Инвесторы пошли в регионы

В провинцию устремились как московские, так и зарубежные игроки рынка коммерческой недвижимости. История московского и петербургского рынков, накопленный опыт заставляют девелоперские компании торопиться занять там лучшие площадки. В городах-миллионниках России уже становится тесно от количества заявленных проектов. Но в каждом регионе есть своя специфика, которую необходимо учитывать и искушенному московскому инвестору, и расширяющим бизнес застройщикам из соседнего края, и, тем более иностранцам.

Строительство коммерческой недвижимости в последние годы развернулось практически во всех развитых и крупных региональных городах России и СНГ, таких как Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород, Алма-Ата, Казань, Самара, Пермь, Киев, и многих других. Причем объекты появляются и рынки формируются усилиями как внешних, так и местных инвесторов. Но у региональных девелоперов до сих пор часто не хватает опыта строительства коммерческих объектов. А у “варягов” недостает понимания нюансов местного рынка. Восполнить эти пробелы отчасти была призвана конференция “Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие”, прошедшая в конце сентября в Санкт-Петербурге. Поднятые на конференции вопросы из числа актуальных для инвесторов на региональных рынках — это те же инвестиционные стратегии приобретения и финансирования проектов, управление рисками, управление построенными объектами и их эксплуатация.

Как считает Александр Шарапов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), наиболее активным по развитию сектором во всех регионах, где в принципе строятся нежилые объекты, стала торговая недвижимость. За ней подтягиваются офисные центры. Что касается складов, то для этого сектора характерна та же стадия, которую переживал московский рынок в самом начале развития. Сейчас в регионах склады строят по схеме “для себя” и спекулятивный девелопмент не распространен. То же самое можно сказать и про качественные офисы (которые можно приравнять к классу А): они строятся компаниями для собственных нужд, реже — под заказ, и объекты почти не попадают на открытый рынок. Есть города с выраженной “офисной недостаточностью”, например Екатеринбург, где единственным комплексом А-класса будет местный Центр международной торговли.

Аналитики отмечают для всех развитых городов, где ведется строительство, рост спроса, значительно превышающий объем предложения. Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, отметил, что общей чертой для регионов является рост ставок при отсутствии качественного предложения, что вызвано высоким спросом на коммерческие объекты.

Из молодых да ранних

Региональные рынки коммерческой недвижимости развиваются неравномерно. Например, если говорить об офисном секторе, то количество новых площадей в Москве на одного человека составляет 0,35 кв. м, тогда как в Санкт-Петербурге этот показатель — 0,16 кв. м, в Самаре — 0,08 кв. м, а в Новосибирске — 0,15 кв. м (данные компании Knight Frank).

Общепризнанные лидеры по степени развития рынка коммерческой недвижимости — Москва и Питер. Бурно идет строительство объектов коммерческой недвижимости в Казани, Новосибирске. Однако, казалось бы, не самые популярные и заметные города, как Пермь или Калининград, тоже были отмечены профессионалами на конференции в числе лидеров.

По информации ГУД, с 2002 г. в Калининграде строительный бум. В городе насчитывается около 130 000 кв. м офисных площадей.

Однако из общего количества только 15 000 кв. м можно отнести к классу В как по уровню технического состояния, так и по уровню управления недвижимостью. Офисные центры города делят на три группы: 60% находится в бывших НИИ и заводоуправлениях, которые перешли в собственность акционерным обществам. Ко второй группе относятся реконструированные административные здания — их около 20%. К ним можно отнести здание “МаринПо” на Советском проспекте, здание БИН-банка на пл. Василевского. Третья группа — строящиеся офисные центры.

Наиболее активно застраивается центральная часть города. В основном строительство инициировано местными девелоперскими компаниями. Лидером в сегменте офисной недвижимости является группа компаний “Калининградский деловой центр”: на ее долю приходится около 50% всех офисных площадей класса В. До конца 2007 г. будет введено в эксплуатацию три крупных многофункциональных центра, общая площадь которых составляет 40 000 кв. м.

Арендные ставки находятся на уровне $180 за 1 кв. м в год в бывших административных учреждениях и до $360 в новых комплексах в центральной части города.

Торговый сектор развивается наиболее быстрыми темпами. По данным отдела потребительского рынка мэрии Калининграда, общий объем стационарных торговых площадей (без учета мелкорозничной и передвижной торговой сети) составляет более 200 000 кв.м На конец 2004 г. обеспеченность торговыми площадями составила примерно 450 кв. м на 1000 жителей (в Москве этот показатель — 100 кв. м в торговых центрах на 1000 жителей). Цены на аренду торговых площадей значительно выше в отличие от ставок аренды в офисах — от $600 до $1800 за 1 кв. м.

В Перми в первом полугодии 2005 г. на рынке аренды офисных помещений предлагались площади во встроенных блоках на 1-х и 2-х этажах жилых домов. Их доля составляет 34% от общего объема предложения. На данный момент в Перми функционирует около 15 бизнес-центров, в которых арендаторам предоставляются комплекс дополнительных услуг (охрана, уборка, организация питания). В основном они расположены в центральных районах города — Ленинском и Свердловском. Под офисы отводятся также помещения бывших НИИ, административных зданий государственных и частных предприятий.

Это офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях многофункционального назначения, которые занимают 8% в общем объеме предложения. Они есть практически во всех районах города.

Минимальная арендная ставка в городе зафиксирована на уровне 120 руб. за 1 кв. м в месяц, а максимальная — 1200 руб. Наибольшим спросом с начала года пользовались помещения площадью до 100 кв. м с хорошей отделкой и по сравнительно умеренным ценам — от 500 до 550 руб. за 1 кв. м в месяц.

Черты регионов

Общая для региональных рынков черта — высокая доходность, говорит Наталья Пирогова, управляющий фондом Fleming Family & Partners (FF&P). То есть если в Москве от девелопмента торгового центра можно получить 16-20%, то в каком-нибудь городе-миллионнике, соответственно, еще выше. Эти два фактора — дефицит существующих качественных площадей и высокая доходность — весьма привлекательны для инвестора. Основные риски, которые здесь поджидают игроков, — это, по словам Пироговой, слабая законодательная база и непрозрачность рынка. А технические проблемы, на которые девелоперам нужно обратить внимание, планируя объекты в регионах, связаны в первую очередь с управлением проектами на расстоянии.

По поводу непосредственно управления готовым объектом, сданным в эксплуатацию, у ведущих региональных игроков мнения разделяются. Например, Марк Афраймович, управляющий партнер группы компаний “Торговый квартал”, считает, что управляющие компании нужны сейчас везде, где строится коммерческая недвижимость. Олег Луговой, генеральный директор новосибирской управляющей компании “АВС-офис”, в свою очередь, полагает, что пока высокая доходность проектов настолько увлекает инвесторов, что думать об управлении они не спешат — на фоне дефицита предложения рынок поглощает практически любые объекты. И далеко не все арендаторы, въезжающие в новый офисный или торговый центр в региональном городе, не считая крупных международных компаний, интересуются, кто будет управлять объектом. Но дефицит управляющих и эксплуатирующих компаний налицо во всех региональных городах, на чем сходятся большинство экспертов.

Выводы о том, как инвестировать, к каким рискам готовиться и как управлять построенным, можно делать, исходя из состояния и особенностей каждого конкретного регионального рынка.

Северные рынки

В Санкт-Петербурге, по словам Александра Шарапова, на одного человека приходится 14 кв. м нежилых помещений. Но данные статистики вводят некоторых игроков в заблуждение, так как в 14 кв. м включены все виды помещений нежилого назначения, в том числе объекты социальной инфраструктуры.

В действительности же состояние того же офисного рынка города по прежнему таково, что спрос на качественные площади заметно опережает предложение, несмотря на увеличившееся за последние годы число проектов. Питер признают вторым по привлекательности для инвестиций регионом после Москвы. Так считает, в частности, Камерон Сойер, президент компании GVA Sawyer.

По оценкам консультантов, уровень рисков и доходности инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге по-прежнему высокий. На инвестиционном поле здесь с начала года произошло несколько крупных событий. В начале 2005 г. состоялась сделка, крупная и по меркам российского гостиничного рынка в целом: оператор Orient-Express купил контрольный пакет акций (93,5%) пятизвездочной гостиницы “Гранд-отель Европа”. Одним из значимых событий на рынке торговой недвижимости стало приобретение компанией Stockmann земельного участка и комплекса зданий в центре города, на пл. Восстания, напротив Московского вокзала. На рынке офисной недвижимости также была заключена крупная инвестиционная сделка: компания “РГС-Недвижимость” приобрела действующий офисный центр класса В “Президент”.

Администрация Санкт-Петербурга ввела у себя практику продавать собственные доли участия в крупных действующих гостиничных, торговых и офисных объектах. Так, с начала года были проданы госпакеты акций в двух крупных гостиницах — “Москва” и “Октябрьская”. Компания Mercury приобрела право на реконструкцию и владение известным универмагом города — ДЛТ. Планируется продажа госпакета акций бизнес-центра “Атриум” на Невском проспекте, 25, — первого объекта класса А в Санкт-Петербурге. По данным компании “Бекар”, городским правительством определены 11 стратегических проектов и пять стратегических инвесторов, которые могут пользоваться определенными льготами (освобождение от налоговых платежей, получение земельных участков для комплексной застройки). Наиболее масштабные проекты — “Морской фасад” (застройка намывной территории в западной части Васильевского острова на территории 450 га) и “Балтийская жемчужина” (строительство жилья на юго-западе города на участке в 208 га).

Доходность офисных девелоперских проектов в Питере оценивается в 28-35%. По оценке Colliers International, в этом году планируется открытие 17 бизнес-центров, из которых шесть — класса А, остальные — класса В+ и В. Крупнейшими станут вторая очередь бизнес-центра River House на ул. Академика Павлова (около 17 000 кв. м офисной площади класса В+), бизнес-центр Т-4 (16 500 кв. м класса В на ул. Седова), “Шереметев” (около 13 000 кв. м класса В на пр-те Стачек), бизнес-центр на Левашовском проспекте (11 200 кв. м класса В). Ставки аренды в городе на офисы класса А заметно ниже, чем в Москве. Это в среднем $600 за 1 кв. м в год. И, как уверяет Александр Шарапов, в центре Питера можно найти офисы, сдающиеся по $500 за 1 кв. м.

В первом полугодии в Санкт-Петербурге открылось шесть торговых комплексов современного формата площадью от 8000 кв. м. С начала 2005 г. общая площадь крупных торговых объектов увеличилась на 140 000 кв. м, достигнув отметки в 1,3 млн кв. м. Наиболее обеспеченными по площадям районами по-прежнему являются Выборгский, Приморский и Центральный. На питерском рынке торговой недвижимости также уже присутствуют такие зарубежные компании, как финская Rautakesko, входящая в холдинг Kesko Corporation. Она стала 100%-ным владельцем сети магазинов “Строймастер”, которая принадлежит группе компаний “Текс”. Сумма сделки оценивается в 19,6 млн евро. Также здесь финская компания Stockmann приобрела у немецкой компании SPAG комплекс зданий на Невском проспекте. А шведская IKEA строит “Мегу” в пос. Бугры (120 000 кв. м) и в пос. Кудрово (150 000 кв. м). В них же якорными операторами станут гипермаркет Auchan, магазин Obi. Это далеко не все проекты и сделки питерского рынка.

Интересен с точки зрения развития коммерческой недвижимости и такой город, как Новосибирск. Здесь занимают офисы Ланта-банк, Сбербанк, Внешторгбанк. Среди объектов нового поколения есть довольно крупные здания — бизнес-центр общей площадью 14 000 кв. м, построенный в 2004 г., помещения в нем сдаются по $300 за 1 кв. м, не включая НДС.

Планы построить в городе крупный торгово-развлекательный центр есть у банка “Глобэкс”. По словам руководителя дирекции инвестиционных проектов инвестиционно-кредитного департамента банка “Глобэкс” Владимира Егорова, строительство центра “Торговый квартал на Фрунзе” начнется весной 2006 г., а открытие должно произойти в 2007 г. Площадка под строительство находится на ул. Фрунзе, площадь здания составит около 65 000 кв. м. Данный проект банк приобрел у Межбанковской инвестиционной группы (МИГ), купив 100% долей участия в уставном капитале проектной компании “Торговый квартал — Новосибирск”. Общий объем инвестиций в проект составит более $70 млн.

Как говорит Олег Луговой, гендиректор компании “АВС-офис” и президент Новосибирской гильдии управляющих, мифы о том, что местные игроки рынка не пускают внешних инвесторов и девелоперов в город, — это не более чем слухи. В реальности же в Новосибирске ощущается “недофинансирование”. И хотя офисы и торгцентры строятся, предложение не догоняет спрос. В торгцентрах ставки аренды составляют от $40 до $100 за 1 кв. м.

В офисном секторе за аренду помещений расплачиваются рублями, как и во многих регионах РФ. Средняя цена на рынке — 1100 руб. за 1 кв. м в месяц. По-прежнему площади в бизнес-центрах продаются частями, что не принято, например, по стандартам цивилизованных европейских рынков. На этом фоне ощущается дефицит качественных офисов — таких, как строят в Москве. Однако уже есть факт продажи офисного здания целиком по $2000 за 1 кв. м.

В Новосибирске, по словам Лугового, до недавнего времени была распространена практика “градостроительных сборов” (т. е. денежных отчислений, которые делают инвесторы для местных администраций), но предприниматели добились, чтобы продолжение такой практики постепенно прекратилось. Что касается получения земельных участков, то здесь есть две формы: либо долгосрочная аренда, либо продажа площадки на открытом аукционе. Среди других тенденций и явлений местного рынка — начавшееся строительство логистических комплексов в черте Новосибирска и за городом и вывод промышленных зон из центра города — так же, как это делают в Москве.

Инвестор и риски

По оценкам Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, инвесторы интересуются всеми секторами коммерческой недвижимости в регионах. В частности, зарубежные инвестиционные фонды, такие как FF&P или Invesco, присматривают объекты, которые можно было бы купить, считает Максим Кунин, консультант Morgan Stanley. Но, по убеждению профессионалов, региональным городам не стоит питать иллюзии, что инвесторы сами придут к ним в больших количествах и сразу же начнут строить или покупать. Иногда не лишне применить и различные схемы по привлечению инвесторов, как это активно делают тот же Санкт-Петербург или Краснодарский край.

В работе с инвесторами, по мнению Антона Авдеева, председателя совета директоров компании “Рейм СМТ”, надо начинать с самого элементарного — с презентации компании-девелопера, с “красивой упаковки” проекта. Кроме того, инвестор, особенно иностранный, предпочитает видеть четкий бизнес-план.

Для тех владельцев, у кого проект заведомо не рассчитан на высокую доходность, тоже есть варианты привлечь инвесторов, убежден Александр Шарапов. Например, среди управляющих пенсионными фондами (такие есть на скандинавском рынке инвестиций, и они готовы идти в Россию). Американские фонды, правда, по-прежнему недоверчиво относятся к России из-за высоких рисков. Кстати, на проекты с доходностью выше 30% зарубежные инвесторы, в принципе, смотрят с опасением, поскольку предвидят высокие риски.

Еще вариант — это консервативные инвесторы, согласные на невысокую доходность при известной надежности проекта. Наиболее распространенный и нехитрый способ — это презентации себя и своих проектов на международных выставках вроде MIPIM или MAPIC. Регионам на таких выставках эффективнее объединяться. Степень легкости привлечения инвестиций зависит также от сектора коммерческой недвижимости, убежден Антон Авдеев. На бизнес-центры, по его выражению, стоит очередь из предпринимателей с деньгами, это, в принципе, понятный и давно изученный сектор, в том числе и с точки зрения управления зданием (если инвестор хочет приобрести готовый объект). Торговые центры — специфическая область, для управления ими нужна специализация.

По мнению Олега Лугового, среди общих рисков страны, отпугивающих внешних инвесторов, например, такие, как несовершенство законодательной и нормативной базы, в частности в области строительства, в которой по сей день встречаются устаревшие СНиПы и ГОСТы. Но в каждом регионе и российский, и зарубежный строитель встречается еще и с местными рисками. Так, до сих пор в некоторых городах невозможно получить площадку или перевести ее из одной категории в другую, не договорившись “на индивидуальных условиях” с местной администрацией.

Максим Кунин приводит перечень рисков, о которых должен знать инвестор, приходя в Россию и работая в ней. Среди них — риски, связанные с процедурами оформления земельного участка, с дефицитом консультантов, которые могли бы помочь при инвестировании в недвижимость, с колебаниями арендных ставок на рынке. А из более мелких “технических” моментов — риск морального устаревания здания: уже сейчас торгцентры, возведенные 5-6 лет назад, понижаются в классе.

Балансовая стоимость всех коммерческих объектов, появившихся до 1998 г., в настоящий момент составляет менее 10% от рыночной стоимости. Но мировому рынку известны и “неустаревающие” здания. Такие, как здание, построенное для компании Seagram в Нью-Йорке в 1958 г., которое до сих пор почти на 100% занято арендаторами. Проектировщик хоть и разрабатывал его для Seagram, но получилось оно универсальным, подходящим для любого арендатора.

О пользе управления

До сих пор не все игроки осознают, что построенному зданию нужен управленец, который бы и грамотно подходил к эксплуатации площадей, и разрешал бы споры между собственником и арендатором, считает Владимир Родин, заместитель генерального директора управляющей компании “Город”. Но это эффективно только тогда, когда управляющая компания четко видит особенности их взаимоотношений, в том числе и финансовых, а собственнику здания понятно, за что он платит управляющей компании (УК). В регионах же прозрачности пока не хватает. В Москве, по словам Родина, еще два года назад тоже никто не рассказывал ни о ценах на свои услуги, ни о прибыли, не говоря уже о публикациях на эту тему в СМИ. Но сегодня, на его взгляд, можно констатировать, что московский рынок управляющих сформировался, условия игры на нем более-менее понятны, конкурсы проводятся в 70-80% случаев. “Сейчас у нашей компании в эксплуатации и управлении находится около 130 000 кв. м (государственные и частные объекты), — рассказывает Родин. — А наши услуги стоят $4-7 за 1 кв. м в месяц, это $50-85 в год”.

Принимая решение о приеме или отказе от услуг УК, собственник часто руководствуется желанием сэкономить. Именно это желание приводит к тому, что в городах появляется много стихийных центров с непонятной концепцией. Заказчик же, принимая решение о том, чтобы сэкономить на услугах управляющей компании, должен помнить, что несет полную ответственность за состояние объекта. В Москве был случай, когда на одном объекте полностью затопило два этажа, на которых располагались кабинеты руководства компаний-арендаторов. Оказалось, что четыре года УК не обслуживала кровлю. Потому что в договоре, заключенном между владельцем и УК, этого пункта не было.

Как известно, даже самые развитые города еще не готовы принимать услуги УК в полном объеме. Многие собственники могут нанять эксплуатирующую организацию, которая будет убирать помещения или ремонтировать стены здания, но далеко не каждый готов к доверительному управлению. Например, в Питере некоторые УК даже выделили свои эксплуатирующие подразделения в отдельные компании. По словам Юрия Кольцова, заместителя генерального директора по управлению недвижимостью “ВМБ Траст”, возможно, в этом особенность питерской коммерческой недвижимости. “Мы также выделили услугу эксплуатации в отдельную и продаем ее на рынке, — комментирует Кольцов. — Собственников, безусловно, интересует, какова же будет экономия от наших советов. Например, мы контролируем монтаж инженерных систем с перспективой того, что будем сами эксплуатировать их, сдавать той же госкомиссии. Это может сэкономить для собственников десятки тысяч долларов”.

Как говорят специалисты, услуги управляющей компании в качестве эксплуатирующей организации пользуются несколько большим спросом на российском рынке, чем остальные управленческие функции вроде управления активами, финансового менеджмента и рефинансирования, оценки и прогнозирования, позиционирования на рынке, оптимизации использования объекта и его перепрофилирования. Эксплуатация же объекта включает такие функции, как создание бюджета эксплуатационных расходов, обслуживание инженерных и технических систем здания, а также его конструктивных элементов, комплексную уборку, благоустройство прилегающей территории, разработку программы страхования, оценку рисков, юридическую поддержку, создание служб диспетчеров, ресепшена, питания, автостоянки.

На взгляд Евгения Якушина, руководителя отдела управления недвижимостью “Бизнес Компьютер Центр”, собственник может создать собственную техническую службу на объекте. Но у специализированной компании, предлагающей нужные ему услуги на рынке, преимуществ больше, хотя ее услуги стоят дороже. Стоимость стандартного пакета ее услуг, включающего затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание, выполнение всех функций службы главного инженера, клининг, снабжение непроизводственными товарами, обеспечение пропускного режима на территории, технический консалтинг и т. д., для бизнес-центра класса В площадью 5000 кв. м составит примерно $2-2,5 за 1 кв. м в месяц. Аналогичные затраты собственной службы эксплуатации — не больше $1-1,5. Однако главное преимущество профессионально работающей специализированной компании — это качество. Как правило, оно выше, чем при работе собственных служб. При всех равных возможностях, естественно, подготовка персонала в специализированных компаниях, которые обслуживают десятки объектов одновременно, лучше.

Дата публикации: 13:35 24 октября 2005

Источник: bpn.ru