Особенности покупки квартиры в новостройке

В Московской области тысячи семей остались без денег и без новых квартир, и есть все основания ожидать новых жертв. Основной причиной стало то, что в Подмосковье отсутствует жесткое администрирование инвестиционно-строительной деятельности. А значит, столичная панель, которой в начале года в очередной раз предрекали полный уход за МКАД (за исключением социального сектора), опять на коне. Именно столичные ДСК и связанные с ними застройщики представляются сегодня наиболее стабильным и экономически безопасным сегментом строительного рынка.

Платите, Шура, платите...

Прежде всего, покупателю стоит понять несколько реалий. Первое: покупателем он, как и раньше, не является, а значит, Закон о защите прав потребителя на него не распространяется. Поэтому с возможностью затягивания сроков надо просто смириться и выбирать ту компанию, которая давно на рынке и достаточно велика, чтобы остановить работу из-за такого пустяка, как сорванный график продаж по одному дому. На рынке практически отсутствуют квартиры, которые можно сразу приобрести в собственность. Поэтому, как и прежде, заключаются различные формы договоров, камуфлирующие отношения подряда. Общее у них одно - у частного инвестора нет никаких прав. Единственное, на что он может рассчитывать - вернуть вложенную сумму. С крупными застройщиками это реально, но именно с ними это не нужно: как правило, основная неприятность ограничивается переносом сроков. У крупных ДСК этот перенос бывает минимальным.

Второе: давно прошли времена, когда на начальной стадии можно было купить объект гораздо выгоднее (скажем, в два раза). Бывает даже что в доме, прошедшем госкомиссию, квартиры продаются дешевле, чем в точно таком же, но еще недостроенном. Правда, это обычно объясняется тем, что в сданных домах по дешевке распродается неликвид (первые и последние этажи, плохой вид и пр.) Достаточно взглянуть на ценовую динамику, чтобы понять, что застройщики сегодня не будут продавать за полцены дом, надеясь, что рост цен все спишет. Казалось бы, есть объекты, которые это опровергают: котлована еще нет, цена квадратного метра в районе тысячи. Именно таких предложений надо остерегаться. Реально сегодня можно купить жилье в районе 1100 долл. за кв. м только за МКАД (например, в Куркино). Все остальное за такие цены весьма сомнительно.

Строительство - не точная наука

Что касается сроков окончания строительства, то, независимо от репутации застройщика, нежелательно покупать квартиру, если в доме нет еще ни одного этажа. На сегодня практика такова: после того как первый этаж построен, цена квадратного метра может вырасти на 100 долларов и больше. Это как раз те деньги, которые экономить не стоит. Можно перечислить несколько объектов, на которых стройплощадка поросла сорняками, хотя изначально обещанный срок госкомиссии уже миновал. Причинами могут быть конфликты с местными жителями (эта тенденция нарастает вместе с ростом объемов точечной застройки), нехватка административного ресурса (кому-то недодали), проблемы с коммуникациями и многое другое. В последние два года отмечено понижение цен на стадиях примерно за год и за месяц до сдачи дома. Поэтому по возможности надо присматриваться к объектам, у которых по крайней мере полностью построена коробка.

Прохождение госкомиссии совсем не означает, что вам сразу выдадут ключи - до этого момента вполне может пройти год. В этот период префектура и муниципалитет будут находить всякие недоделки, чтобы выкачать из застройщика дополнительные элементы благоустройства, вынудить его построить какие-нибудь дороги и прочее. Эти процессы сейчас стали еще более затяжными, поскольку муниципальные власти скрыто лоббируют свои ДЕЗы, которые стремятся перетянуть на себя новые объекты.

Однако застройщики стремятся оставить построенные дома под своим управлением, понимая, что это долгосрочный источник доходов. Там, где мелкий застройщик плюнул бы и ушел на другой объект, крупные компании продолжают биться до конца. Заложниками этой ситуации оказываются покупатели, которые не могут въехать в свои квартиры, хотя никакие работы там давно уже не ведутся. Если в доме еще есть непроданные квартиры, то и сам застройщик не стремится выдавать ключи, особенно в период отопительного сезона. Дело в том, что отопление надо подключать во всем доме, а платить за отопление непроданных квартир вынужден застройщик.

Дверь открыли. Что дальше?

Если квартира покупалась для перепродажи, то почти сразу после выдачи ключей заканчивается время, когда квартиру можно переуступить другому инвестору. Дальше возможен только предварительный договор продажи, но на это мало кто идет с частными лицами. Этот период продолжается вплоть до оформления квартиры в собственность. Поскольку у дома много корпоративных инвесторов и все они не спешат подбивать итог, то оформление в собственность может затянуться еще на год. Только после этого квартиру можно будет продать при желании.

Если вы не собираетесь проводить отделку, то ключи лучше не брать (хотя очень хочется). Можно просто посмотреть квартиру. Смысл в том, что, взяв ключи, вы подписываете бумаги, что начинаете ремонт до оформления прав собственности. Поскольку вы на этой площади не можете быть зарегистрированы, то все коммунальные платежи для вас будут начисляться в полном объеме, а это весьма накладно. Вообще, если вы квартиру стремитесь перепродать, то ремонт лучше не делать. Практика показывает, что отделка при быстрой перепродаже не окупается. Если квартира продается менее чем через три года после оформления в собственность, вы попадаете под налог 13% от стоимости по договору купли-продажи. Но в реальности этого легко избежать, указав любую сумму меньше миллиона рублей (что все и делают).

Другой вариант заработать - начать сдавать квартиру. Правда для этого ее придется отделать хотя бы на "муниципальном" уровне (линолеум, обои), а также оснастить кухню. Кроме арендной платы, вас будет греть мысль, что ваша собственность дорожает примерно на 2% в месяц. Это далеко от былых 4-5%, но тоже приятно. Если же вы по старинке просто собираетесь в квартире жить, то вся эта арифметика вам ни к чему.

Дата публикации: 11:12 06 октября 2005

Источник: bpn.ru