Инвестиции для терпеливых

В 2003 году в Петербурге насчитывалось около 100 мини-отелей всех категорий, два года спустя - уже 400. Однако перспективы инвестиций в них не так радужны, как кажется на первый взгляд.

Гостиничный сектор - одна из самых сложных областей коммерческой недвижимости. Опираться исключительно на бизнес-план и точные расчеты здесь не приходится. На любой стадии реализации проекта в игру могут вступить малоприятные события в виде политических коллизий или изменения климатических условий, в равной мере способные повлиять на доходность проекта.

Трудности переходного периода. По данным Организации экономических прогнозов Оксфорда, оборот туристической отрасли в странах бывшего СССР ежегодно увеличивается на 8% и к 2006 году может превысить $100 млрд. Комитет по туризму при правительстве Москвы зафиксировал увеличение суммарного потока иностранных граждан за последние пять лет на 68%.

Неудивительно, что интерес к гостиничным проектам возрос и со стороны потенциальных инвесторов. На фоне всемирно известных гостиничных операторов, строящих новые отели класса люкс, и реконструкции крупных гостиничных комплексов стало активно развиваться направление мини-отелей: на горнолыжных курортах Кавказа, в Прибалтике, на Золотом кольце и в регионах России. Однако, по словам заместителя директора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Group Марины Смирновой, об их количестве говорить сложно: "Большинство мини-отелей по документам проходят как жилые помещения и не попадают в официальные статистические данные". Известно, однако, что в Петербурге мини-отелей уже около 400 (включая хостелы и VIP-отели), а в Туле и Рязани 15-20% от всего существующего фонда составляют мини-гостиницы до 10 номеров, а 30% - от 10 до 50 номеров.

Первые мини-отели появились в Краснодарском крае и Петербурге в начале перестройки. Их прообразы - комнаты или койкоместа в обычных квартирах - были мечтой всех, кто отправлялся на отдых "дикарями". Процесс превращения таких комнат в мини-отели с довольно высоким уровнем сервиса и комфорта проходил естественно, но с особенностями, присущими каждому из этих регионов. Цивилизованный бизнес начался с возможности оформить недвижимое имущество в частную собственность, к тому же земля на юге России продавалась фактически за копейки. Инициатива предприимчивых граждан, осознающих выгоду от массово наплывающих в сезон туристов, поощрялась на государственном уровне - губернатор Краснодарского края Александр Ткачев ввел упрощенную систему налогообложения малого бизнеса. Кроме того, появившийся "конкурент" - не просто дешевая, но и качественная Турция - вынудил российских предпринимателей предложить более высокий уровень сервиса.

В Петербурге еще пять лет назад гостиниц катастрофически недоставало. Построить новые объекты не представлялось возможным из-за отсутствия свободных площадок, однако изобилие коммунальных квартир в Северной столице натолкнуло инвесторов на мысль переоборудовать их и использовать в качестве маленьких (до 15 номеров) гостиниц. По словам руководителя консалтинговой группы "Центр развития малых отелей" Алексея Мусакина, первопроходцы выкупали дешевые коммуналки, даже расположенные на последних этажах, и, приведя их в порядок с минимальными вложениями, сдавали внаем. Первый год большинство предпринимателей работало нелегально, однако с повышением спроса и участившимися проверками со стороны властей скрывать бизнес стало труднее. Возрастали и требования клиентов. Если в конце 90-х годов наличие охраны, вывески у входа, неспаренных телефонных номеров уже свидетельствовало об определенном стандарте, то сейчас многие частные мини-отели класса люкс предлагают такой же уровень сервиса, как и их крупные "коллеги": беспроводной доступ в интернет, трансфер, доставку билетов, химчистку. Пожалуй, единственным отличием является отсутствие спортивно-развлекательной инфраструктуры - бассейна, фитнес-центра или ресторана.

Москва на фоне тех же Сочи явно проигрывает. "Бурные темпы развития мини-отелей Москвы не коснулись, - отмечает Марина Смирнова. - Трудности с участками делают подобные проекты здесь заранее убыточными". Действительно, большинство участков уже распределено между крупными инвестиционно-строительными холдингами, а предложения на вторичном рынке настроены на максимальную прибыль, то есть, по словам генерального директора компании "Стабильная линия" Игоря Лаврика, на инвестирование в офисные помещения, бизнес-центры, гостиницы высшей категории или элитное жилье: "Для инвестиций в гостиничный сектор в рамках нашей концепции мы рассматриваем площадки исключительно в пределах Садового кольца, откуда все существующие трехзвездочные гостиницы будут рано или поздно вытеснены".

Ситуацию не меняет даже предложенная правительством Москвы схема приватизации и аренды столичного гостиничного фонда. "Начало активному процессу инвестирования в гостиничный бизнес положила столичная Программа развития гостинично-туристического комплекса Москвы, - рассказывает директор по стратегическому развитию гостиничного комплекса "Шереметьево-2" Натела Климова. - Компании, инвестирующие средства в реконструкцию уже существующих объектов, признанных на рынке, получили преимущество перед теми, кто строит новые отели. Таким образом, поэтапная реконструкция гостиниц с уже имеющейся инфраструктурой наряду с вложением средств приносит инвесторам неплохие доходы". Недостаток гостиничных мест, по словам Нателы Климовой, в Москве приближается к 2500.

Одним из инвесторов, предпринявших попытку развития целой сети малых отелей в Москве, стала компания "Стабильная линия" - первый мини-отель цепочки "Ассамблея" планируется сдать ГК в начале 2006 года. Из-за сложностей с участками и несоразмерности затраченных средств конечному результату компания выбрала другой путь - восстановление памятников архитектуры и их последующую аренду у правительства Москвы на 49 лет. Инвестиционный контракт был подписан с ГУОП (ныне Комитет по культурному наследию) г. Москвы. "Согласно контракту, мы обязаны воссоздать исторический облик здания и его размеры, хотя в большинстве закрепленных за нами участков ничего, кроме подвала, не осталось. Более того, мы столкнулись с непредвиденными трудностями, например непомерными требованиями жителей соседних домов или сложными инженерными коммуникациями, которые необходимо было перенести, не прерывая их работы", - рассказал "Ф." Игорь Лаврик.

Действующее еще с 60-х годов постановление Совета Министров РСФСР о признании всех памятников архитектуры объектами федерального значения и отсутствие акта о разграничении права собственности на них потребовали пересогласования всей документации, на которое ушло около пяти месяцев. В мае 2005 года правительство Москвы выпустило директивный документ по генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 года и дало указание "Стабильной линии" на разработку предпроектной документации по второму из пяти участков в Гагаринском переулке, однако, по всей видимости, он может стать последним - преодоление бюрократической косности не стоит той экономической выгоды, на какую рассчитывает каждый предприниматель. Ничего удивительного, что инвесторы гостиничного сектора предпочитают либо строить крупные гостиницы класса люкс, либо выводить номера из эксплуатации, сдавая их в аренду в качестве коммерческого фонда - под офисы и бизнес-центры, поскольку окупаемость таких проектов наступает гораздо быстрее.

Во что обходится гостеприимство. Объем инвестиций в гостиничный сектор ниже, чем в другие коммерческие проекты, а доходность - выше. Например, по сравнению с офисными центрами, где доходность составляет в среднем 35% годовых, в мини-отелях теоретически можно рассчитывать на 45-55%. Они, по словам Алексея Мусакина, интересны частным инвесторам, обладающим определенным капиталом, или же фирмам, диверсифицирующим свой бизнес. "Основными инвесторами в сфере гостиничного бизнеса пока выступают российские бизнесмены и предприниматели, тогда как иностранные компании предпочитают продавать только свою торговую марку, получая процент с оборота и не рискуя собственными средствами", - считает Натела Климова. По ее словам, операции с готовой недвижимостью более предпочтительны для инвестиций, чем вложение денег в строительство новых отелей.

Если не принимать во внимание стоимость недвижимости, то в Петербурге на отделку отеля площадью 300-600 кв. метров (8-25 номеров), соответствующего категории 3-4 звезды, понадобится от 400 тыс. до 1,5 млн евро. "Стабильные линии" вложили в свой первый проект на Никитской (28 номеров, 2100 кв. метров) $2 млн в строительство и $4,5 млн только в отделку без мебели. На одни согласования исполнительно-разрешительной документации было затрачено $180-200 тыс. На юге России или в граничащих с Московской областью регионах, по словам Марины Смирновой, минимальный порог вложений составляет $50-100 тыс. без учета стоимости земли и затрат на раскрутку проекта. За эту сумму можно построить коттедж под ключ с коммуникациями.

Относительно небольшие суммы инвестиций привлекают и зарубежных частных инвесторов: "Окупаемость мини-отелей в России выше, чем в США, - говорит управляющий отеля "Комфорт" Сергей Домбровский, - уровень рентабельности составляет 20-30% годовых". Алексей Мусакин считает, что рентабельность мини-отеля должна составлять не менее 45% от текущих затрат при 60% заполняемости в год (20 номеров по 100 евро за сутки). Мнения специалистов расходятся и потому, что сами инвесторы воспринимают бизнес по-разному. По словам Сергея Домбровского, мини-отели очень часто являются побочным бизнесом: "Владеть частным мини-отелем - красиво и престижно. Многие покупают их своим женам в качестве подарка. А при наличии других источников дохода не обязательно заботиться о рентабельности - можно сдавать номера и за $100 в сутки".

Процент с оборота брэндинговых гостиниц еще меньше - от 11 до 22%, но в данном случае инвесторы вообще не вкладывают собственные средства. "В целом гостиницы требуют долгосрочных вложений, так называемых длинных денег, - резюмирует Натела Климова, - но многие инвесторы готовы ждать, так как срок службы гостиницы при правильной и грамотной эксплуатации может достигать 25 и более лет".

Большие проблемы мини-отелей. При неправильном или нестабильном управлении многие гостиницы не могут выйти на уровень окупаемости инвестиций. Одним из основных рисков мини-отелей является высокая зависимость от сезонности: период 100-процентной заполняемости - это лето или выходные дни. В Петербурге сейчас строится несколько больших новых отелей, и, по словам Алексея Мусакина, не исключено, что при спаде спроса они будут демпинговать: "Для крупных отелей важнее оборот, соответственно они могут дать скидки до 40% в отличие от мини-отеля, где без ущерба для бизнеса максимальная скидка составляет 15%".

"Важнейшим показателем успехов гостиничного объекта в хозяйственной деятельности является коэффициент загрузки. А если номера остались невостребованными (пустыми), то доход потерян навсегда", - говорит Натела Климова. Для тех, кто планирует получать стабильную прибыль, наполняемость ниже 50% в год уже грозит убытками. Усложняет ситуацию и отсутствие нормативных документов, регулирующих деятельность мини-отелей: они не вписываются ни в одну из существующих категорий - жилой фонд, общежития, гостиницы, хотя и обладают признаками всех трех. Длительные согласования с госслужбами приводят к тому, что мини-отели юридически остаются жилой недвижимостью (с правом сдачи в краткосрочную аренду), в коммерческую собственность переведено не более 5%.

За последние 3-4 года увеличились и сроки окупаемости объектов. Для помещения площадью 1200 кв. метров в 2000 году они составляли 3-5 лет, сейчас - 5-7. При реконструкции или ремонте, а не строительстве срок окупаемости ниже - 1,5-3 года.

Игорь Лаврик считает, что рассчитывать на самоокупаемость от московского проекта можно будет не ранее чем через шесть лет. Частные инвесторы не спешат вкладывать деньги. По словам Игоря Лаврика, их останавливают и длительный срок окупаемости, и нестабильная ситуация (грядущие выборы мэра в 2007 году и президента в 2008-м), а также фактическое отсутствие возможности права собственности на землю и здание.

В большинстве случаев не приходится рассчитывать и на банковский кредит. "Окупаемость отеля составляет не менее пяти лет, - говорит Алексей Мусакин, - а кредиты на развитие малого и среднего бизнеса предоставляют в основном московские или зарубежные банки, ограничивая его тремя годами. Более того, частному инвестору для его получения приходится создавать юридическое лицо, не имеющее в свою очередь кредитной истории". Потенциальные инвесторы скорее обращают свои взоры в сторону Прибалтики, где возможно получить дешевые кредиты под 6-8% годовых на срок до 10-15 лет.

Дата публикации: 13:09 19 октября 2005