Квартирный кредит

Слово «ипотека», еще недавно присутствовавшее только в профессиональном языке юристов да на страницах романов о заграничной жизни, сегодня прочно вошло в речь россиян. Это и понятно. Введение в действие нового Жилищного кодекса, принятие нескольких федеральных и региональных программ («Молодежи — доступное жилье» и других), осознание того факта, что бесплатных квартир от государства ждать не стоит, — все это породило интерес к пока еще новой форме решения квартирного вопроса. Обычно об ипотеке рассуждают представители коммерческих организаций: банкиры, агенты по недвижимости. Но за ее развитием следят и в государственном органе — Федеральной регистрационной службе (ФРС) России. Ведь именно через эту службу происходит оформление сделок с недвижимостью, именно здесь обладают наиболее полными сведениями о современном состоянии ипотечного кредитования. О том, что представляет собой ипотека сегодня, журналист Алексей Миронов беседует с заместителем руководителя управления ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Марией Мельниковой.

— Мария Аркадьевна, давайте вначале определимся с терминами. Тождественны ли понятия: ипотечный кредит и кредит под залог недвижимости?

— С точки зрения юриста, это синонимы. Причем, с правовой точки зрения, ипотека может быть никак не связана с улучшением жилищных условий или банковским кредитованием.

Поясню на примере. Частный предприниматель А. нуждается в оборотных средствах для расширения бизнеса. Принадлежащее ему оборудование стоит недорого и при этом малоликвидное. Но в собственности А. находится квартира, которая может служить обеспечением обязательства по кредитному договору. Предприниматель под залог квартиры занимает деньги в банке или у другого предпринимателя. Это, с точки зрения закона, случай самого настоящего ипотечного кредитования. Кстати, объектом залога для него может быть и не квартира, а другие виды недвижимого имущества, например земля.

Но в последнее время под влиянием рекламы, в том числе социальной, в обществе сложилось суженное понимание термина, что ипотека — это долгосрочное кредитование при улучшении жилищных условий.

— Разговоры о необходимости развития ипотеки в нашей стране идут уже лет десять. Но на ее пути стояли три мощных барьера: нерыночное жилищное законодательство, исключительно высокие процентные ставки и выдача зарплат «в конвертах». За последние несколько лет, кажется, ситуация изменилась?

— Безусловно. Не надо быть экономистом, чтобы видеть: условия предоставления кредитов банками стали либеральнее, что позволяет брать кредиты более широким слоям населения.

Наша служба работает в сфере правоприменения жилищного законодательства. Здесь также произошли существенные изменения в лучшую сторону. Новый Жилищный кодекс и изменения и дополнения в закон об ипотеке существенно облегчили процедуру оформления залога (например, появилась возможность оформить ипотеку в простой письменной форме) и, что также немаловажно, продажу заложенного имущества в случае невозврата кредита.

Поясню. Когда банк выдает кредит, всегда существует риск, что заемщик окажется неспособным вернуть взятые деньги. В этом случае объект залога продается, и погашение долга происходит за счет вырученных средств. По старому законодательству, процесс наложения взыскания на квартиру был сложен. Казалось бы, это защищало семьи от выселения на улицу, но зато делало ипотечные кредиты доступными только гражданам, имевшим в собственности несколько квартир. Банки, защищаясь от недобросовестных заемщиков, выдавали кредиты только под залог «чистых» квартир, то есть таких, в которых никто не зарегистрирован.

Теперь закон более жесткий к тем, кто не способен обслуживать собственные обязательства, зато он облегчает ситуацию добросовестным заемщикам.

На развитие ипотечного кредитования также повлияет и то, что с 1 апреля этого года вступил в действие новый закон, усиливающий защиту граждан при долевом финансировании строительства жилья. Раньше гражданин, которому для покупки квартиры не хватало средств, инвестировал в квадратные метры на стадии, когда дома для него еще не было, а был только котлован. Это казалось выгодным из-за выигрыша в цене, но риски при такой схеме заметно возрастают. Ипотека — реальная альтернатива долевому строительству, путь улучшить жилищные условия в кредит.

— Скажите, а можно ли сегодня купить по ипотечному кредиту квартиру в строящемся доме? До недавнего времени существовал правовой вакуум: дом до его принятия госкомиссией и домом-то не был, а представлял собой просто груду стройматериалов, соответственно, права на квартиры в нем не регистрировались.

— Сейчас законодательство изменилось. Квартиру в строящемся доме можно приобрести в кредит. Правда, в правовом отношении схема будет отличаться от классической ипотеки: объектом залога будут служить земельные права на пятно застройки и права по договору долевого строительства.

— А договор залога недвижимости во всех случаях обязательно регистрировать в ФРС?

— Такая необходимость может возникнуть в силу закона (скажем, квартира приобретается с использованием средств банковского кредита), а может возникать в силу условий договора (например, сосед соседу дает в долг деньги под залог квартиры — такое обременение также регистрируется ФРС).

Договор залога недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации. Наша служба оформляет его за десять дней.

— Кстати, какова стоимость этой услуги для граждан?

— Если оформление происходит по требованию закона, то оно производится бесплатно. Если по условиям договора, то с физического лица берется 500 рублей. Правда, при регистрации прекращения обязательств надо будет внести такую же сумму. Но в целом плата вполне посильная.

Понимая важность развития ипотеки, региональное управление ФРС сократило сроки прохождения документов. До апреля на эту процедуру требовалось затратить 30 дней.

Можно отметить увеличение числа ипотечных договоров. По Петербургу за 8 месяцев 2005 года Главным управлением ФРС было зарегистрировано 1220 договоров ипотеки, где ипотека возникает в силу закона, а именно — ипотеки жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных за счет кредитных средств либо целевого займа, и еще 459 таких договоров, где ипотека проистекает из условий договора. По сравнению с тем же периодом прошлого года количество договоров покупки квартир с привлечением кредитных средств банков увеличилось в 2 раза (за 8 месяцев 2004 года было 630 договоров). Хотя, следует признать, ипотечных кредитов по сравнению с западными странами в России еще немного.

Хочу подчеркнуть: от государства зависит, чтобы порядок получения и погашения ипотечных кредитов был понятен всем гражданам. Но многое в доступности кредитов зависит от общей экономической ситуации, политики коммерческих банков.

Дата публикации: 11:45 17 октября 2005