Обходной маневр

Попытка законодателей защитить права частных инвесторов законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." провалилась. Застройщики тут же стали применять другие схемы, позволяющие строить жилье на деньги его покупателей в обход этого закона. Пока в закон не будут внесены поправки, устраивающие застройщиков, он работать не начнет, следовательно, о защите своих интересов частные инвесторы вынуждены позаботиться сами.

Самые распространенные пути обхода закона "Об участии в долевом строительстве...", которые используют застройщики, - это заключение предварительного договора купли-продажи квартир и вексельная схема. Они могут работать независимо друг от друга или "сообща". Как они действуют сообща, рассказывает юрисконсульт группы компаний "Акрус-Недвижимость" Максим Рябыко: "Сначала юридическое лицо, работающее "в связке" с застройщиком, заключает с покупателем квартиры договор займа - берет у него деньги, а в обмен выдает векселя со сроком погашения, обычно соответствующим сроку сдачи строительного объекта. Покупатель приходит к застройщику с векселями, которыми он готов расплатиться, и заключает с ним предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются совершить сделку в отношении указанного имущества на заранее согласованных условиях, то есть заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры. При этом векселя передаются застройщику в качестве обеспечения обязательства покупателя оплатить квартиру и заключить основной договор. Когда дом сдан Госкомиссии и зарегистрировано право собственности застройщика на недвижимость, заключается основной договор купли-продажи квартиры".

Такая схема позволяет сделать юридически независимыми друг от друга заключение предварительного договора и финансирование строительства объекта и на первый взгляд никаких опасностей для покупателей не представляет. Однако если закон "Об участии в долевом строительстве..." четко прописывает ответственность застройщика перед дольщиком - обязывает его платить неустойку за каждый день просрочки в случае нарушения срока передачи ему квартиры и устранять строительный брак за собственный счет, то ни вексельная схема, ни предварительный договор никаких гарантий не предполагают - ни вместе, ни по отдельности.

По вексельным схемам продают квартиры в новостройках крупнейшие застройщики.

- Вексель - это безусловное обязательство, не связанное с квартирой, своего рода джентльменское соглашение, - говорит Виталий Можаровский, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - Хорошо, если застройщик окажется джентльменом и предложит покупателю ту квартиру, о которой договаривался с ним на словах. Но ведь он может потребовать доплатить за квартиру, поскольку за два года, пока строился дом, цены на жилье выросли, а если покупатель откажется, продать ее кому-нибудь другому по рыночной цене. Фактически такая схема - всего лишь беспроцентное кредитование застройщика. И на нее не распространяется ни закон "О долевом участии в строительстве...", на закон "О защите прав потребителей".

Предварительный договор тоже ничего не гарантирует покупателю.

- Законодательство не регулирует размер задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры, и его размер может составить полную ее стоимость. Однако этот договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, не дает покупателю никаких гарантий, - утверждает Анна Можейко, юрист компании "Сервис. Недвижимость и право". - Предварительный договор обычно заключается на срок строительства дома и включает, в частности, положение об освобождении сторон от ответственности по договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. А эти обстоятельства подразумевают и введение в действие нормативных актов государственных органов. Если, например, строительство дома будет заморожено, как это произошло в подмосковных Химках, то застройщик будет вправе не выполнить свои обязательства и вернуть деньги можно будет в лучшем случае через суд. А поскольку деньги частных инвесторов уже потрачены на строительство, их придется ждать долго.

Но даже при отсутствии форс-мажора покупатель может остаться с носом. Дело в том, что, составляя предварительный договор, застройщик хочет защитить прежде всего свои интересы, поэтому не оставляет права соинвестору расторгнуть договор без потерь: например, включает в него штрафные санкции по отношению к покупателю, если он расторгнет договор по своей инициативе, увидев, что сдача объекта откладывается на неопределенный срок. Напомним, что в соответствии с законом "Об участии в долевом строительстве" при расторжении договора по инициативе дольщика застройщик обязан вернуть ему полную сумму, да еще с процентами.

Но самый главный подвох предварительного договора - возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз.

- Дело в том, что предварительные договоры купли-продажи не подлежат регистрации, поэтому застройщик может заключить несколько таких договоров на одну квартиру, - говорит Максим Рябыко. - И такие случаи нам известны. Обычно попавшие в такую ситуацию соинвесторы оспаривают между собой в суде право на квартиру, и она достается тому, кто первым заключил предварительный договор купли-продажи. А остальные, тоже через суд, вправе требовать от застройщика возврата вложенных в строительство денег и возмещения убытков.

Пока дома строятся, опасность подобных схем частные инвесторы не осознают. По мнению Виталия Можаровского, всплеска недовольства с их стороны можно ожидать через 2-3 года, когда строительство жилья на деньги дольщиков, начатое в обход закона "Об участии в долевом строительстве..", будет подходить к завершению. А пока юристы советуют проявлять бдительность и внимательно изучать договоры, которые им предлагают подписать.

Как заключать договор

Как бы ни назывался договор, который вам предлагает подписать застройщик, в нем должны быть подробно прописаны все характеристики квартиры (адрес, этаж, метраж и т.д.), ее стоимость (размер инвестиционного взноса) и сроки оплаты. Сразу надо уточнить, будут ли с покупателя взиматься дополнительные деньги, сколько и в каких случаях. Эти пункты тоже должны быть внесены в договор.

Договор должен обязательно содержать данные о сроке завершения строительства и передаче квартиры в собственность покупателя, а также санкции за несоблюдение этих сроков, то есть сумму, которую должен будет выплатить застройщик, если строительство дома приостановлено из-за нехватки денег, строительных материалов или по каким-либо другим причинам, не связанным с форс-мажором. Ответственность застройщика за предоставление квартиры с худшими характеристиками тоже должна быть оговорена в договоре. Если, например, метраж квартиры оказался меньше, потолок ниже, а санузел один вместо запланированных двух, застройщик должен возместить убытки покупателю.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, как бы он ни назывался, нужно зарегистрировать в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку договор считается заключенным только после государственной регистрации. Регистрирует договор обычно застройщик, но если он использует обходные схемы, делать это не спешит. Надо попытаться зарегистрировать договор самому, чтобы стать дольщиком не только фактически, но и юридически. Если застройщик не пойдет навстречу и откажется выдать документы, необходимые для регистрации договора, придется обращаться в суд.

Обычно частному инвестору предлагается подписать уже готовый договор, составленный юристами застройщика так, чтобы максимально защитить интересы фирмы. Если в договоре нет пунктов, перечисленных выше, требуйте их внести в договор, в случае отказа надо искать другой вариант или заранее смириться с возможными финансовыми потерями.

Дата публикации: 11:35 10 октября 2005

Источник: bpn.ru