Участники рынка предлагают кардинально изменить закон о долевом строительстве или вовсе отменить его

Термин "долевое строительство" знаком, пожалуй, каждому кто, так или иначе, интересуется жилищным вопросом. Не вдаваясь в описания схем приобретения жилья таким способом, можно лишь вкратце обозначить, что такое долевое строительство. Это один из способов приобретения квартиры в новостройке. Гражданин - будущий новосел - вносит денежный вклад на строительство дома, а компания-застройщик возводит его своими силами или с помощью подрядчика. После ввода дома в эксплуатацию застройщик передает новую квартиру в собственность гражданина.

Выгоды этого способа покупки жилья очевидны. Во-первых, это существенная экономия - квадратный метр "квартиры будущего" обходится в среднем на 15 – 20 проц дешевле "квадрата" в уже готовом жилье. Во-вторых, дольщик становится первоначальным собственником жилья, поэтому нет опасности, что приобретение квартиры будет оспорено прежним хозяином или другими заинтересованными лицами. Однако у долевого строительства есть немало "подводных камней".

Основная неприятность - несоблюдение обещанных сроков сдачи дома. Этим грешат все застройщики, и главное здесь – не попасть в дом, строительство которого будет заморожено на длительное время. Но все это мелочи по сравнению с ситуацией, в которую попадают сотни доверчивых дольщиков по всей России. Не так уж редки случаи, когда фирмы затягивают строительство, сдают дом в ненадлежащем виде, а то и просто сбегают с деньгами застройщиков, а люди остаются без квартир и накоплений. Часто у участников долевого строительства вымогают дополнительные деньги, без которых, якобы, дом невозможно достроить.

Число подобных случаев в России увеличивалось с завидной регулярностью, и власти решили изменить сложившуюся ситуацию. Был принят, и с 1 апреля 2005 г вступил в силу Федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". С самого своего появления он вызывал неоднозначную реакцию у участников рынка. Многие упрекали его в том, что он, по сути, ликвидировал само долевое строительство, наделив граждан, приобретающих жилье таким способом более широкими правами, но ограничив права застройщиков. С другой стороны, некоторые эксперты утверждали, что долевое строительство в том виде, как оно есть в России, не используется ни в одной стране мира, поскольку такой порядок ведет к многочисленным нарушениям.

Следовательно, нужно либо привести законодательство в цивилизованный вид, минимизировав риски, либо вообще покончить с идеей долевого строительства.

Ряд участников рынка, недовольных законом, объединившись, выступили с инициативой об изменении Закона N214 путем внесения поправок. В весеннюю сессию Госдума эти поправки не приняла, отложив обсуждение на осень.

Сложившуюся ситуацию обсуждали вчера участники круглого стола "Факторы, препятствующие развитию строительного сектора России". Как заявил президент Ассоциации строителей России /АСР/ Николай Кошман, в следующем году в России будет построено на 35-40 проц меньше жилья, чем планировалось изначально. В частности основной причиной невыполнения президентского наказа об обеспечении россиян доступным жильем Н.Кошман назвал именно Закон N214. По его словам, до 60-65 проц от ввода жилья составляют именно дольщики, а новый закон фактически "поставил крест" на таком способе строительства. Он приостановил работу застройщиков с дольщиками, и заставил банки выйти из этой игры, подчеркнул президент АСР. По его словам, закон о долевом строительстве предоставляет дольщику почти неограниченные права. Он /дольщик/ может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком на любой стадии строительства.

Также по новому закону возможны штрафы с застройщиков до 75 проц стоимости квартиры за просрочку сдачи дома. В то же время, в случае невыполнения обязательств со стороны дольщика, строительная компания может взыскать с него деньги только через суд, отметил Н.Кошман.

По мнению другого участника заседания, вице-президента АСР Сергея Полонского, принятию закона в немалой степени способствовали мифы вокруг строительного рынка, главным образом, относительно доходов застройщиков. Многие фирмы, не имея достаточного опыта на рынке и не умея правильно просчитать экономику проекта, собирали с дольщиков деньги из расчета часто упоминающихся в СМИ цифр истинной себестоимости строительства жилья – 200-250 долл за квадратный метод.

Исходя из того, что к "заоблачным" прибылям стремиться они не собираются, такие фирмы собирали с участников строительства суммы порядка 400-450 долл за кв м, предполагая, что разницы им вполне хватит. На деле же оказывалось, что реальная себестоимость приближается к 850 долл за кв м, и фирмы просто становились банкротами. При этом новый закон, по мнению С.Полонского, ничуть не защищает права граждан. "Сегодня, как и раньше, любая недобросовестная компания может купить участок, огородить его забором, продать квартиры по 500 долл за квадрат, а потом с деньгами скрыться за границей", - сказал он. В качестве одного из решений проблем вице-президент АСР предложил ввести поэтапную оплату строительства – например, сначала платить только 5 проц от общей суммы за постройку фундамента, и т д. Подобный опыт уже давно и успешно применяется, например, во Франции. Кроме того, для того, чтобы быть допущенной к долевому строительству, компания должна доказать, что у нее есть минимум 30 проц от общей суммы затрат на строительство. Это необходимо, чтобы в случае банкротства компании проект на эти деньги достроила другая строительная компания, и тем самым права дольщиков не оказались бы ущемлены.

Как рассказал председатель Мосгордумы Владимир Платонов, Закон N214 в некоторых вещах противоречит ГК РФ и другим документам, регламентирующим эту сферу. Поэтому было бы разумнее использовать другие инструменты для урегулирования отношений между участниками долевого рынка – например, ценные бумаги.

Вместе с тем, не все согласны с ненужностью и бесполезностью закона. Например, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева отметила, что ни в одной стране мира в такой форме не привлекают к строительству деньги граждан.

Проблема не в законе, а в чрезмерной монополизации строительства, обусловленной государственной собственностью на землю. Это приводит к тому, что застройщик-монополист получает возможность контролировать количество строящегося жилья и таким образом держать цены. Сами же застройщики признают, что долевое строительство во многом является своего рода лотереей. В непубличных беседах они произносят что-то вроде того, что "разве эти люди не знали, что вложиться в долю – все равно, что пойти в казино", рассказала Н.Косарева. По ее словам, закон не будет отменен, более того, концептуальных изменений тоже не предвидится. Так, ни в коем случае нельзя разрешать заключать договор до получения разрешения на строительство, нельзя заключать несколько договоров на квартиру и т.д.

Так или иначе, судьбу поправок в Закон N214, вызвавший такое количество разногласий, решит осенняя сессия Госдумы. И хотя АСР предлагает правительству приостановить действие закона до вынесения окончательного решения, ясно, что такое решение вряд ли будет принято. При том, что в строительстве слишком много заинтересованных лиц, которым выгоден определенный сценарий развития событий, можно предположить, что принятие поправок затянется надолго. До той поры митинги "обманутых вкладчиков" не прекратятся, поскольку до решения их проблем еще далеко.

Дата публикации: 13:51 17 октября 2005

Источник: bpn.ru