Почему мы боимся ипотеки?

На сегодняшний день риэлторские компании предлагают клиентам на выбор порядка 35 банков со своими схемами получения кредита на жилье. Каждый банк при этом предлагает примерно по 3-4 ипотечные программы. А вот спрос на кредитном рынке заставляет себя ждать: по статистике, только 5% сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки. Люди с недоверием относятся к кредитам и боятся в конечном итоге остаться без квартиры и без денег.

Парадоксально, но факт: отсутствие денег обходится дороже, чем их наличие. Если у вас нет достаточной суммы на покупку квартиры и вы берете кредит, вам все равно придется оплатить полную стоимость жилья, только позже. Плюс выплатить проценты, заплатить за оформление кредита и даже за то, что банк вообще станет рассматривать вашу заявку. Однако, ипотека - хорошая возможность получить деньги именно в тот момент, когда это особенно необходимо. А за роскошь надо платить.

С другой стороны, российская Госдума постоянно принимает поправки к закону "Об ипотеке", которые значительно упрощают и удешевляют процедуру оформления кредита. Два чтения уже прошла поправка об отмене обязательного нотариального удостоверения. Сейчас заемщик платит за эту услугу 1,5% от стоимости жилья. В 10 раз снизится госпошлина по удостоверению ипотечного договора. Есть, конечно, опасность, что банки все равно будут вводить в перечень своих требований к заемщику отмененные законом пункты, чтобы лишний раз обезопасить себя. Но, скорее всего, ипотечный рынок будет развиваться подобно рынку сотовой связи: чем больше операторов, тем ниже цены.

Жертва ипотеки

Главный вопрос, который волнует заемщика - не останется ли он на улице, если по каким-либо причинам не сможет выплатить кредит. К примеру, потеряет работу, потратит деньги на лечение родственников, в случае смерти физически не сможет отдать деньги, но в квартире останется жить его семья, дети. Вопрос этот волнует не только самих заемщиков, но и кредиторов. Банки в таких печальных случаях тоже остаются в накладе. Выселить заемщика, даже прекратившего выполнять обязательства по кредиту, особенно с детьми, - хлопотно, а подчас невозможно. Закон в этих случаях защищает права детей, а не банков.

Однако при покупке жилья с помощью ипотеки у заемщика на руках остается вполне осязаемый капитал - купленная квартира. При форсмажорных обстоятельствах он может продать ее и рассчитаться с кредитором, а на оставшуюся сумму купить жилье подешевле или меньшей площади. Во всяком случае, не останется на улице. Банки тоже могут быть спокойны: что бы ни случилось с клиентом, в залоге остается квартира. Покупать недвижимость с помощью ипотеки оказывается даже выгоднее, чем брать кредит на покупку машины или телевизора. В отличие от бытовой сферы, в недвижимости нет такого понятия как "вещь бывшего употребления". Бытовая техника быстрее стареет и изнашивается, а значит дешевеет. Квартира же не потеряет в цене от того, что там кто-то уже жил. Наоборот, может даже подорожать, если бывшие жильцы сделали хороший ремонт. В условиях постоянно растущих цен на недвижимость многие инвесторы могут спекулировать на квартирах с помощью кредита. За два года жилье может подорожать так, что, продав его, можно и с банком рассчитаться, и выиграть на сделке.

Кредит на воздух

Другое дело - вкладывать деньги в строящееся жилье. И заемщики, и кредиторы считают такую покупку достаточно рискованной: теоретически, строительство может затянуться, а может и не закончиться. "Воздушные" квадратные метры не могут быть залогом для банка и гарантией для заемщика. Поэтому цена на жилье в строящемся доме значительно ниже, а процентные ставки в банках выше и условия предоставления кредита менее выгодные. Риск стоит денег.

С другой стороны, покупать квартиру в новостройке именно с помощью ипотеки для заемщика наиболее выгодно уже хотя бы потому, что такая квартира обязательно вырастет в цене при любой ситуации на рынке недвижимости. Жилье покупается по ценам застройщика, а продается по рыночным, на порядок выше. А значит, при любом стечении обстоятельств, всегда можно продать квартиру, вернуть кредит и купить другое жилье.

Важно не ошибиться в выборе объекта. Самой выгодной покупкой специалисты называют жилье бизнес-класса. В Москве это пока дефицит: недвижимости подобного уровня на рынке не более 10%. Кроме того, соотношение цена-качества в этом сегмента рынка наиболее оптимальное, поэтому такое жилье вряд ли станет дешеветь. Лучше всего вкладывать деньги в объекты, которые строят известные компании с устойчивой репутацией. Стоит обращать внимание на такие фирмы, которые работают в рамках городских программ, и проектам которых московское правительство придает социальную значимость.

Можно ориентироваться и на банки, которые кредитуют тот или иной объект. Участие авторитетной финансовой структуры в проекте - дополнительная гарантия того, что товар ликвиден. К примеру, крупнейший российский банк Сбербанк и ИМПЭКСБАНК предлагают своим клиентам ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся фешенебельном районе "Гранд-Паркъ" под 11% и 13% годовых соответственно. Готовность банков давать ссуду на покупку недвижимости в этом комплексе снижает риски заемщика. Доверие банков к строительным площадкам основывается, прежде всего, на доверии к фирмам-застройщикам и реализаторам. В данном случае это крупные строительные компании ЗАО "Интеко" и ЗАО "МФС-6" и авторитетная риэлторская компания "МИЭЛЬ-Недвижимость". Затем банк оценивает ликвидность объекта: в данном случае это уникальное предложение жилья бизнес-класса, на которое прогнозируется стабильный высокий спрос. И последнее: строительство нового района входит в градостроительные планы по благоустройству и озеленению города, что создает дополнительные гарантии для банка и для заемщика.

Кредит на жизнь

Российский ипотечный рынок пока очень молод. Впереди пакет еще неразработанных законов, в том числе о страховании ипотечных сделок. Многие специалисты полагают, что с появлением хорошей законодательной базы произойдет снижение первоначального взноса и процентных ставок. Другие уверены, что со вступлением России в ВТО на рынок активно выйдут западные банки и предложат заемщикам совсем иные условия - 4-6% годовых. Отечественные структуры вынуждены будут соответствовать. Но пока больше всего в развитии ипотеки заинтересованы заемщики и законодатели, а не кредиторы. Покупка жилья в кредит должна приобрести массовый характер, только тогда для банков это станет выгодно. Если спрос на ипотеку увеличится, банки сами начнут бороться за клиента и снижать процентные ставки. Уже сейчас аналитики рынка недвижимости утверждают: в ближайшие несколько лет количество выданных ипотечных кредитов увеличится в несколько раз.

Анна Рогова

Дата публикации: 14:50 20 сентября 2004

Источник: bpn.ru