Как построить поселок в лесу

Задумывая проект элитного коттеджного поселка, расположенного в тени сосен и елей, надо понимать, что получить земельный участок в настоящем лесу будет непросто. Так повелось, что все лесные массивы нашей необъятной родины принадлежат Гослесфонду, который строго блюдет все поползновения как физических, так и юридических лиц завладеть приглянувшимися угодьями.

Тяжкое бремя аренды

Все сделки с лесными массивами регулируются положениями Лесного кодекса, который категорически запрещает куплюпродажу леса, позволяя компаниям и обыкновенным людям в ходе долгих финансово-юридических перипетий и участия в конкурсе получить выбранный участок в аренду. До мая 2005 года максимальный срок аренды леса составлял 49 лет, потом, после выхода постановления правительства РФ № 313 от 20 мая 2005 года этот срок увеличили до 99 лет.

Однако надо помнить, что аренда лесных угодий не дает их новому владельцу фактического права строить на выкупленном у государства пусть и не навсегда, а только на 99 лет земельном участке в лесу коттеджный поселок. Согласно законодательству, арендуемый лесной массив может использоваться под заготовку древесины, живицы, для нужд охотничьего хозяйства, но не для капитального строительства.

Генеральный директор компании Solo Светлана Муханова рассказала, что нередко лесные земли под строительство коттеджей вводятся в оборот полулегально: районные администрации сдают участки в аренду якобы для рекреационных и спортивных целей. «Однако право собственности на такие земли владельцы коттеджей, появившихся тут, получить не смогут»,— отмечает она. С ней соглашается и руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. «В любой момент инспекция может аннулировать разрешение лесничества, что повлечет за собой требование восстановить все в первозданном виде. Это примерно та же ситуация, что с участками „на воде”»,— поясняет опасность подобной авантюры аналитик.

Как вариант использования арендуемого лесного участка заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов советует последующую его сдачу собственникам прилегающих к лесу участков, если территория застройки поселка граничит с лесным массивом. «Кроме того, девелопер может арендовать участок леса c целью создания там зоны отдыха для жителей поселка»,— предлагает еще одно решение Сайфутдинов.

Строим в лесу

Ограничения, накладываемые на арендаторов лесных угодий, делают подобную схему приобретения участка под коттеджную застройку для большинства девелоперов неэффективной. Именно поэтому реализация крупных проектов возможна только после изъятия участка из лесного фонда.

По словам управляющего партнера компании Blackwood Марины Маркаровой, для строительства элитных коттеджных поселков наибольшую ценность представляет лес первой категории: вековые сосны и ели.

Согласно Лесному кодексу, чтобы начать на лесных землях первой категории строительство, необходимо перевести их в категорию нелесных или изъять из лесного фонда, рассказывает Светлана Муханова. «Происходит такая процедура только по распоряжению федерального правительства. Региональные органы власти могут лишь направить в федеральное правительство свое представление по этому поводу»,— разъясняет она. Причина изъятия обязательно должна быть обоснована: проект должен пройти экологическую экспертизу, лесничество — дать положительный ответ изъятия участка из лесного фонда. Как правило, процесс перевода таких земель из юрисдикции лесных хозяйств в ведение департамента имущества района, который и имеет право предоставить участок под ИЖС, занимает не менее полугода.

Несмотря на то, что схема «изъятия» с первого взгляда понятна, согласно Лесному кодексу случаев, допускающих перевод участка лесного фонда в другую категорию, не так много. Подобная схема действенна, если изменение целевого назначения земель лесного фонда предусмотрено лесоустроительной документацией или невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению, поясняет Марина Маркарова. По ее словам, это практически означает, что лес первой категории перевести в другую категорию практически невозможно.

Помимоэтого, на практике в Московской области федеральное правительство не выдавало таких разрешений с 2000 года, отмечает Светлана Муханова. В качестве примера она привела случай с Государственной классической академией им. Маймонида.

«Более пяти лет это учебное заведение просило федеральное правительство присоединить к своей территории еще 250 га лесных земель в Одинцовском районе. Акт выбора данного участка лесного фонда был подписан представителями территориальных органов Рослесхоза, Росприроднадзора, Роскадастра, Роспотребнадзора, а также руководством администрации Одинцовского района»,— рассказывает Муханова. Однако, по ее словам, финальную подпись под этим документом премьер-министр федерального правительства так и не поставил.

Удачная альтернатива

Понимая, что наличие высоких сосен на участке существенно повышает спрос на коттеджи, а также их стоимость, девелоперы стараются найти достойные альтернативы запретному лесфонду.

Среди возможных решений Тимур Сайфутдинов выделяет три категории лесных земель, которые можно легально перевести под строительство. «Вопервых, это бывшие земли сельхозназначения, которые в свое время были заняты кустарником. Во-вторых, земли, принадлежащие Министерству обороны и также „занятые кустарником”»,— рассказывает он.

Также, по его мнению, перспективно освоение лесных участков, находящихся на территории перешедших в частную собственность пионерских лагерей и баз отдыха.

«После перевода эти земли можно купить, и тогда никакие запреты на строительство не действуют»,— поясняет преимущество подобной схемы аналитик.

Учитывая столь сложный процесс получения разрешения на застройку лесных угодий, на рынке коттеджных поселков с лесными участками, продаваемыми в собственность, не так много, один из них — поселок «Лесные зори» на Новорижском направлении. По данным Тимура Сайфутдинова, стоимость лесных участков на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $30 тыс. до $130 тыс. за сотку. «В среднем лесные участки дорожают на 30–50% в год»,— резюмирует Марина Маркарова.

Дата публикации: 10:48 21 октября 2005

Источник: bpn.ru