Застройщики дождались роста цен

Прошедший сентябрь принес риэлторам и девелоперам во многом нежданную радость: аналитики рынка по итогам месяца зафиксировали повышение стоимости московских новостроек на 3,5%.

Справедливости ради надо отметить, что подобный вариант развития ценовой ситуации — резкий скачок цен ближе к концу года — предсказывали многие специалисты рынка еще в апреле. Причиной прогнозов стал вышедший 1 апреля 2005 года закон о долевом участии в строительстве. Большинство застройщиков, ссылаясь на ряд положений этого закона, утверждали, что уже летом–осенью этого года можно ждать снижения объемов жилищного строительства, удорожания его себестоимости из-за привлечения дорогостоящих банковских кредитов (а не денег частных инвесторов, как это происходило до этого) и, как следствие, роста цен на московские квартиры.

И действительно, практически сразу после вступления в силу нового закона, в конце апреля–начале мая, квартиры по некоторым объектам (по данным риэлторских компаний, их число доходило до 20% общего объема новостроек) были сняты с продажи. Но после получения девелоперами всех недостающих разрешительных документов уже к середине лета почти все они вернулись на рынок. И даже показалось, что 2005 год закончится так же, как и начался, т. е. рынок останется в состоянии ценового покоя. Несмотря на все объективные и субъективные доводы застройщиков, цены зависят целиком и полностью только от одного — от платежеспособного спроса. Он влияет и на рост стоимости жилья. Есть спрос — цены увеличиваются.

Сторонники версии, что цены могут снизиться, исходили из того, что с рынка в начале года ушла значительная часть покупателей. В нее входили частные инвесторы, которые приобретали квартиры в новостройках для их дальнейшей перепродажи после сдачи дома госкомиссии. Вызвано это было тем фактом, что кануло в небытие такое понятие, как «инвестиционная цена». Застройщики уже на «нулевой» стадии строительства объекта выставляли цены, больше подходящие для «финишного» этапа. Еще немногим более полутора лет назад аналитики рынка спорили, какова в действительности доля этих «инвестиционных» квартир — 30% или больше.

Однако первая половина 2005 года ознаменовалась тем, что их число упало практически до нуля: частные инвесторы перешли на «игры» с новостройками в Подмосковье, оставив за собой лишь крохотный сектор дешевых однокомнатных квартир в панельных новостройках на окраине Москвы.

В итоге на столичном рынке новостроек создалась достаточно забавная ситуация, связанная с тем, что стоимость квартир в возводимых домах даже на начальном этапе строительства вплотную приблизилась к ценам квартир на вторичном рынке. Покупатель неминуемо оказывался перед выбором — приобрести жилье в новостройке или на вторичном рынке. Цены на них были фактически одинаковы, если речь шла о квартирах идентичного метража. В чью пользу делался выбор? Конечно, в пользу нового дома: любая новостройка по потребительским характеристикам превосходит квартиры вторичного рынка.

В итоге в середине года на столичном рынке недвижимости квартиры на вторичном рынке немного дешевели, а новостройки уверенно «держали» цену. Но долго подобная ситуация сохраняться не могла — все-таки возводимые дома хотя бы немного, но должны показывать рост стоимости квадратного метра в цене в зависимости от стадии строительства.

Что в принципе и произошло в сентябре. На руку застройщикам сыграло два фактора: их заинтересованность в получении максимальной прибыли, а не в увеличении объемов продаж, и возможность увеличения сроков продаж за счет собственных финансовых ресурсов. Как только появились малейшие намеки на ожидаемое увеличение спроса (на протяжении всей истории московского рынка недвижимости наиболее активными покупательскими месяцами были сентябрь и октябрь), застройщики произвели долгожданное повышение цен.

Стоит ли в таком случае прогнозировать дальнейшей рост и в последующие месяцы? Полной уверенности нет. Судя по имеющейся информации, ряд крупных девелоперов действительно готовится к очередному повышению продажных цен на свои новостройки в третьей декаде октября. После чего до конца года цены могут быть «заморожены», поскольку в декабре застройщики будут заинтересованы в увеличении объемов продаж для улучшения своей бухгалтерской отчетности. Так что наиболее хладнокровные покупатели, не делающие ставок на резкий рост цен, могут рискнуть и подождать знаменитых рождественских «распродаж», популярных в среде московских строителей в последние два года.

Даромир Обуханич

Заместитель генерального директора «Первой ипотечной компании»:

— С начала сентября на рынке новостроек Москвы наблюдается уверенный рост цен. Это традиционная для рынка ситуация, обусловленная осенней покупательской активностью. Люди возвращаются из отпусков, и начинается активный период решения квартирного вопроса, который продолжается примерно со второй половины сентября до начала ноября. За сентябрь уже произошло резкое повышение цен, где-то до 5%. Закон о долевом строительстве также косвенно отразился на росте цен, замедлив выход новых объектов и сократив объем предложения на рынке. Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15–30%. При этом на рынке сохраняется тенденция роста количества сделок по ипотеке.

Ирина Егорова

Маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Рынок первичного жилья уже полностью оправился от прошлогоднего спада и показывает стабильную динамику развития. Квартиры в новостройках в последние два месяца дорожали более чем на 2% в месяц. Однако есть факторы, которые способны спровоцировать и более интенсивный рост цен.

В первую очередь на ценовую политику может повлиять закон об участии в долевом строительстве. Как известно, этот документ ужесточил требования к застройщикам, регламентировав порядок инвестирования в новое жилье, и ввел ряд дополнительных согласований проектов. Велика вероятность, что мелкие и средние застройщики не смогут справиться с выполнением новых правил. В результате вероятно возникновение дефицита ликвидного жилья и, соответственно, повышение его стоимости. Сыграет свою роль и развитие ипотечного кредитования.

Сегмент элитной недвижимости заслуживает отдельного упоминания: цены на жилье такого типа растут более высокими темпами. Ожидается, что до конца года стоимость подобных предложений увеличится на 10–12%.

В настоящее время главным ресурсом для развития первичного рынка считается Подмосковье. Благодаря массовой застройке города-спутники по своей инфраструктуре практически неотличимы от спальных районов Москвы, а более благоприятная экология имеет неоспоримое конкурентное преимущество перед столичной недвижимостью.

Оксана Каарма

Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— В настоящее время на рынке новостроек наблюдается ажиотажный спрос. Прежде всего это связано с ожиданием очередного осеннего повышения цен, покупатели стремятся успеть до подорожания приобрести жилье в новостройке. Абсолютно все объекты первичного рынка недвижимости в августе выросли в цене от 1,5 до 3% — в зависимости от объекта.

В то же время в связи со вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве резко сократилось количество объектов на рынке. Поэтому сейчас наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, причем выросшая активность покупателей наблюдается как в сегменте эконом-класса, так и в сегменте бизнес-класса.

Сегодня мы не знаем ни одного застройщика, который продавал бы жилье по договорам о долевом участии в соответствии с новым законом о долевом строительстве. Работа по новой схеме заключения таких договоров сегодня не ведется. Наша компания заключает договоры о долевом строительстве и продает квартиры в новостройках, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля, когда новый закон еще не вступил в силу.

На фоне увеличивающегося спроса наблюдается и большой дефицит предложения. В связи с этим в октябре, вопреки всем прогнозам, мы ожидаем подорожания квартир в новостройках на 3–5%.

Дата публикации: 12:04 17 октября 2005

Источник: bpn.ru