский	11	633
Павловский Посад	Павловопосадский	97	618
Серпухов	Серпуховский	85	617
Кашира	Каширский	7	613
Сергиев Посад	Сергиев-Посадский	126	608
Обухово	Солнечногорский	7	607
Коломна	Коломенский	23	601
Островцы	Раменский	3	581
Воскресенск	Воскресенский	74	581
Волоколамск	Волоколамский	15	544
Электрогорск	Павловопосадский	74	544
Орехово-Зуево	Орехово-Зуевский	107	535
Озеры	Озерский	15	529
Егорьевск	Егорьевский	24	525
Луховицы	Луховицкий	5	522
Куровское	Орехово-Зуевский	21	514
Верея	Наро-Фоминский	3	508
Ликино-Дулево	Орехово-Зуевский	18	500
Можайск	Можайский	12	484
Краснозаводск	Сергиев-Посадский	7	472
Серебряные Пруды	Серебрянопрудский	4	457
Талдом	Талдомский	1	457
Оболенск	Серпуховский	9	447
Зарайск	Зарайский	3	447
Шатура	Шатурский	7	440
Рошаль	Шатурский	24	388
Шаховская	Шаховской	2	369

По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

***

Дмитрий Кожевников, Начальник отдела ипотеки ЗАО «Русский дом недвижимости»:

— Все Подмосковье условно делится на западное и восточное. Основной критерий такого деления — экологическая обстановка. На западе она более благоприятная, что сказывается на стоимости жилья. Так, если в западном Подмосковье в стандартном многоэтажном доме с лифтом стоимость 1 кв. м опускается ниже $1 тыс. на расстоянии порядка 50 км от МКАД; то на востоке области такие цены встречаются уже в 25–30 км от столицы. Квартиры в ближайшем Подмосковье (в пределах 10 км от МКАД) стоят больше $1 тыс. за 1 кв. м (даже на востоке). Это относится к одно- и двухкомнатным квартирам. Нижняя граница цен в восточной части на трехкомнатные квартиры пока не поднялась выше $1 тыс. за 1 кв. м.Помимо экологического фактора на цены влияет удаленность от Москвы и удобство транспортного сообщения с нею, поскольку многие жители Подмосковья ежедневно ездят на работу в столицу. Очень важна близость железной дороги, что приобретает особое значение на расстоянии 15–20 км и дальше от МКАД. Это связано с тем, что поездки на автобусе более дороги, чем на электричках.

Выше всего сейчас котируется Одинцовский район. Здесь цена квартиры приближается к стоимости жилья в Москве (например, в Бескудникове). Например, в поселке Рублево квартира стоит столько же, сколько в московском районе Строгино. Пользуются покупательским спросом города Красногорск, Химки, Долгопрудный, Видное и Голицыно.

Если в Москве на вторичном рынке самым некачественным жильем на сегодняшний день являются «хрущевки», то для Подмосковья это далеко не худший вариант. Здесь и сейчас сохранилось множество барачных построек и полностью деревянных двухэтажных домов. В таких строениях нет центрального отопления, газоснабжения и горячей воды, «удобства» расположены на улице. Дома, где предусмотрено горячее водоснабжение, начали возводиться в Подмосковье только в конце 1970-х годов. Кроме того, для многих районов области типичны проблемы с напором воды.

Жилье в области покупают сами жители Подмосковья, москвичи, у которых не хватает денег на жилье в столице (особенно при разъездах), и приезжие из других регионов, работающие в Москве. Существует категория людей, которые с выходом на пенсию также перебираются в Подмосковье — поближе к родственникам, ради удешевления жизни или по каким-либо другим личным причинам.

Елена Бармина, Директор департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Рынок вторичного жилья в Подмосковье мало чем отличается от столичного рынка: те же пятиэтажки, старые «сталинские» дома (причем не всегда качественные). Имеются и новостройки с неплохими планировками, расположенные в зеленых зонах. Единственное отличие двух рынков — в системе ЖКХ. Старые дома в Подмосковье в отличие от таких же московских находятся в худшем состоянии, так как за ними меньше следят коммунальные службы.

Если говорить о типах домов, то в наиболее ликвидных городах (Мытищи, Красногорск, Химки, Королев и т. д.) представлены в основном монолитные дома. В городах, которые расположены дальше, преобладает «панель».

Цены на квартиры тоже зависят от расстояния. Чем дальше от Москвы расположен город, тем, соответственно, дешевле там жилье. Стоит отметить, что ближайшее Подмосковье вообще мало отличается от Москвы в ценовом отношении. Хорошую новую квартиру в Ближнем Подмосковье можно купить за те же деньги, что и квартиру в 9–12-этажном доме старой постройки в Москве. Играет роль и расположение города. Квартиры в городах, находящихся в благоприятных с точки зрения экологии местах, стоят довольно дорого.

Безусловно, важна степень развитости транспортного сообщения и удобные подъездные пути, наличие хороших дорог. Наиболее ликвидным является жилье в городах, куда можно добраться на электричке.

Что касается спроса — он прямо пропорционален росту цен на недвижимость в Москве. В настоящее время интерес покупателей к жилью в области очень высок. В Подмосковье можно приобрести квартиру хорошего качества по более низкой цене. При этом иногда добраться из подмосковного города до места работы проще и быстрее, чем из спальных районов Москвы.

Елена Калинина, Начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти»:

— Вторичный рынок жилья в Подмосковье территориально неоднороден. Примерно половина предлагаемых к продаже квартир приходится на восточное направление, оно же доминирует по объемам застройки. Следом идет северное направление, на которое приходится около четверти рынка, юг и запад области делят оставшуюся часть поровну. Ценовая ситуация в отношении этих направлений выглядит следующим образом: лидирует западное направление, далее по убыванию следуют северное, восточное и южное.

При одинаковом техническом и эксплуатационном состоянии квартиры в кирпичных домах, безусловно, стоят дороже тех, которые расположены в панельных зданиях. Следует заметить, что удаленность от МКАД мало влияет на ценообразование в данном сегменте рынка. В группе городов западного направления средний показатель роста цен за этот год составил 4,2%, северного направления — 3,9%, восточного — 6,5%, южного — 3,5%.

Что касается перспектив, то рынок вторичного жилья будет актуален всегда: у людей постоянно возникает необходимость изменить жилищные условия в зависимости от обстоятельств. Сохраняется достаточно большой процент потенциальных покупателей, у которых нет возможности приобрести квартиру на первичном рынке.

Дата публикации: 12:40 04 октября 2005

Источник: bpn.ru