Инвестиции в кредит

По данным Ассоциации российских банков, ипотекой в том или ином виде сегодня занимаются около 200 банков. При этом львиная доля жилищного кредитования идет на вторичный рынок. С новостройками банки по-прежнему работают неохотно - слишком уж высоки риски в этом сегменте. Но усиливающаяся конкуренция все же вынуждает банкиров искать новые формы работы с новостройками. Специалисты рассказали корреспонденту "Дома и квартиры" о сегодняшней ситуации на рынке инвестиционных ипотечных программ, его перспективах и кредитных продуктах, предлагаемых банками.

Еще года два назад банки, дающие кредиты под строящееся жилье, можно было по пальцам пересчитать. Сегодня ситуация изменилась. Просто в один прекрасный для зарождающегося в России класса массового потребителя кредитных услуг момент банкиры вдруг поняли, что, игнорируя сегмент новостроек, они отсекают довольно большой пласт своих потенциальных клиентов. И стали активнее работать с новостройками. Правда, разные банки понимают активность по-разному. Так, в банке Агропромкредит на новостройки приходится лишь 7% всего объема ипотечного кредитования, в "ФОРА-банке" - около 15%.

При этом есть банки, для которых приоритетом является первичный рынок - например, Европейский Трастовый банк (77%).

Обеспечением по кредиту на новостройку выступает либо залог прав требования по инвестиционному договору, либо уже имеющаяся в собственности у заемщика квартира.

Тем не менее начнем с плохого. Сегодняшние ставки по ипотечным кредитам составляют 10,5-12% годовых, но эти цифры не для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке. Средние ставки по кредитам на первичном рынке доходят до 18% в валюте и 19% в рублях. Ну, а в остальном инвестиционные программы мало чем отличаются от тех, которые работают на вторичке.

Основные требования банки, прежде всего, предъявляют к застройщикам, а уже потом - к заемщику. Их в первую очередь интересует финансовое состояние компании-застройщика, наличие и правильность оформления правоустанавливающей документации и стадия строительства. Если дом находится на "нулевом" цикле, равны нулю и шансы получить кредит на покупку квартиры в нем.

После того как 1 апреля вступил в действие Закон "Об участии в долевом строительстве", банкиры стали предъявлять еще более жесткие требования к объекту кредитования. По словам директора Центра ипотечных программ "МИЭЛЬ" Елены Пановой, сегодня практически все адреса, открытые после 1 апреля, не подлежат прямому кредитованию.

"Многие банки вообще свернули свои программы кредитования строящегося жилья, поскольку сами они и их партнеры-застройщики оказались не готовы работать в соответствии с данным законом и сейчас разрабатывают новые схемы, - говорит начальник отдела развития ипотечного кредитования Импэксбанка Ирина Павлова. - На рынке жилья существенных изменений не произошло, но были остановлены продажи квартир в объектах, на строительство которых не была получена разрешительная документация".

Что предлагают банки

Разумеется, все пять лидеров ипотечного кредитования - Сбербанк, у которого почти 50% рынка, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк - активно работают в сегменте новостроек.

ДальтаКредит предлагает программу Delta 25-долларовый заем сроком на 25 лет, который можно взять на покупку первичного жилья на этапе строительства. Минимальная сумма кредита - 20 тыс. долларов, выдается он под залог уже имеющейся в собственности квартиры под 13% годовых, если предоставляется справка по форме НДФЛ-2, и под 14%, если таковой нет.

Помимо длительного срока, для заемщика есть и другие преимущества: 20-процентный первоначальный взнос, возможность досрочного погашения через год после выдачи кредита. Райффайзенбанк выдает кредит на новую квартиру не на такой длительный срок, а только на 10-15 лет, но проценты у него меньше - 11%. Минимальная сумма кредита - те же 20 тыс. долларов, при этом необязательно подтверждать официально свои доходы и собственные сбережения. Кредиты на новое жилье выдаются как под залог прав требования по договору инвестирования, так и под залог уже имеющейся в собственности квартиры. В первом случае строящийся объект должен быть одобрен Райффайзенбанком, во втором - одобрение не требуется, но тогда надо реально оценивать свои инвестиционные риски.

Кредит на покупку квартиры в стоящемся доме от Внешторгбанка интересен, прежде всего, большим сроком кредитования (20 лет), возможностью досрочного погашения без штрафных санкций уже через три месяца после выдачи кредита, очень небольшим первоначальным взносом (от 15% от стоимости приобретаемого жилья) и снижающейся процентной ставкой.

Ставки меняются в зависимости от стадии готовности дома: на этапе строительства - от 17% годовых в рублях и 12,5-13,5% в долларах США, после оформления квартиры в собственность заемщика - от 15% в рублях и 10,5-11,5% в валюте. Сумма кредита - от 10 до 500 тыс. долларов. Но получить "внешторговские" деньги смогут только те, кто подтвердит свои доходы справкой с работы по форме НДФЛ-2 и налоговой декларацией. Увы, но банк пока не проявляет лояльности к заемщикам с "серыми" доходами.

В Городском ипотечном банке можно взять кредит на любые цели под залог недвижимости - в том числе и на покупку квартиры в строящемся доме. Кредит "Квартира+" доступен жителям Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Самары и Нижнего Новгорода. Размер кредита - от 10 до 400 тыс. долларов (или в рублевом эквиваленте). Если кредит берется на 5-10 лет, ставка по нему составит от 12% в долларах и от 15,5% в рублях. Если же срок кредитования - 11-15 лет, ставки будут выше: 13% и 16,5% соответственно. Существенное "но" этого кредита - собственных денег заемщику должно хватить на 30-процентный первоначальный взнос, а это довольно много.

Наконец, Сбербанк предлагает два вида продуктов в рублях и валюте - кредит на недвижимость и ипотечный. Требования и условия одинаковые: срок - не более 15 лет, ставки - 11% годовых в валюте и 18% годовых в рублях. О требованиях к заемщику одного из самых консервативных российских банков лишний раз можно не говорить. Поручители, справки с работы и из налоговой - обязательны. Правда, банк готов предоставлять отсрочку до двух лет в погашении основного долга на этапе строительства.

Из других игроков ипотечного рынка наиболее заметны в первичном сегменте - "ФОРА-банк", Абсолют-банк, МДМ-банк, Газпромбанк, Импэксбанк, Национальный резервный банк (НРБ), компания "Пересвет-Инвест". Последняя уже несколько лет работает на рынке строящегося жилья, разрабатывая программы кредитования сроком до трех лет с возможностью досрочного погашения. Первый взнос здесь - классический: 30%.

Импэксбанк выдает кредиты на срок до 10 лет на новое жилье под 11% годовых со справкой 2НДФЛ и под 12% без нее, их размер - от 15 до 250 тыс. долларов. Первоначальный взнос при этом может составить и 15%, и 70 % от стоимости приобретаемого жилья. В любом случае должно быть возведено не менее четырех этажей.

"ФОРА-банк" предлагает кредиты "Фора Инвест базовый" и "Фора Инвест супер" на покупку квартиры в строящемся доме в Москве или Подмосковье. Сумма долларового кредита может составить до 70% от стоимости жилья, минимальная сумма - 10 тыс. долларов, срок - до десяти лет. "Базовый" можно получить без подтверждения доходов, но ставка по нему будет выше: до момента оформления права собственности на квартиру и права залога банка ставка составляет 18% годовых, после - 12,5-15%.

"Супер"-кредит выдается под более привлекательные проценты (16% и 10,5-12% соответственно), но только заемщикам с "белой" зарплатой.

Газпромбанк кредитует желающих купить квартиру в новостройке на срок до 15 лет, на сумму от 5 до 300 тыс. долларов, размером не более 80% и не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья. Ставки меняются в зависимости от стадии строительства: начинают с 19% по рублевым кредитам и с 14% по валютным на первом этапе, заканчивают - 17% в рублях и 12% в валюте после оформления права собственности.

В Национальном резервном банке можно воспользоваться "Инвестиционным" кредитом, минимальный размер которого - 15 тыс., а максимальный - 350 тыс. долларов. Срок кредитования - 10-15 лет, при этом на этапе строительства придется платить банку 18% годовых, а после оформления квартиры в собственность - 11-15%. Да, и самое главное: банк выдает деньги только на те объекты, со строителями и продавцами которых он сотрудничает.

Кредиты совместного творчества

Эксперты рынка полагают, что будущее ипотеки на рынке новостроек - за партнерскими программами банков с конкретными компаниями. Собственно, такие программы уже разрабатываются и предлагаются потребителям.

Крупные риэлторы, занимающиеся реализацией больших жилых комплексов, новостроек в подмосковных городах, заинтересованные в быстрой продаже квартир, подписывают с банками эксклюзивные договоры и предлагают квартиры в кредит на очень выгодных условиях - например, ставка по кредиту будет ниже 10-11%, или первоначальный взнос составит всего 10% от стоимости жилья. Подобные эксклюзивные кредитные программы для отдельных объектов есть у компаний "МИЭЛЬ-Недвижимость", "Корпорация МИАН", "БЕСТ-Недвижимость", "ИНКОМ-Недвижимость", МГСН и других. Среди объектов, квадратные метры в которых продаются в рассрочку на специальных условиях, - жилые комплексы "Грандъ-Парк", "Заповедный", "Режиссер", дома на ул. Дыбенко в районе Ховрино, в микрорайоне "Радужный" в Солнцево.

Дата публикации: 12:31 28 октября 2005

Источник: bpn.ru