Строительство парков снова входит в моду

Российский рынок недвижимости довольно молод, поэтому отечественным девелоперам приходится брать на вооружение опыт западных стран и осваивать новые форматы торговых и офисных объектов. После появления первых бизнес-, техно- и ритейл-парков возникло множество споров о том, соответствуют ли они западным образцам.

Действительно, их классификации разнятся, и в определениях по-прежнему существует некоторая путаница. Тем не менее новые проекты нашли место на российском рынке и вполне успешно реализуются.

Что такое ритейл-парк?

Согласно западной классификации торговых центров, ритейл-парк представляет собой единое строение или комплекс одно–двухэтажных магазинов, которые построены в соответствии с единой архитектурной концепцией и имеют единую парковочную зону.

Главная особенность ритейл-парков заключается в том, что торговое пространство в них на 70–90% формируется из крупных операторов («якорей»), занимающих площадь от 1,5 тыс. до 5 тыс. кв. м каждый. Еще одной отличительной чертой ритейл-парков является минимальный объем или полное отсутствие развлекательного сектора, а также мест общего пользования: вестибюлей и технических помещений (они обычно занимают до 30% площади торгового центра). Кроме того, помещения сдаются операторам, как правило, без внутренней отделки. Это позволяет снизить стоимость строительства на 20–30%, что в свою очередь приведет к уменьшению арендных ставок.

Парк для деловых людей

В классическом понимании бизнес-парк — земельная собственность, юридически и технически организованная как специализированный объект доходной недвижимости, оснащенный соответствующей инженерной и транспортной инфраструктурой, включающий офисные и производственно-складские здания. Однако российские бизнес-парки несколько отличаются от западных образцов — прежде всего местоположением и функциональной направленностью.

Если в Европе и США бизнес-парки в обязательном порядке возводятся на окраинах городов или даже за их пределами, вблизи основных автомагистралей, то в Москве они появляются и в центре. Западные бизнес-парки обычно включают офисы, предприятия общепита, паркинги, отделения банков, складские помещения и небольшие производства. Российские бизнес-парки, как правило, представляют собой комплекс только офисных зданий.

«Если дословно следовать западному определению и назначению бизнес-парков, то офисные комплексы таковыми не являются, — отмечает президент группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев. — Но по своей функциональной природе и общим архитектурным и планировочным решениям они очень схожи с западными бизнес-парками, что, возможно, и стало причиной, по которой они стали называться так же».

Обычно это малоэтажные офисные комплексы, состоящие из разных по площади строений. Бизнес-парки, расположенные на окраинах, имеют широкую инфраструктуру и главное — очень большие парковки, что является главным их преимуществом перед офисными центрами, расположенными непосредственно в городе. Можно сказать, бизнес-парк — это некий деловой район в рамках одного проекта.

Российские специалисты обычно пользуются западной классификацией бизнес-парков, подразделяя их на несколько категорий.

Индустриальный парк — инженерно подготовленные земельные участки, производственные и складские здания для крупных производств. Складские или распределительные центры состоят из складов постоянного и временного хранения, оборудованных разгрузочно-погрузочной техникой, парковочными площадками и станциями обслуживания грузовиков.

Подобные парки отличаются обширными площадями и относительно небольшой численностью работников.Логистические парки включают складские здания и распределительные центры, но в отличие от предыдущей категории осуществляют переработку грузов. Тут располагаются цеха по комплектации, упаковке и даже сборке изделий. Часто в составе таких парков имеются центры оптовой торговли, выставочные и демонстрационные залы.

Научно-исследовательские парки (инновационные или IT-парки) создаются при крупных университетах или исследовательских центрах для организации масштабных научных разработок и их технического освоения. Включают, как правило, универсальные производственные здания, соединенные с лабораторными корпусами, офисными зданиями и небольшими производственными и складскими комплексами.

Специализированные технологические парки обслуживают крупные компании, которые отрабатывают новые направления и технологии. Схожи с инновационными технопарками, но ориентированы не на университеты и научные институты, а на конкретного производителя. Их задача — испытывать и осваивать новые методики перед масштабным внедрением в производство.

Бизнес-инкубаторы — технопарки, предоставляющие производственные площади и услуги мелким и средним начинающим предприятиям. Как правило, поддерживаются различными фондами содействия малому бизнесу, местными бюджетами, агентствами экономического развития. Часто имеют в составе различные учебные курсы.

Предлагают в аренду в основном недорогие площади, имеют гибкую систему планировки помещений, небольшие и недорогие мощности инженерной инфраструктуры.

Технопарки: ясности пока нет

Говорить о характеристиках технопарков сложно, поскольку единой классификации подобных объектов коммерческой недвижимости на сегодняшний день не существует, соответственно, нет пока и четкого представления о том, что это такое: производственно-складской комплекс нового формата, разновидность бизнес-парка или самостоятельное образование, которое не относится к разряду коммерческой, доходной недвижимости.

«Специфика российского рынка такова, что не всегда прослеживается четкая разница между бизнес- и технопарками, — считает генеральный директор Европейского торгового дома «Центральный» Елена Жаворонкова. — Технопарки формируются на базе бывших НИИ и академгородков. Подразумевается, что компании, которым предоставляются арендные площади, занимаются наукоемкими разработками».

Специалисты компании Cushman& Wakefield Stiles&Riabokobylko дают такое определение технопаркам: конгломерат наукоемких производств, инновационных предприятий, образовательных учреждений, существующих в особой экономической зоне. Специально создается управляющая компания, интересы которой должны простираться далеко за пределы обыкновенной девелоперской доходности.

«Говорить, что технопарк имеет отношение к девелопменту для последующей сдачи площадей в аренду, это все равно что утверждать, будто бизнес автомобильного предприятия состоит только в сборке автомобиле, — считает аналитик отдела исследований по индустриальной недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Юлия Мещерина. — Конечная цель технопарка заключается в продвижении продукции его арендаторов и капитализации их бизнеса — так же, как автомобильный завод производит автомобили, чтобы потом их продавать. Отношения арендодатель–арендатор внутри технопарка являются лишь средством для достижения такой цели. Причем для девелопера проект создания технопарка в чистом виде никогда не станет прибыльным: основные потребители площадей — мелкие компании с большим будущим, которые не готовы генерировать внушительный арендный поток «здесь и сейчас».

Андрей Ковалев

Президент группы компаний «Экоофис»:

— Бизнес-парк создается как объект доходной недвижимости, формирующий предложение в ответ на ожидаемый спрос со стороны потенциальных пользователей. Владелец технопарка на свой страх и риск оценивает будущий спрос, покупает землю, создает инженерную и транспортную инфраструктуру, ищет клиентов, регулирует арендную плату и т. п.

В настоящее время наблюдается тенденция тяготения технопарков к местам концентрации квалифицированного персонала, приближение их к центрам образования, торговли, культуры, развлечений. В связи с этим наблюдается повышение интереса предпринимателей к созданию новейших технопарков на месте старых промышленных зон в крупных городах.

Юлия Мещерина

Аналитик отдела исследований по индустриальной недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko:

— Инициаторами создания технопарков на Западе являлись крупные IT-компании и венчурные инвесторы, а у нас явно прослеживается идея запуска технопарков в рамках федеральных и региональных программ на базе существующих наукоградов и академгородков, которые сами по себе являются чисто российским явлением. Главная причина появления технопарков в нашей стране — осознание деловыми и научными кругами бедственного положения российских высокотехнологичных отраслей при наличии огромного образовательного и научного потенциала.

Элина Занина

Заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Бизнес- и технопарки могут обеспечить максимально возможный набор дополнительных услуг. К примеру, соседство различных арендаторов в ритейл-парке — это дополнительный «магнит» для привлечения клиентов и возможность представить максимальный ассортимент товаров. Подобная коммерческая недвижимость является популярной благодаря своему удобному формату, и все услуги собраны в одном месте. Малоэтажность и большая площадь создают атмосферу комфорта, как и на торговых улицах центра Москвы. С другой стороны, большие платежи за землю могут существенно увеличить ставки для арендаторов помещений.

Проекты бизнес-парков «Крылатские холмы», «Аврора», «Гринвуд», «Кантри-парк», Troy демонстрируют как интерес рынка к новым форматам, так и тенденцию к децентрализации рынка. При этом сами проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков (низкоэтажные здания, большие земельные участки, невысокие арендные ставки), но пользуются устойчивым спросом на рынке.

На мой взгляд, один из наиболее интересных — бизнес-парк «Дербеневский». При его строительстве применены недорогие материалы, кроме того, его отличают небольшие эксплуатационные расходы.

Елена Жаворонкова

Генеральный директор Европейского торгового дома «Центральный»:

— При реализации проектов бизнес-парков, на мой взгляд, существуют серьезные риски для инвесторов. Несмотря на очевидные плюсы (единство управления, наличие постоянной охраны, собственной инфраструктуры, низкая по сравнению с центром города стоимость земли), может возникнуть проблема с востребованностью такого количества офисных площадей на окраине города.

Одним из приоритетных направлений экономического развития регионов может также стать строительство технопарков. Насколько мне известно, в следующем году Международный банк реконструкции и развития планирует выделить на развитие российских технопарков $100 млн. Сейчас планируется выделение бюджетных средств на создание технопарков в Московской области, Петербурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде. В качестве примеров такого формата можно привести технологический центр «Курчатовский институт» и «Технопарк-Зеленоград».

Сергей Лобкарев

Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

— На Западе система технопарков отработана и давно действует — прежде всего на базе университетских городков. В России этот вид коммерческой недвижимости находится в стадии развития. Например, на территории Восточного административного округа Москвы создается центр, который займется развитием инновационной деятельности. На базе одного из производств по решению правительства Москвы будет организован технопарк для развития инновационного предпринимательства.

Вообще нужно отметить, что для создания технопарков в Москве есть все возможности. Главное — есть территории бывших производств и научно-исследовательских институтов, которые после преобразования и получения соответствующего статуса идеально подходят для технопарков.

Ритейл-парков в классическом понимании в Москве еще нет, первый из них только строится в районе Варшавского шоссе и Дорожной улицы. Впрочем, некоторые элементы ритейл-парков присутствуют в моллах типа «Меги».

Дата публикации: 11:18 10 октября 2005

Источник: bpn.ru