Рынок подмосковной недвижимости: цена вопроса

Приобретая коттедж в Подмосковье, покупатели не всегда отдают себе отчет в том, за что именно они собираются отдать деньги. С 1993 года емкость рынка подмосковной недвижимости увеличились в 7 раз, и, хотя спрос в этом сегменте по-прежнему превышает предложение, вариантов выбора в нем существует великое множество.

Наиболее актуальными сейчас считаются проекты централизованно застраиваемых поселков. Хозяин дома в таком поселке получает не только качественное жилье и его техническое оснащение, но еще и инфраструктуру, однородную социальную среду и безопасность. Говоря о тенденциях на рынке загородной недвижимости, риэлторы отмечают популярность коттеджных поселков, расположенных в 30 км от Москвы.

Географическое месторасположение поселка является одним из важнейших факторов, определяющих цену вопроса. Статистика показывает, что в последнее время на пике популярности находится Новорижское шоссе. Сейчас здесь строится 40 коттеджных поселков. Среди них - "Никольская слобода" (9 км), "Третья охота" (11 км), "Павлово" (14 км), "Шервуд" (28 км), "Риверсайд" (29 км), "Кедры" (24 км) и др.

Второй фактор, влияющий на стоимость загородного жилья, - его социальное месторасположение и благоустройство местности. И тут возникает серьезная проблема. На рынке представлено около 200 поселков, из которых примерно 60 % находятся в первичной стадии строительства, около 40 % - в завершающей, и только 10 % полностью готовы к продаже. При этом компании, ведущие застройку за свой счет, зачастую оказываются заложниками покупателей: не продав часть готовых коттеджей, они не могут закончить все работы. Приобретая жилье в таком поселке, домовладелец будет вынужден долго ждать, когда кто-то последует его примеру. В противном случае обустройство территорий вокруг его участка закончится очень нескоро. Чтобы не попасть в такую ситуацию, покупателю стоит обратить внимание либо на рынок вторичного жилья, либо на поселок, где работы уже завершены или подходят к концу. В последнем случае будет совсем не лишним узнать о том, участвуют ли в проекте независимые инвесторы. К примеру, финансирование проекта "Кедры" (24 км) осуществляет Коммерческий банк "Интегро". Это значит, что строительство поселка будет завершено в нужные сроки, вне зависимости от количества приобретенного в нем жилья.

Третьим фактором, который определяет цену коттеджа, стоит назвать наличие в поселке коммуникаций. Ведь каждый хочет спокойно эксплуатировать системы жизнеобеспечения дома, а их самостоятельная установка потребует серьезных материальных и временных затрат. Как правило, все коммуникации в поселках централизованные; что же касается телекоммуникаций (Интернет, телефон, телевидение), то в стандартный пакет они входят далеко не везде, и в некоторых поселках за них нужно платить отдельно ("Финская деревня 2" (39 км)). Однако возможны и другие частности. К примеру, поселки "Давыдовское" (43 км) и "Альпийский" (44 км) организовали водоснабжение из расчета одна скважина на четыре участка. Подача газа в местные коттеджи осуществляется через септик. А для того, чтобы получить московский телефон, клиенты "Давыдовского" должны будут доплатить еще $1,7 тыс. Не стоит забывать и об электроснабжении. Мощность на дом в разных поселках колеблется от 10 кВт ("Европа", "Усадьба Вельяминово", "Красновидово") и выше ("Кедры", "Лесные зори", "Спутник"). Показаться мелочью этот аспект может лишь на первый взгляд - в конкретных бытовых ситуациях такие вещи очень важны.

Еще один немаловажный фактор, определяющий стоимость жилья в Подмосковье - это материалы, из которых строится дом. Самым надежным и качественным материалом по-прежнему считается кирпич. Однако его использование повышает себестоимость жилья и затягивает процесс строительства. Именно поэтому многие застройщики предпочитают использовать другие материалы. К примеру, часть домов "Княжьего озера" сделана из так называемых "сэндвичей" - панелей, состоящих из двух деревянных щитов, между которыми помещен утеплитель. При застройке "Старой Риги" и "Финской деревни 2" использовались пеноблоки. Коттеджи из клееного бруса представлены в "Истра Кантри Клабе", и "Альпийском поселке".

Впрочем, и кирпичные дома нужно выбирать тщательно. Риэлтеры поселка "Новоархангельское" предлагают покупателям дома с так называемой "свободной планировкой", то есть без внутренних перегородок. С одной стороны, это плюс, позволяющий дому приобрести полную индивидуальность, а с другой - дополнительные деньги, которые должен будет потратить владелец такого коттеджа. Вместе с тем самостоятельно выбрать кирпичный дом подходящей планировки можно в поселках, подобных "Новахово", "Европе" и "Кедрам", где на выбор клиенту предлагается сразу же несколько проектов жилья. Стоит отметить, что во время проведения конкурса "Поселок года 2005" те же самые "Кедры" получили знак качества рынка загородной недвижимости. Эксперты остались довольны качеством жилья, представленного в этом поселке.

Между тем, далеко не всегда совокупность всех плюсов и минусов соответствует размеру стоимости жилья. Зачастую покупатель закрывает глаза на недостатки в силу престижа того места, где он приобретает жилье. В таком случае он переплачивает деньги за хорошо организованную рекламную компанию. Впрочем, по прогнозам экспертов, в ближайшие годы финансовые вложения в рынок подмосковного жилья не прекратятся. В конечном итоге это приведет к тому, что качество строений здесь повысится. Неликвидность неудачных объектов станет очевиднее. Но с рынка такие дома не уйдут, поскольку их стоимость не будет расти, и они смогут конкурировать по цене с ликвидными постройками. В конечном итоге все это будет способствовать стабилизации рынка подмосковной недвижимости.

Дата публикации: 13:00 14 октября 2005