Продать, чтобы вернуться

На западном рынке недвижимости схема sale-leaseback для большинства компаний уже давно стала привычным инструментом привлечения дополнительных инвестиций. В России же это явление в новинку: интерес к сделкам sale-lease-back в Москве возник не так давно, и за прошедшие год-полтора можно назвать считанные компании, которые ей воспользовались.

Принцип действия

После того, как компании прочно обосновались на московском рынке недвижимости, перед многими из них возник вопрос региональной экспансии, которая, несомненно, требовала немалых инвестиционных вливаний. И, как вариант привлечения дополнительных средств, некоторые игроки рынка решили использовать схему sale-lease-back, столь широко применяемую их западными коллегами.

Стандартная схема сделок sale-lease-back такова: компания, владеющая неким объектом недвижимости или площадью в здании, выставляет эту собственность на продажу, для того чтобы "высвободить" дополнительные финансовые средства, рассказывает директор по развитию бизнеса департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Дмитрий Воробьев. Подобная схема реализации предполагает, что объект оказывается дешевле своей реальной рыночной стоимости.

"Скидка" может составить до 20% рыночной стоимости, однако покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5-7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (примерно 13-14% в год от суммы сделки купли-продажи). "Таким образом, схема sale-lease-back позволяет компании получить средства, которые она имеет возможность оборачивать более выгодно и эффективно, а инвестору - приобрести доходный бизнес, позволяющий сдавать площади в аренду и получать фиксированный и стабильный поток средств",- поясняет преимущества сделок sale-lease-back аналитик.

Помимо перечисленных плюсов, такая схема также позволяет оптимизировать налоговые выплаты. "За счет ускоренной амортизации налог на имущество уменьшается примерно в три раза, а все лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, что сокращает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль",- добавляет директор департамента офисной недвижимости компании "Бекар-консалтинг'BB Алексей Чижов.

Кроме того, компания на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке. По мнению ведущего специалиста по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, таким образом компанияпродавец получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости. В то же время для компании, приобретающей объект, минимизируется риск падения его рыночной стоимости.

Sale-lease-back по-московски

Несмотря на видимые преимущества подобной схемы, на московском рынке эта схема почти не распространена. Причиной столь низкого числа таких сделок является молодость московского рынка коммерческой недвижимости, где еще только формируется рынок инвестиционно привлекательных объектов, считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. С ней соглашается и Дмитрий Воробьев. По его словам, на сегодняшний день желающих купить такой продукт на рынке намного больше, чем желающих его продать. "Подобная ситуация складывается в связи с тем, что у нас в стране начинается эра "дешевых" денег: сегодня, имея помещение в собственности, компания может получить кредит под залог недвижимости (ломбардный кредит) на достаточно хороших условиях,- поясняет низкий интерес к сделкам по схеме sale-lease-back Дмитрий Воробьев.- Именно поэтому подобные сделки в настоящий момент не получили широкого распространения на рынке".

Генеральный директор компании Solo Светлана Муханова считает, что небольшое количество сделок по схеме sale-leaseback связано как с инертностью участников рынка, так и с неразвитостью рынка собственно лизинговых услуг. "Камнем преткновения в этом случае служит отсутствие собственных средств у лизинговых компаний",- пояснила она.

Жизненный опыт

Аналитики отмечают, что большее число сделок по схеме sale-lease-back заключается в офисном сегменте. По словам Антонины Лаировой, этот рынок наиболее надежен с точки зрения инвестиций, поэтому здесь наблюдается основная часть инвестиционных сделок, в том числе и sale-lease-back.

В качестве примера она приводит сделку 2003 года, когда компания Ericsson продала построенное ею здание на ул. 8 Марта, 12 (8,8 тыс. кв. м) "Пермской финансово-производственной группе" и осталась там в качестве арендатора.

Консультант по недвижимости Dominique Renard Антон Прокопьев добавляет, что обычно по подобной схеме приобретаются современные офисные здания после трех-четырех лет эксплуатации. "Как пример, продажа компанией Coalco здания на ул. Лесной, 3-9, компанией Samsung - здания в Гнездниковском переулке",- рассказывает он.

Есть подобные сделки и в торговом сегменте. "В прошлом году компания "Седьмой континент" продала принадлежащие ей 4 тыс. кв. м в ТЦ "Атриум", заключив с новым владельцем соглашение о последующей долгосрочной аренде приблизительно 3 тыс. кв. м",- рассказывает Антонина Лаирова. По ее словам, "Седьмой континент" приобрел эти площади еще на этапе строительства торгового центра.

Дата публикации: 13:33 28 октября 2005

Источник: bpn.ru