Непозволяй деньгам лениться

Недвижимость — это не только жилье, но и выгодное помещение капитала. Если в вашем активе появилась сумма, достаточная для приобретения загородного дома, не стоит дожидаться, когда инфляция уменьшит ее до стоимости собачьей будки. Заставьте время и деньги работать на вас.

Поводы для оптимизма

Вкладывать в недвижимость выгодно, если цены на нее устойчиво растут. Несколько лет ситуация с подмосковной недвижимостью с этой точки зрения была вполне благополучна. Однако недавняя стагнация и угроза падения цен заставила многих потенциальных инвесторов попридержать свободные средства. Тем не менее, специалисты считают, что для беспокойства и излишней осторожности нет оснований. «В первом полугодии 2005 г. спрос на жилую загородную недвижимость активизировался, – утверждает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. – В первом полугодии количество поступающих в компанию заявок выросло на 32% относительно уровня второго полугодия 2004 г. При этом основной пик спроса пришелся на март-апрель. Вырос и объем предложения – за первые шесть месяцев текущего года он увеличился на 23% по сравнению с IV кварталом прошлого. Цены на вторичном рынке коттеджей в первом полугодии выросли на 10–12%, основной рост цен пришелся на дома в охраняемых коттеджных поселках, расположенных по ведущим шоссе. Основную долю в общем объеме предложения занимают дома эконом-класса в неохраняемых поселках. В структуре предложения по-прежнему максимальная доля в общем объеме приходится на Киевское и Рублево-Успенское шоссе. Выросла доля Новорижского и Дмитровского шоссе».

Еще более оптимистично настроен Андрей Жинган, директор по стратегическому развитию коммуникационной группы «Медиа-Шторм»: «В прошлом году темпы роста цен на загородное жилье составили порядка 40%, а на отдельных направлениях (Новорижское, Рублево-Успенское, Минское) – до 50%. Это связано, в первую очередь, с повышенным спросом, который мы наблюдали в последние годы. Если же говорить о текущем периоде, то мы предполагаем, что рост цен до конца года составит порядка 20–25%». По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, нынешний уровень цен 1 кв.м домов в коттеджных поселках составил $1900, при этом он фактически сравнялся со средним уровнем цен на московское жилье. Индекс стоимости жилья в Москве колеблется вокруг отметки $1850 за метр, при этом цены предложения находятся в пределах $1900–2000 за метр. Различие состоит лишь в том, что при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли. Примечательно, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках на 20% очень близок к повышению уровня стоимости московского жилья за прошлый год. По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья вырос за 2004 г. на 22%, впрочем, большая часть этого прироста пришлась на первую половину года. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 г. по апрель 2005 г., то прирост окажется несколько меньше – 20%.

Трудности перевода

Если решение о вложении средств вами принято, остается определиться с покупкой. Где деньги будут работать наиболее эффективно? Как не превратить их в бесполезный балласт?

Наиболее логичным и целесообразным на первый взгляд кажется приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Это вложение, хоть хлопотное и беспокойное, но в итоге должно приносить не одну сотню процентов дохода. Однако, как ни велико Подмосковье, купить участок под застройку здесь не легче, чем в перенаселенной Москве.

Особенно осложняется задача застройщика, если его участок принадлежит к землям сельхозназначения или другим категориям. «Изменение статуса земли представляет собой довольно сложную процедуру, занимающую много времени и требующую немалых вложений, – комментирует Максим Ржанов, руководитель департамента загородной недвижимости Renaissance Realty. – Время перевода земли из одной категории в другую может занять до полутора лет. Что касается стоимости перевода, то в зависимости от местонахождения и первоначального назначения земли она может составлять от 20% до 30% ее оптовой стоимости. Самым дорогим считается перевод сельскохозяйственных земель. Ведь в этом случае инвестор обязан компенсировать области упущенную выгоду – например, оплатить перенос плодородного слоя в другое место (если мы говорим о промышленных инвесторах) или построить определенное количество объектов социального значения. Если первоначальное назначение земли другое, например, культурно-оздоровительное, то затраты на изменение статуса будут составлять 10%–20%».

Гораздо лучший вариант – вложить деньги в уже отвоеванную у бывших совхозов землю. Выведенные из сельхозоборота участки крупные операторы скупают оптом, застраивают и лишь потом продают. Вы можете лишь купить уже застраиваемую землю. Однако и здесь есть свои подводные камни. «Перед тем как приобрести недвижимость в строящемся поселке и стать соинвестором, покупателю необходимо внимательно изучить весь пакет правоустанавливающих документов, – советует Максим Ржанов. – Поскольку покупка недвижимости на стадии строительства – это всегда риск, то, только произведя тщательный юридический анализ всех документов, этот риск можно минимизировать. Однако на сбор и изучение документов, опять же, уходит довольно много времени – около года. Такие задержки увеличивают срок окупаемости проекта, и, как следствие, теряется его экономическая привлекательность».

Однако тщательная проверка необходима, как бы ни хотелось рискнуть и «сорвать банк». По данным, опубликованным компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость», 65% продаваемых поселков на самом деле являются лишь декларацией строительства. Наиболее распространенной проблемой является состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности. Как показали недавние события в печально известном поселке Екатерининские Валы, пренебрегать формальностями себе дороже.

Верной дорогой…

Немаловажен для инвестора и правильный выбор направления, где будет располагаться объект инвестиций. Чему отдать предпочтение? Дорогой и плотно застроенной Рублевке или активно застраиваемому и пока еще доступному Калужскому шоссе?

«Говорить о кардинальном изменении направлений-лидеров пока не приходится, – утверждает Андрей Жинган. – По-прежнему престижным является Рублево-Успенское шоссе, но оно уже достигло своего предела по ценам, поэтому на смену ему пришла Новая Рига, престижность которой, по сути, была умело создана искусственным путем. Предложений здесь сейчас больше, чем на Рублевке. Почетное третье место занимает Калужское направление – оно славится хорошей экологией и архитектурными памятниками. К «непрестижным» относят Егорьевское (за исключением стародачных мест), Казанское и Щелковское направления».

«На долю Рублево-Успенского шоссе пришлось около 53% от общего объема заявок, поступивших в компанию в первом полугодии, – отмечает Марина Маркарова. – На втором месте стоит Новорижское направление, чья доля составляет около 19%. Также пользовались спросом такие шоссе, как Куркинское, Калужское, Сколковское, Дмитровское. Совокупная доля других направлений в общей структуре спроса составила около 2%. Согласно поступившим в компанию заявкам, основная часть покупателей элитной загородной недвижимости желает приобрести дом, расположенный в пределах 15 км от МКАД. Доля заявок на дома с удаленностью более 30 км от МКАД в общем объеме спроса не превышает 6%. Таким образом, наибольший рост цен прогнозируется в коттеджных поселках с хорошо продуманной концепцией, строящихся по ведущим направлениям в пределах 15–30 км от МКАД».

В то же время специалисты «Медиа-Шторм» отмечают, что в последнее время существенно повысился спрос на загородную недвижимость и в дальнем Подмосковье. Основной контингент покупателей – это представители среднего класса в возрасте 25–35 лет, с семейным доходом $3000–4000 в месяц. Интерес москвичей к земельным участкам, расположенным на значительном расстоянии от столицы, обусловлен несколькими факторами. Во-первых, подмосковная земля – ограниченный и дорогой ресурс. К тому же хороших территорий осталось не так много, особенно в пределах 50–60 км от МКАД. Во-вторых, сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность, поэтому и спрос растет. И, в-третьих, стоимость земельных участков под строительство в районах дальнего Подмосковья на сегодняшний день существенно ниже, чем в ближнем или среднем. Правда, говорить о высоком спросе пока рано. Скорее всего, речь идет о намечающейся тенденции и возможности получения дохода в далеком будущем.

«Премиум» и «бизнес»

Обратите внимание и на тип загородной недвижимости, в который вам хотелось бы вложить средства. Не забывайте, что вы приобретаете дом для последующей перепродажи, а значит, он должен устраивать потенциального покупателя недвижимости.

«По мере насыщения рынка клиент становится все более избирательным, – говорит Марина Маркарова. – На данный момент наибольшим спросом пользуются коттеджи в организованных поселках, застраиваемых в едином архитектурном стиле, с благоустроенной общественной территорией. Такие поселки предлагают клиенту не просто загородный дом, а определенный образ жизни. В качестве примера можно привести поселки «Павлово», «Бельгийская деревня», «Резиденции Бенилюкс». По мере роста объема предложения и повышения уровня конкуренции на рынке загородной недвижимости застройщики все больше внимания будут уделять проработке концепции поселка и поиску незанятых ниш на рынке».

Наиболее привлекательным специалисты компании Blackwood считают строительство объектов загородной недвижимости премиум-класса – на рынке наблюдается дефицит именно таких объектов. Тем более данный сегмент относительно других менее чувствителен к различным макроэкономическим колебаниям отечественной экономики.

А эксперты «Медиа-Шторм» отмечают высокий уровень спроса в сегменте бизнес-класса. По отношению к 2004 г. его рост составил порядка 25%. Особой популярностью пользуются дома, построенные из высококачественных пенобетонных блоков и кирпича.

Дата публикации: 12:14 05 октября 2005

Источник: bpn.ru