Рынок входит в стадию зрелости

Генеральный директор RBI Эдуард Тиктинский считает, что рынок жилья Петербурга будет расти на 15% в год. Полтора года стагнации строительного рынка Петербурга заставили даже самых крупных игроков искать пути оптимизации бизнеса.

Строительный холдинг RBI, несмотря на то что его продажи в массовом сегменте упали на 25%, сохранил устойчивость за счет стабильных продаж элитного жилья. Сейчас гендиректор RBI Эдуард Тиктинский намерен осваивать новые направления.

По его словам, в 2006 г. до 10% оборота компании должны обеспечивать проекты в сегменте коммерческой недвижимости и столько же — услуги по девелопменту территорий под крупные проекты. Тиктинский прогнозирует приход на петербургский рынок коммерческой недвижимости крупных инвесторов с длинными деньгами и делает ставку на девелопмент.

— Кто является владельцем компании?

— В большинстве строительных компаний сейчас их первые лица входят в состав акционеров компании, и RBI здесь не исключение. Сейчас я являюсь собственником компании и хотел бы, чтобы она оставалась в моей собственности.

— Одно время ходили слухи, что акционером компании являлся депутат ЗакСа Владимир Гольман, которому компания обязана административным ресурсом и большим количеством пятен. Правда ли это?

— Когда компания только создавалась, в числе акционеров компании был я и другие акционеры, в том числе и частные лица, которые оказывали и мне лично, и компании в целом большую поддержку и помощь, за что я им очень благодарен.

— Наряду с жилищным строительством холдинг RBI имел планы относительно коммерческой недвижимости. В какой стадии они находятся?

— В составе холдинга есть компания “Прайм ритейл”, которая занимается коммерческой недвижимостью. Ее первый проект — бутиковый центр, который расположится на первых двух этажах нашего нового элитного жилого комплекса “Дом Ле Грандъ” (на углу Староневского проспекта и Тележного переулка), к строительству которого мы приступили в начале этого года.

Конечно, мы будем наращивать наш интерес в сфере коммерческой недвижимости, так как в среднесрочной перспективе ориентируемся на капитализацию, а капитализация — это, в первую очередь, объекты коммерческой недвижимости, которые [в отличие от жилых объектов] остаются в собственности компании.

— Это правда, что вы заключили договор с компанией ТНК-BP, по которому ваша компания будет искать участки под АЗС? Как реализуется этот проект?

— Да, мы подписали с ТНК-BP соглашение, по которому представляем здесь интересы этой компании. Углубляться в детали этого документа я бы не хотел. Могу лишь сказать, что мы намерены развивать девелопмент как направление. Наша стратегия по оказанию такого рода услуг будет заключаться в работе только с крупными проектами, где есть возможность хорошо заработать и получить опыт, который можно использовать затем в своих проектах.— Как сейчас распределяются доходы внутри холдинга?

— Доходы по элитному жилью и жилью для среднего класса в этом году составят примерно 50% на 50%. Элитный сегмент более прибыльный, но сегмент жилья для среднего класса имеет более высокий оборот.

Если говорить о 2006 г., думаю, что “Прайм ритейл” и направление девелопмента уже наберут определенный вес. Мы рассчитываем, что порядка 10% будет приносить девелопмент и порядка 10% — “Прайм ритейл”, а элитное и массовое жилье — примерно по 40%. Мы планируем усиливать новые бизнес-единицы, что позволит нам балансировать доходы от разных подразделений, сглаживая работу на достаточно рискованном рынке.

— В торгах на право аренды земли, которые проводит городская администрация, вы по-прежнему не участвуете?

— Пока для нас это дорого. Но никаких идеологических или принципиальных возражений у нас нет. Как только мы увидим интересное предложение по реалистичным ценам от города, мы будем участвовать в торгах. Если говорить о массовом сегменте, то мы не покупаем землю, где обременение составляет больше $100 за 1 кв. м.

На вторичном рынке земли сейчас очень интересная ситуация. У местных игроков денег особо нет, а цены на участки устанавливаются из расчета постоянно растущего рынка, хотя рынок уже не растет и особо расти не будет. Думаю, постепенно рынок приходит к ситуации, когда эту землю будут предлагать за размер отчисления на инфраструктуру.

— Каковы сейчас земельные запасы вашей компании?

— Наш земельный запас позволит нам запустить в ближайшее время еще 4-5 проектов.

— За последний год большинство компаний пережили не самые лучшие времена. У вас тоже было снижение продаж?

— Естественно, мы живем не в безвоздушном пространстве. В сегменте массового жилья мы выполнили свои планы по объемам продаж на 75% по сбору денег и на 92-93% — по цене квадратного метра. То есть, к сожалению, мы были вынуждены продавать по цене на 7% ниже нашего бюджета. Однако в компании есть запас прочности, у нас нет задолженностей перед подрядчиками, наши дома строятся в соответствии с графиком.

С 60 000-70 000 кв. м в стройке мы недозаработали $4-5 млн. Такова, условно говоря, цена ситуации на рынке для нашей компании в 2005 г. Думаю, к концу года мы догоним годовой план по объему денег. По средней цене, скорее всего, не догоним, и это меня расстраивает. Но таков рынок.

Нельзя сказать, что мы это предвидели. Рынок — это как вещь в себе, тенденции его развития зависят от разных тонких моментов.

Но у этого есть и свои плюсы. Год показал, как рынок входит в стадию зрелости. Впервые можно было наблюдать полосу такой затяжной стагнации: с мая 2004-го до июня-июля этого года цены не росли, и более того, где-то даже снижались. Сейчас можно говорить об окончании этого периода — застройщики отменили скидки, начали поднимать цены.

Еще этот период хорош тем, что он откристаллизовал новую структуру рынка. На растущем рынке работать легко — покупай землю за любые деньги, можно особо не просчитывать экономику проекта. И если ты более или менее ритмично строишь и продаешь, то на растущем рынке и при растущих ценах все у тебя хорошо. Но, когда рынок не растет и участки дорогие, так работать уже не получается.

— Как вам видится дальнейшее развитие ситуации на рынке?

— Очевидно, что в 2006-2007 гг. объем предложения на рынке земли будет несколько меньше. Соответственно, при снижении объема предложения жилья цена будет умеренно расти. Умеренный рост в моем представлении — около 15% в год, опережая на 6-7% инфляцию.

Если бизнесом управлять аккуратно, рентабельность в массовом сегменте рынка сейчас не превышает 10%. Любой девелоперской компании сложно обеспечить воспроизводство, т. е. получение новых участков в количестве, необходимом для поддержания прежних объемов. Я уж не говорю о расширенном воспроизводстве, которое предполагает рост оборотов компании и количества новых участков.

Пока этого еще не видно, но у ряда компаний есть серьезные сложности с платежеспособностью. Опять появились бартерные схемы расчета с подрядчиками квартирами.

Я уверен, что эти изменения на рынке будут происходить очень мягко, так как этот сектор социально значимый, к тому же на нем есть определенный запас прочности за счет земельных запасов, которые в крайнем случае будут проданы для поддержания текущей ликвидности.

На строительный рынок выходят очень крупные инвесторы. В Москве это видно невооруженным взглядом. К примеру, структуры Олега Дерипаски купили “СУ-155”, которая удерживает около 12-15% московского рынка. Я думаю, что Петербург — следующий город, где будут происходить аналогичные процессы. Через пару лет структура лидеров рынка значимо изменится.

Уже активно представлен ряд компаний, подконтрольных крупным сырьевым предпринимателям, которые ищут объекты для инвестирования. Есть и западные компании, которые присматриваются к тому, куда и с кем инвестировать.

Придут крупные сырьевые инвесторы, крупные западные строительные холдинги. Придет капитал другой длины. При всех нюансах, которые есть в стране, иностранные инвесторы воспринимают ситуацию как все более стабилизирующуюся. Есть отдельные вопросы, как, например, вопрос выборов в 2008 г. Он стоит на повестке дня достаточно остро. Но инвесторы понимают, что уже сейчас они заскакивают на подножку уходящего поезда и дальше инвестировать будет еще сложнее — страна имеет инвестиционный рейтинг, рынок будет еще более конкурентным. Да, вложения на российском рынке сейчас достаточно рисковый актив, но на них приходится меньше 10% в портфеле крупных фондов. Поэтому это допустимые инвестиции, но их надо быстрее делать. Я думаю, что и российский, и крупный западный капитал будут стремиться к таким инвестициям.

— Проблема работающих на рынке девелоперов состоит в потере возможностей собственными силами финансировать проекты?

— Большинство крупных компаний справится с финансированием текущих проектов. Проблемы связаны с потерей большинством девелоперов возможности заниматься расширенным воспроизводством, а не финансированием текущих проектов.

— При средней рентабельности рынка в 10% у вас те же показатели?

— Конечно, у нас нет никаких магических приемов, но мы стараемся быть более эффективными, чем большинство игроков.

Стратегия компании заключается в создании премиальных продуктов, позволяющих получать большую добавленную стоимость. Проще говоря, мы в каждом сегменте рынка даем продукт более высокого качества, чем наши конкуренты, и продаем его дороже.

Три года назад мы вывели брэнд “Северный город” и товарный брэнд “Квартиры для среднего класса” и получили прирост себестоимости в $30 на 1 кв. м, а продажную цену удалось поднять на $100 за 1 кв. м. Но это пример растущего рынка. Сейчас мы выше наших локальных конкурентов по цене в среднем на 5%.— Вы рассчитываете, что эта стратегия позволит избежать необходимости привлекать партнеров?

— Мне интересен масштабный бизнес, и я буду его наращивать. Для этого мы будем активно взаимодействовать с западными и российскими инвесторами, выступать вместе с ними соинвесторами крупных проектов в области недвижимости, в том числе коммерческой, выполняя полный спектр услуг девелопера на таких проектах.

— Вы готовы привлекать акционеров в капитал проектов, но не в капитал компании?

— Настает время разделения деятельности девелоперов и инвесторов. Каждый должен заниматься своим делом. У нас есть ряд запросов со стороны потенциальных крупных западных инвесторов (например, фондов в области недвижимости), с которыми мы ведем переговоры о создании совместных проектных компаний для закупки земли и реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости. Но девелопером для этого проектного инструмента будет RBI.

Девелоперские компании сильно завязаны на своих владельцев, которые управляют бизнесом, поэтому они не очень интересны инвесторам. Что касается механизмов для расширения и развития бизнеса, я более чем ориентирован на привлечение инвесторов, потому что у нас нет таких колоссальных капиталов, чтобы удовлетворить амбиции менеджеров, и в том числе меня как генерального менеджера, на предмет расширения бизнеса.

— Есть ли какое-то представление о том, как будет выглядеть структура финансирования проектов в дальнейшем, когда вы начнете привлекать стратегических инвесторов?

— Если говорить о коммерческой недвижимости, то понятно, что 65% на начальном этапе — это то, что даст банк. Остальные 35% — наш капитал. В жилье постепенно будет увеличиваться доля ипотеки. Реалистично было бы рассчитывать на долю в 25-30%. Если мы в конце 2006 г. выйдем на этот уровень, я буду считать, что рынок ипотеки состоялся и прошел стадию, когда он был пренебрежительно мал в объеме сделок. С начала этого года до октября наша компания заключила более 80 сделок по договорам ипотеки на общую сумму более $4,5 млн.

— В связи с принятием закона “О долевом участии в строительстве” вам пришлось менять схемы работы с дольщиками?

— Все объекты, строительство которых ведет наша компания, запущены в продажу до вступления в силу нового закона. Поэтому мы работаем еще по старой схеме.Но мы внимательно изучили закон и в его рамках выработали свою схему. У нас есть, например, партнеры-инвесторы (это не банки и не публичные инвесторы, с нами они никак не аффилированы), которые имеют право купить все объекты у “Северного города”, а потом могут переуступать доли в объекте и каждой квартире частным покупателям.

— Вы можете назвать ваших партнеров?

— Вам их названия ни о чем не скажут. Они имеют некие условные названия.

— Если они не аффилированы, это значит они должны брать некий процент за оказание своих услуг?

— Они и берут. Система настроена таким образом, чтобы покрыть затраты и чтобы они могли заработать свою прибыль. Бесспорно, любое усложнение схемы продажи ведет к удорожанию продукта. В этом плане новый закон “О долевом участии в строительстве” очевидно неудачный, он не решает никаких вопросов и усложняет схемы работы. Но есть надежда, что на осенней сессии Госдумы будут приняты какие-то поправки.

Биография

Эдуард Саульевич Тиктинский родился 18 октября 1972 г. в Ленинграде. Окончил экономический факультет Ленинградского государственного политехнического института и высшие курсы по экономике и приватизации ЕБРР. С 1992 г. работал менеджером проекта в международном центре содействия предпринимательству и бизнесу (проект ЕБРР). В 1993 г. основал и возглавил группу компаний RBI.

Член консультативного совета при правительстве Петербурга по вопросам развития градостроительного комплекса.

О компании

Холдинг RBI основан в Петербурге в 1993 г. В его состав входят компании “Северный город” (строительство массового жилья), RBI (элитное жилье) и “Прайм ритейл” (коммерческая недвижимость).

Оборот холдинга в 2004 г. составил $79 млн. В 2005 г. компания рассчитывает увеличить оборот до $104 млн. В 2004 г. компаниями холдинга сдано около 80 000 кв. м жилья.

Владельцем холдинга является его генеральный директор Эдуард Тиктинский.

Дата публикации: 14:50 01 ноября 2005

Источник: bpn.ru