Почему застройщики предпочитают альтернативные схемы?

Первого апреля этого года наши законодатели "порадовали" строительную общественность федеральным законом "О долевом строительстве...". С момента вступления закона в силу исполнилось полгода, и уже можно аргументировано рассматривать, как под его воздействием поменялись реалии московского и подмосковного рынка жилья.

Немного истории

В тот момент, когда шло интенсивное обсуждение пресловутого закона, крупные застройщики заявляли, что законодатели не учитывают того, что рынок жилья уже имеет сложившиеся традиции, сложившиеся финансовые схемы, и резкое их изменение до добра однозначно не доведет. Тревожно настроенные аналитики строительного рынка утверждали, что слом существующих финансовых схем приведет чуть ли не к сорокапроцентному повышению цены квадратного метра московских новостроек.

Пока эти мрачные прогнозы не сбылись: цена на московское жилье после длительной стагнации начала осторожно расти, и рост этот никак не превышает параметры, диктуемые текущим состоянием макроэкономики (в частности, текущей инфляцией).

Но, с другой стороны, раздел все-таки существует: тем, кто уже инвестировал какие-то деньги в тот или иной проект, начатый до первого апреля, разрешили завершить его по старым схемам, и таких фирм на рынке достаточно много, а вот тех, кто запустил свой проект уже после вступления закона в силу (и, соответственно, вынужден работать уже по новым правилам) - значительно меньше как по общему количеству, так и в отношении к аналогичному периоду прошлого года.

В Москве и Подмосковье появилось достаточно большое количество зависших площадок - явление, которое еще год назад было просто невозможным: более-менее удобные площадки исчезали с рынка со скоростью света, а работы на них зачастую начинались еще до подготовки всего необходимого пакета документов. Большинство экспертов напрямую связывают эти изменения с новым законом.

Естественный отсев

В настоящее время ситуация на рынке жилья явно стала менее стабильна и, очевидно, будет меняться, и дальше. Каких именно изменений стоит ожидать? Как они отразятся на положении простого москвича, желающего купить квартиру в новостройке? Как в новых реалиях это можно сделать и как это сделать грамотнее всего? Каковы дальнейшие прогнозы развития первичного рынка жилья в Москве? С этими и другими вопросами мы обратились к Олегу Репченко, руководителю аналитического центра ИРН ("Индикаторы рынка недвижимости").

Прежде всего, он предложил "отделить мух от котлет": зависшие площадки в Подмосковье от последних изменений в строительно-финансовом законодательстве. Если говорить о долгострое, начавшем накапливаться в Подмосковье, то главная причина его появления - непрофессионализм.

Как мы все помним, еще пару лет назад годовой прирост цен больше, чем на четверть, никого не удивлял. Рынок в таких условиях легко прощал "помарки" в проработке финансовых схем, постоянный рост казался вечным и само собой разумеющимся, а рынок во всех секторах исчерпывающе характеризовался таким жаргонизмом, как "рынок продавца".

Неудивительно, что на этот рынок тут же потянулись фирмы, не обладающие достаточным профессионализмом. И тут случилась достаточно длительная стагнация. По подмосковному строительному рынку начал бродить призрак Дарвина с естественным отбором наперевес. Как-то очень быстро конструкции, имеющие хоть какие-то черты пирамидности начали рассыпаться, помарки в проработке финансовых схем и позиционировании новостройки стали буквально гибельными, а построенные в чистом поле очередные "нью-Васюки", не имеющие достаточной инфраструктуры, зависли на балансе продавцов мертвым грузом.

Сравните две картинки...

Простой пример: классический коттеджный поселок, позиционирующий себя как элитный. Построен он не в самом элитном месте, участки выделены по минимуму (соток по пятнадцать-двадцать), инфраструктура, которая требуется для того, чтобы он был действительно элитным, присутствует только в дальнейших и весьма смутных планах: Конечно, с продажей такого жилья определенные трудности были и раньше (элиту, которая способна заплатить даже существенно больше, категорически не устраивают параметры жилья, а средний класс не тянет финансово), однако, два года назад подобные объекты хоть и медленно, но продавались (по мере того, как их относительная цена падала за счет роста остального рынка). Но наступила стагнация:

Или другой вариант: фирма нашла достаточно "вкусную" площадку, минимально необходимое количество соинвесторов с боевым кличем "одна на всех, и за ценой не постоим", рекордными темпами на эту площадку вошла (уповая, что соинвесторов на оставшиеся объемы при текущем состоянии рынка можно будет легко найти по ходу дела) и: все та же пресловутая стагнация.

Общее между этими и другими подобными примерами одно: сочетание непрофессионализма (неважно, в финансовой ли области, в позиционировании объекта или в чем-либо еще) и ужесточившихся условий рынка. Новое законодательство к этому не имеет абсолютно никакого касательства. Как говорится, диагноз - непрофессионализм, прогноз - неутешительный.

Когда у покупателя денег больше нет

А теперь, собственно, о новом законе и его влиянии на текущие рыночные реалии. По утверждению О. Репченко, новый закон действительно сильно ударил по застройщикам, ибо схема соинвестирования до принятия закона была оптимальной и, следовательно, встречалась чаще всего (хотя некоторые застройщики работали и по иным схемам, например, таким, как договор уступки, предварительный договор (резервирование) и вексельная схема). Последние схемы столкновение с новым законом все-таки пережили, и фирмы по ним работавшие, особых изменений не заметили, но остальным (а к этим самым остальным пришлось отнести подавляющее большинство наличествующих на рынке фирм) пришлось перестраиваться буквально "на ходу".

К чему это, по мнению О. Репченко, привело? К уходу застройщиков в "серые" схемы (поскольку рост цен невозможен: платежеспособный спрос достиг потолка), возможно - к некоторому снижению общего объема предлагаемого на рынок жилья (на котором спрос и так существенно превышает предложение), то есть позиции потребителя как минимум не улучшатся.

Здесь О. Репченко привел весьма уместную аналогию: скажем, на рынке труда еще недавно стандартом были "серые" зарплатные схемы, и выбора у профессионалов не было: не хочешь нарушать закон - иди в бюджетники, а еще лучше - за границу. Сегодня ситуация несколько изменилась, и наниматели все чаще вынуждены учитывать интересы и другой договаривающейся стороны, а лозунг "ешь, что дают, а то и этого не будет" постепенно уходит в прошлое.

На строительном же рынке сегодня ситуация развивается, увы, в прямо противоположном направлении, и поскольку дальнейший рост цен ограничен кошельком покупателя, можно ожидать либо уменьшения объема продаж, либо ухудшения "сопутствующих условий" этих продаж (при той же стоимости квадратного метра).

Дата публикации: 10:42 19 октября 2005

Источник: bpn.ru