Подержанные метры за большие деньги

Один из топ-менеджеров крупной российской риэлторской компании в неформальном разговоре с журналистами признался: "Хотя я сам продавал и продаю квартиры в новостройках, когда мои знакомые спрашивают у меня, стоит ли покупать квартиру в строящемся доме, я всегда отвечаю: "Нет, не стоит. Лучше покупайте на "вторичке". Для тех, кто не хочет рисковать, не любит ждать и готов переплатить, лишь бы сразу переехать в новую квартиру, покупка жилья на вторичном рынке - единственный приемлемый вариант. Корреспондент выяснял у специалистов, сколько стоят вторичные квартиры бизнес-класса в Москве и что предлагает сегодня рынок.

Покупая квартиру в строящемся доме, можно значительно сэкономить: как правило, разница в цене на первичном и вторичном рынке составляет порядка 25%. Это главное, что привлекает клиентов. Кроме того, в новостройках выбор намного шире в плане этажей, метража, планировки и даже вида из окна. Если проект удачный, то все самое интересное разбирается еще до начала строительства, и на вторичный рынок может попасть лишь несколько квартир.

"Вторичка" привлекает, прежде всего, своей объективной реальностью: дом, в котором вы покупаете квартиру, давно построен, населен людьми, инфраструктура отлажена, есть что оформлять в собственность и где прописываться. А недавно появилась и совершенно новая тенденция: люди предпочитают покупать готовое отделанное жилье, с ремонтом и мебелью. "Последние 10 лет мы реализовывали квартиры без единой межкомнатной стены. Покупатель сам заказывал планировку и дизайн своей квартиры и самостоятельно ее ремонтировал, - говорит директор по производству компании "Бенефит Инжиниринг" Александр Исаев. - Теперь же покупатели жилья бизнес-класса не хотят брать на себя ремонтные работы и готовы платить дороже, но за готовое жилье".

К тому же на вторичном рынке представлены те престижные районы, которых просто нет на карте новостроек. Так, на Кутузовском проспекте практически все продаваемые квартиры - объекты вторичного сегмента средней стоимостью 3-4 тыс. долларов за 1 кв. метр. Здесь есть только один новый дом, и жилплощадь в нем продается по элитным расценкам - 8 тыс. долларов за "квадрат".

Сегодняшний вторичный рынок жилья бизнес-класса столицы - это в первую очередь сталинские высотки, дома советской партноменклатуры и современные жилые комплексы, возникшие в престижных районах Москвы за последние 4-5 лет. Правда, первые сильно не дотягивают до современных стандартов апартаментов класса А, тем не менее спрос на них стабильно высокий.

Дома с историей

Считавшиеся в советское время самыми престижными, сталинские высотки крайне популярны и сегодня. Квартиры в них, как правило, большой площади, в подъездах есть консьержи, а у домов - огороженные дворы. Покупателей, помимо прочего, привлекает и ореол истории, окружающий здания, многие из которых стали символами столицы. Элита советских времен получала квартиры в "цековках" как в центре города, так и на Западе и Юго-Западе столицы. Престижными были дома на Кутузовском проспекте, высотка на Котельнической набережной предназначалась для членов НКВД, в доме на набережной на улице Серафимовича в 30-е годы селились представители партэлиты, дипломатический корпус расселяли по "мидовским" квартирам на Украинском бульваре...

"Самыми престижными и дорогими домами долгое время считались сталинские высотки, - рассказывает управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов. - Квартиры здесь продавались крайне редко, и покупатели готовы были заплатить любые деньги за желанные квадратные метры в советских небоскребах. Слава элитных домов сохранялась за "сталинками" до середины 90-х годов - до тех пор, пока в Москве не началось строительство нового жилья высоких качественных стандартов. Покупатели начали предъявлять повышенные требования к качеству квартир, и старые высотки с изношенными коммуникациями и неблагоустроенными дворами уступили пальму первенства элитным новостройкам. Инфраструктура легендарных высоток хоть и находится на хорошем уровне, сильно уступает современным требованиям клиентов к охране и обслуживанию жилья".

До нынешних высоких стандартов элитного жилья обители партэлиты явно не дотягивают. Рынок развивается, прогресс, в том числе и в области строительных технологий, не стоит на месте, покупатели становятся разборчивее, и постепенно шедевры сталинской архитектуры сползли до уровня бизнес-класса.

"Безусловно, квартиры в сталинских или "цековских" домах, а также в дореволюционных особняках, даже отреставрированных или реконструированных, не могут по своим характеристикам сравниться с квартирами в элитных новостройках, - считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Во-первых, даже если вышеназванные квартиры имеют прекрасный вид из окна, новый качественный ремонт и прочие плюсы, то зачастую их стоимость значительно снижает подъезд, находящийся в очень плохом состоянии, разные по социальному статусу и доходам соседи, изношенные коммуникации дома".

В настоящее время на продажу выставлено несколько квартир в доме N 26 на Кутузовском проспекте, где раньше жили Брежнев и Андропов. Стоимость жилья - 2,8-4 тыс. долларов за 1 кв. метр. В высотках на Котельнической набережной и на Красной Пресне 1 кв. метр оценивается в среднем в 4 тыс. долларов. Квартиры в "цековских" домах в центре стоят 3-4 тыс. долларов за 1 кв. метр, на Западе и Юго-Западе - 3-3,5 тыс. долларов. Заметим, что жилье в этих домах сегодня покупают уже не из-за знаменитых бывших обитателей, а исключительно из-за уникального местоположения.

Бизнес-класс по современным стандартам

Если на сталинские дома цены медленно, но верно снижаются, то в современных комплексах после их сдачи цены только растут.

На рынке "вчерашних" новостроек, построенных 2-4 года назад, стоимость 1 кв. метра значительно выше, чем в таких же, но еще не сданных, домах. Разница в цене может быть в 2,5-3 раза.

Готовые новые дома бизнес-класса - это современные монолитные и монолитно-кирпичные строения с подземным паркингом, организованной охраной и хорошей собственной инфраструктурой. Кроме того, это жилье отличается удобными планировками и большими, просторными комнатами. Так, площадь 2-комнатных квартир здесь, как правило, не меньше 80 кв. метров, площадь 3-комнатных часто превышает 100 кв. метров.

Средняя стоимость 1 кв. метра в домах бизнес-класса, по оценкам компании Penny Lane Realty, на вторичном рынке - от 3,5 тыс. до 8 тыс. долларов. Цена зависит от престижности района, местоположения, качества ремонта и многих других факторов.

Вторичное жилье на Севере и Северо-Востоке Москвы оценивается в 2-2,5 тыс. долларов за 1 кв. метр, в Северо-Западном округе - 2,5-3 тыс. долларов, на Западе и Юго-Западе средняя цена достигает 3-4 тыс. долларов за "квадрат". Для сравнения: в строящихся сегодня комплексах цены начинаются с 1250 (жилой комплекс "Эко" в Измайлово) и доходят до 2,2-2,5 тыс. долларов (жилые комплексы "Серебряный бульвар", "Алиса"). В некоторых особо масштабных комплексах цены на квартиры колеблются от 1670 до 2,2 тыс. долларов за 1 кв. метр (2-я очередь жилого комплекса "Грандъ-Парк"), от 2350 до 3610 долларов за 1 кв. метр (жилой комплекс "Миракс Парк").

Из недавних новостроек, квартиры в которых сегодня можно купить только на вторичном рынке, стоит отметить жилые комплексы "Тимирязевский", расположенный на Дмитровском шоссе в районе одноименной станции метро, и "Соколиное гнездо" в районе станции метро "Сокол" (Ленинградский пр-т, д. 76). Первый - это три башни из красного кирпича, расположенные в одну линию и развернутые как бы вполоборота друг к другу, - благодаря такой архитектуре обеспечивается хороший вид из окон всех квартир. Когда строительство только начиналось, жилье здесь продавалось всего по 800 долларов за 1 кв. метр, к концу стройки, в 2003 году, цена достигла 1,8 тыс. долларов, а сегодня квартиры предлагаются от 2 тыс. и выше.

"Соколиное гнездо" состоит из двух 26-этажных и двух 18-этажных зданий с большими окнами, лоджиями, пентхаусами и подземной автостоянкой. Объект сдан три года назад. Первые квартиры здесь продавались по цене 1,1 тыс. долларов за 1 кв. метр, сейчас стоимость "соколиного" жилья поднялась до 2,5 тыс. за 1 кв. метр. Та же самая ценовая ситуация и с расположенным недалеко, на ул. Врубеля, комплексом "Поселок художника". Квартиры в 30-этажном доме стартовали с 1,1 тыс. за "квадрат", а сегодня, когда он уже сдан и заселен, предлагаются по 2,5-2,8 тыс. долларов за 1 кв. метр.

Дата публикации: 11:21 25 октября 2005

Источник: bpn.ru