Раздел: Коммерческая недвижимость / Москва - Источник: М2

Брокеридж высокого уровня неотъемлем от консалтинга

Понятие «консалтинг» вошло в нашу жизнь сравнительно недавно. Буквально оно означает «консультирование» — оказание консультационных услуг производителям, продавцам, покупателям по широкому кругу вопросов экономики и права. Сюда входит помощь по исследованию и прогнозированию рынка, разработка маркетинговых программ и т. д. Сегодня консультанты работают в любой области экономики, в том числе и в сфере недвижимости.

Впоследние годы многие брокерские агентства переименовались в консалтинговые компании, поскольку ни один крупный проект в настоящее время не обходится без участия консультантов. О том, в чем заключается их работа, рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, открытые в 2005 году

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м	"Якорные" операторы	Дата открытия
"Аркадия"	Ср. Овчинниковский пер., 8	7,5 тыс.	Супермаркет "Рамстор", шестизальный мультиплекс сети "Пять звезд"	январь
"Варшавский"	Варшавское ш., 87б	35 тыс.	Супермаркет "Цезарь-парк"	февраль
"Европарк"	Рублевское ш., 62	86,5 тыс.	Гипермаркет "Рамстор", магазин бытовой техники "Техносила", семизальный кинотеатр "Формула кино"	май
"Ладья"	Дубравная, 34/29	25,1 тыс.	Супермаркет "Перекресток", "Детский мир"	апрель
"Рио"	Б. Черемушкинская, 1	92 тыс.	Гипермаркет "Наш гипермаркет", шестизальный мультиплекс сети "Пять звезд"	июнь

По данным компании Colliers International

— Насколько велика роль консультанта на нынешнем этапе развития рынка коммерческой недвижимости?

— Рынок усложняется и становится все менее предсказуемым. Раньше, выставляя здание на продажу, собственник мог не сомневаться, что оно будет реализовано. Сегодня на рынке имеется огромное количество предложений, поэтому возможностей построить удачный, доходный объект становится все меньше.

Девелоперам нужно серьезно обдумывать и просчитывать каждый шаг, прежде чем принять решение о вложении денег в тот или иной проект. Чтобы помочь им в этом, и необходим консалтинг. Сегодня, перед тем как что-то строить, покупать и продавать, люди обращаются в консалтинговую компанию.

— Что входит в работу консультанта?

— Основа консалтинга — подробный анализ рынка в регионе, например в Москве.

Кроме того, обычно проводится анализ местоположения данного объекта — оценивается его пешеходная и транспортная доступность. В состав маркетингового исследования входит также конкурентный анализ. Допустим, вы хотите построить торговый центр площадью 10 тыс. кв. м. Но в этом месте уже есть несколько крупных торговых комплексов, в то время как офисных зданий нет совсем. Просчитывается и будущая конкуренция: ожидается ли в ближайшее время возведение в этом районе объектов подобного формата.

Консультирование проводится по любым вопросам, касающимся объектов коммерческой недвижимости. Например, у клиента есть здание, и он размышляет, что с ним делать, как лучше использовать, чтобы извлечь максимальный доход.

Консультант может посоветовать ему поменять лифты, входную группу, снести перегородки, сделать открытую планировку, поставить систему кондиционирования, — в общем перевести здание из класса С в класс В. И сдавать по соответствующим ставкам.

Или же клиент только собирается вложить деньги в недвижимость, но не знает, какое здание лучше приобрести и где — в центре или на окраине или же лучше купить участок земли и начать строительство. Консультант проводит маркетинговое исследование и просчитывает: во что инвестору обойдется каждый из вариантов и какой доход они принесут.

В договоре на консалтинговые услуги прописываются три–пять вариантов концепций будущего проекта, из которых клиент выбирает для себя лучшую — с маркетинговой и финансовой точек зрения. Задача консультанта состоит в том, чтобы подробно объяснить плюсы и минусы каждого из этих вариантов, рассказать, какие риски может понести клиент в каждом из случаев.

После выбора концепции инвестор приступает к проекту: нанимает проектировщиков, строителей, подрядчиков и т. д. Но при этом консультант всегда его сопровождает. Он советует, как правильно дать техническое задание проектной компании, какую высоту потолков выбрать, сколько парковочных мест сделать, чтобы объект соответствовал определенному классу и т. д. И только потом, когда здание строится или уже возведено, начинается чисто брокерская работа.

Консалтинговая (она же брокерская) компания начинает зарабатывать на сдаче или продаже помещений.

Через полгода после успешной реализации проекта клиент может снова обратиться к консультантам. Например, если хочет узнать, какова сегодня ситуация на рынке. Любой бизнес в России подвержен разного рода изменениям. Поэтому клиент вправе и вовсе не прекращать сотрудничества с консультантами.

— Чем отличается оценка объектов коммерческой недвижимости от консалтинга?

— Оценщики работают с готовым зданием, определяя его стоимость на настоящий момент. Будущие проекты они не оценивают. А консультанты анализируют проект с точки зрения получения дохода от его реализации или использования. Но оценка объекта недвижимости обычно входит в состав консалтинговой работы, и во многих консалтинговых и брокерских компаниях созданы специальные отделы оценки.

Вот оценка бизнеса, пожалуй, сравнима с консалтингом. Потому что бизнес — это действующий механизм. Он, как правило, рассматривается вместе с объектом недвижимости, в случаях, если речь идет о ресторане, магазине и т. д. — то есть о бизнесе, неотъемлемом от объекта.

— В каких случаях имеет смысл прибегать к услугам консультантов?

— Владельцу 100-метрового офиса нет смысла к нам обращаться. Проводить аналитическую, маркетинговую работу ради такого маленького помещения — лишняя трата времени и сил. Несмотря на то, имеем мы дело со сложным проектом или с простым, набор работ в каждом случае остается неизменным. Услуги консультантов требуются, если речь идет о здании или участке площадью не менее 2 тыс. кв. м. Необходимость консалтинга возрастает по мере увеличения инвестиций: чем больше денег вкладывается в проект, тем нужнее консультант.

— Расскажите о наиболее интересных тенденциях рынка коммерческой недвижимости. Какие проекты наиболее успешно реализуются?

— На мой взгляд, наиболее интересная тенденция сегодня — появление многофункциональных деловых центров. Как известно, город пытается решить проблему нехватки гостиниц и выделяет участки для их возведения. Инвестору сегодня проще получить участок под строительство отеля, чем под создание торгового центра. Поскольку гостиница сама по себе инвестиционно не очень привлекательна, то инвестор, чтобы «отбить» свои затраты, обычно строит на этом участке еще и офисный центр. И, как правило, старается «поделиться» с городом именно гостиницей.

Тенденции на рынке постоянно меняются. Гостиничный рынок сегодня заполняется медленно, и, по прогнозам аналитиков, его насыщение произойдет только к 2010 году, тогда как офисный рынок достигнет пика уже в 2007 году. Поэтому сегодня разумнее отвести часть объекта под офисы, часть — под торговые помещения, часть — под гостиничный сектор. Тем самым диверсифицируются риски — любую из этих частей можно в любой момент перепрофилировать.

Однако в центре города такие «смешанные» проекты осуществлять нецелесообразно — это ведет к снижению класса объекта. На окраинах у девелоперов есть возможность получить большой участок под строительство, поэтому рынок коммерческой недвижимости и начал выходить за пределы третьего транспортного кольца. Многие девелоперы уже заявили о своих планах строительства многофункциональных центров в районе МКАД.

СПРОС НА ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ по профилю клиентов

Профиль	Доля в общем числе запросов, %	Средняя запрашиваемая площадь, кв. м
Одежда и обувь	26	250
Общественное питание	15	200
Красота и здоровье	14	100
Мебель и товары для дома	8	800
Бытовая техника/Электроника	7	130
Развлечения	7	80–1500
Услуги	6	35
Продукты	6	50–1000
Подарки/Сувениры	5	150
Другое	6	-

По данным М2 и компании Blackwood

КРУПНЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, планируемые к открытию до конца 2005 года

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м
"Retail Парк"	Дорожная, вл. 1	47, 5 тыс.
"Рамстор–Севастопольский проспект"	Севастопольский просп., вл. 7	53,3 тыс.
"РЕАЛ Братеево"	Проектируемый пр. 5396, вл. 15	35 тыс.
"РЕАЛ Сигнальный"	Сигнальный пр., 37	25 тыс.
"Фестиваль"	Мичуринский просп., Олимпийская деревня, вл. 1, 3	27,7 тыс.
"Мытищи Плаза"	Мытищи, Шараповский пр., Привокзальная пл	18 тыс.