Началось триумфальное шествие индустриального домостроения в российские регионы

В 2005 году российский рынок недвижимости оказался на столь крутом повороте, что даже прогнозы экспертов порой диаметрально противоположны. Но есть один вопрос, мнение по которому практически едино: московский строительный бум должен неизбежно иметь продолжение и в российских регионах. И если последние десять лет инвестиции и технологии концентрировались на московском рынке, то теперь ведущие застройщики и инвесторы неизбежно будут искать возможность их приложения к региональным рынкам. Конечно, дело не только в новых законах и развитии ипотеки. Главная причина в том, что массовый платежеспособный спрос в России подобрался к отметке, которая способна обеспечить достаточную рентабельность проектов эконом-класса. Основой этого процесса, уверяют аналитики, станет жилищное строительство в крупных региональных центрах. Ожидается, что главную роль при этом будет играть панельное домостроение.

Не спешите нас хоронить

"Панель или монолит?" - этот вопрос, который давно и мирно был решен во многих странах, в России со всей остротой встал только пять лет назад. Ощущение было такое, что панельному домостроению жить осталось считанные годы, - именно такие оценки публично звучали на многочисленных пресс-конференциях. Даже руководители крупных строительных компаний, построивших за свою историю миллионы панельных "квадратов", не желая оставаться в стороне, отрапортовали о разработке новых серии домов с использованием монолитной технологии. Более того, Контрольно-счетная палата доложила Московскому правительству, что дешевизна панельных домов - это фикция, которая выгодна только гигантам стройиндустрии.

Жизнь быстро остудила эмоции и расставила все по местам. Сегодня панельные дома уже совсем не такие, как 15-20 лет назад, не говоря уже о более ранних этапах. Наиболее ходовые панельные серии были модернизированы, кардинально улучшилось и качество самих сборных элементов. Выросли площади квартир, изменилось соотношение жилой и общей площади - панельное жилье стало более просторным и комфортным. В результате стало ясно, что многие аргументы критиков панели относятся не к настоящему, а к прошлому. Современное индустриальное домостроение далеко ушло от тех времен, когда в первых пятиэтажках швы прокладывались просмоленным канатом и замазывались цементным раствором, а потом шли беспрерывные протеки, промерзания и трещины. Сегодняшние многослойные панели по техническим характеристикам не уступают кирпичным стенам.

Впрочем, доля монолита на московском рынке постепенно росла и пару лет назад перешла психологический рубеж 50%. Сейчас основная масса панельных домов, сдаваемых в столице, - это социальное жилье. Весь монолит, напротив, предназначается для покупателей коммерческого жилья. Сейчас, правда, планируется впервые построить монолитный жилой комплекс в Центральном округе Москвы, который предназначен для переселенцев из ветхих домов, но это пока исключение из правила.

Рост доли монолита - это довольно длительный эволюционный процесс, который разные города России проходят не синхронно. Маркетинговые исследования показывают, что в регионах в качестве коммерческого жилья сейчас имеет смысл строить в основном дома современных панельных серий. Альтернативой могли бы стать монолитные дома с квартирами законченных планировок и уменьшенных площадей, но это лишает монолит его главных козырей и делает такие проекты бессмысленными.

Монолит: хорошо, но сложно

Монолит имеет много "теоретических" преимуществ, но и немало практических недостатков. Неоспоримое преимущество -безграничная гибкость архитектурных решений и внутренних планировок. Однако в продаваемых сегодня домах из монолита квартира - это, по сути, только бетонная коробка, довести которую до жилого состояния - весьма серьезный и дорогостоящий проект.

Но главной проблемой монолита является то, что результат гораздо больше, нежели в панельном домостроении, зависит от качества работ, а пока далеко не все компании обладают достаточной квалификацией в этой сфере.

Не секрет и то, что у нас до сих пор серьезные проблемы с качеством бетона. Раньше его прочность обеспечивалась добавлением асбеста, но затем была доказана его чрезвычайная вредность для здоровья. Россия отказалась от асбеста позже других развитых стран, в результате отстав в технологии. Китай решил для себя эту проблему одним рывком, заплатив астрономическую сумму за французскую лицензию. Отличное качество бетона в сочетании с инновационными методами установки опалубки превратило Китай в мирового лидера монолитного домостроения. В принципе панели делаются из того же железобетона, но при дискретной конструкции здания дефекты материала не столь важны. Сейчас происходит активное взаимопроникновение технологий.

Центробежное инвестирование

Можно долго сравнивать плюсы и минусы монолитной и панельной технологий и оценивать перспективы их слияния, но, говоря о жилищных рынках российских регионов, важнее понять экономику процесса. Ключевыми моментами здесь являются рост объема платежеспособного спроса, с одной стороны, и усложнившийся порядок использования денег граждан на начальном этапе проекта, который к тому же стал более долгим и дорогостоящим для застройщиков. С апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Одно из следствий - долевые схемы стали невыгодны для девелоперов.

Банки сегодня уже не хотят финансировать проекты, к финансированию которых привлекаются частные лица, потому что новый закон вводит положение о солидарной ответственности банков за реализацию таких проектов. А профинансировать всю начальную стадию проекта только за счет банковского кредита - слишком дорогое удовольствие, тем более что этот период теперь более растянут: застройщик больше не может начинать строительство до полного согласования разрешительной документации и публикации проектной декларации. Органам власти все эти проблемы застройщиков далеко не безразличны, ведь строительные инвестиционные контракты являются важнейшим источником финансирования социальных программ.

В этих условиях резко выросла роль межрегионального сотрудничества, которое призвано направить инвестиции в строй-комплекс регионов, где ощущается дефицит внутренних источников финансирования. Такое сотрудничество взаимовыгодно.

Не случайно многие крупные застройщики сейчас активно выходят на рынки других регионов. Если еще несколько лет назад власти некоторых регионов активно пытались защитить свои рынки от подобной экспансии, то сейчас становится очевидным, что гораздо выгоднее не "защищать" свои рынки путем изоляции, а стимулировать приток инвестиций и современных технологий.

Второе дыхание

Какое все это имеет отношение к панели? Как ни странно, самое прямое. Хотя себестоимость монолитного и панельного жилья постепенно сближается, в силу ряда объективных причин строительство панельных домов дешевле. Это имеет особое значение для регионов, потому, что, в отличие от Москвы, конечные цены на квартиры там гораздо больше привязаны к себестоимости.

Монолитные дома могут строить небольшие компании: они заливают бетонные конструкции самостоятельно и не зависят от заводов ЖБИ. Но для мелких и средних компаний сейчас настали не лучшие времена в силу упомянутых законодательных перемен. Уже отмечен процесс укрупнения бизнеса. Нередко небольшие компании, получившие права на площадку до 2005 года, обращаются к более крупным застройщикам с предложением о совместной реализации проекта.

Некоторые эксперты считают, что в ближайшие несколько лет будут происходить процессы консолидации в строительной отрасли, потому что только финансово независимые игроки смогут осилить новые правила игры. Безусловно, это сократило бы риски для потребителя на первичном рынке недвижимости. В этих условиях ДСК, очевидно, окажутся на коне.

Естественно, что строительная компания, имеющая современную обкатанную серию, не может везти комплектующие в другой регион за сотни километров. Перевозка панелей дальше 50 км резко снижает рентабельность проекта, а дальше 100 км - делает его почти бессмысленным. Гораздо выгоднее развивать производственные мощности на местах. В этом еще один мощный резерв для межрегионального сотрудничества, сулящий, помимо всего прочего, еще и немалые налоговые поступления в местные бюджеты за счет растущих объемов налога на прибыль предприятий и доходы физических лиц.

Бизнес-класс для "социалки"!

Что же представляют собой современные панельные дома? При всем обилии существующих на сегодня серий лишь чуть больше десятка позволяют обеспечить три слагаемые успеха: высокие технические характеристики, привлекательная архитектура и возможность менять внешний вид домов и набор квартир. Последнее немаловажно: где-то нужно много однокомнатных квартир, а где-то они вообще не пользуются спросом, причем предпочтения потребителей (а также их бюджет) меняются со временем и застройщик должен гибко подходить к маркетингу. Что касается индивидуального облика домов, то на сегодня это одно из важных требований покупателя, и компания, которая может обеспечить какое-то разнообразие проектов в рамках линейки типовых домов, неизбежно будет иметь конкурентное преимущество, тем более что такие проекты гораздо проще привязывать к местности с учетом градостроительных требований и ограничений.

Одним из безусловных лидеров спроса среди покупателей квартир в панельных домах в течение нескольких лет остается серия П-44Т, которую выпускает московский ДСК-1, имеющий четыре завода ЖБК и пять монтажных управлений. ДСК-1 строит 80 квартир в день (1 млн. кв. м в год). Этот комбинат стоял у истоков индустриального домостроения в СССР - ему довелось производить самые первые серии пятиэтажек. Руководитель ДСК-1 Владимир Копелев считается одним из наиболее влиятельных людей в стройкомплексе Москвы. Значительная часть площадей, сдаваемых комбинатом, - это социальное жилье.

Дома серии П-44Т строятся не только в столице, но и в Московской области. Этой серии нет еще и десяти лет. Внешне эти дома разительно отличаются от старых П-44. Появились эркеры, отделка фасадов плиткой под красный кирпич (с первого взгляда не отличить от кирпичных!), заводское остекление лоджий. Кухни в квартирах увеличены за счет того, что вентиляционный короб вынесен в прихожую. Успех этой серии объясняется тем, что ДСК-1 удалось предложить покупателю все, что он хотел: интересную архитектуру, большие кухни, удобные лоджии, квартиры увеличенных площадей. Причем все это по разумным ценам. Грамотный маркетинг и бесперебойная работа всех звеньев технологической цепочки позволила ДСК-1 успешно конкурировать в рыночных условиях и стать одной из ведущих строительных компаний не только в Московском регионе, но и в России.

Покупатель - лучший маркетолог

Пример ДСК-1 интересен с точки зрения приемов прощупывания рыночной конъюнктуры в сегменте массового жилья. До П-44Т было построено несколько домов П-44ТМ. Сейчас их не выпускают из-за высокой себестоимости - покупатели вынуждены охотиться за ними на вторичном рынке, причем безуспешно, поскольку мало кто хочет продавать эти квартиры. В то время когда они появились (в конце 1990-х), такой уровень жилья можно было найти только в бизнес-классе.

Была попытка внедрить еще более продвинутую серию - "Юбилейный". С точки зрения архитектуры и гибкости внутренних планировок это, пожалуй, наиболее интересная разработка последних лет. Это первый полносборный дом со свободными планировками, зимними садами и высотой жилого этажа 3,3 м. К сожалению, пока не удалось снизить его себестоимость до уровня, приемлемого для массового жилья. В Москве построены три дома этой серии. Правда, сейчас есть планы использовать новую серию для строительства трехзвездочных гостиниц и доходных домов.

"Юбилейный" интересен в качестве примера того, каким может быть индустриальное домостроение в будущем.

Еще одна примета времени - активное взаимопроникновение технологий. Ряд передовых панельных серий используют монолитные элементы (например, И-155 - "флагман" компании СУ-155, позволяющий возводить как отдельно стоящие башни в 24 и более этажей, так и секционные дома). ДСК-1 выводит на рынок новую высотную серию, в самом названии которой подчеркивается сочетание двух технологий - башня монолитно-сборная (ВМС). В таких домах можно обеспечить свободу планировок при проектной высоте зданий 25 этажей. В то же время некоторые девелоперы позиционируют в качестве монолитных дома, в которых используются сборные несущие конструкции (ригели) в сочетании с монолитными перекрытиями и кирпичными стенами.

Лидером высотного панельного домостроения в Москве сейчас является компания СУ-155, предлагающая популярную серию И-155. Эти дома могут быть как секционными (с различным количеством этажей), так и башенного типа (24 - 25 этажей). В последнем случае первые восемь этажей возводятся по монолитной технологии (пример взаимопроникновения технологий).

Строительство высотных домов весьма актуально при ограниченном размере участка. Оно, в частности, позволяет расселить большее количество семей при сносе ветхого жилья. И-155 успешно используется как под социальное, так и под коммерческое жилье. Есть даже пример использования высоток этой серии в качестве студенческого общежития.

ДСК-3, который недавно был продан компанией "Интеко" группе компаний "ПИК", выпускает популярную серию П-ЗМ. В данном случае причина популярности более прозаична, чем с другими описанными сериями. Она заключается в низкой себестоимости строительства. Это одна из самых простых современных серий, но сделана она весьма добротно. Интересно, что планировки квартир в точности копируют снятую с производства в 2000 году серию П-44, которую выпускал ДСК-1. При этом внешне дома выглядят намного привлекательнее благодаря измененной пластике фасадов и разнообразным вариантам окраски.

Новые схемы сотрудничества

Некоторые столичные застройщики настолько серьезно относятся к перспективам региональных рынков недвижимости, что даже начали создавать специальные структурные подразделения для работы в регионах. Поскольку они регистрируются как отдельные юридические лица, такой подход приводит к перераспределению налоговых поступлений, что особенно выгодно субъектам Федерации, где такие компании ведут строительство. Как пример можно назвать компанию "ПИК Регион", входящую в труппу компаний "ПИК". С 200? года ПИК-Регион" сосредоточился на проектах Е Московской области и Ростове-на-Дону. В ближайших планах компании - проинвестировать строительство 2 млн. кв. м жилья.

Обычно ДСК предлагают инвесторам свои услуги в качестве генерального подрядчика: они сами производят и доставляют сборные элементы и сами ведут монтаж вплоть до полной сдачи объекта. Компания "С-Холдинг" решила предложить инвесторам другую схему сотрудничества. Она зарегистрировала права на серию С-222 и предлагает застройщикам в других регионах строить эти дома самостоятельно. При этом плата за использование прав на строительство и технологии составляет 5% от сметной стоимости. Участники рынка неоднозначно оценивают перспективы подобных схем сотрудничества, однако они могут быть эффективны, когда у компании - правообладателя данной панельной серии нет возможности организовать замкнутый производственный цикл в том или ином регионе. В отличие от других типовых серий, производство элементов для С-222 не привязано к какому-то отдельному ДСК. Разные элементы заказываются на разных заводах. При таком подходе объемы строительства в меньшей степени привязаны к производственным мощностям конкретного комбината.

Дата публикации: 12:23 20 октября 2005