Всем выгодны незарегистрированные отношения

Краткосрочная аренда, на срок 11 месяцев, - специфически российское явление. И вызвано оно, прежде всего, особенностями нашего законодательства. В чем преимущества такой сделки для обеих сторон?

Взгляд на рынок

На Западе распространена так называемая аренда short-stay, сроки которой колеблются от одного дня до трех месяцев. Используется она в том случае, когда бизнесменам на короткий срок требуется высококлассный офис. Например, чтобы провести переговоры, реализовать инвестиционный проект в другом городе. В остальных случаях договоры аренды заключаются на срок более года, а значит, гарантируют и арендатору, и арендодателю стабильность и покой на достаточно долгий период.

В России же наиболее распространены договоры на срок именно 11 месяцев. Такие договоры - прерогатива бизнес-центров класса С, реже В, а также административных зданий. "Офисы класса С - самый объемный рынок офисной недвижимости, - говорит Александр Шарапов, президент компании Becar. Commercial Property. - Одновременно этот рынок является самым закрытым и дефицитным". По данным компании Switch Reality Group, на рынке Москвы предлагается около 13,2 млн кв.м офисной площади. Из них только 4 млн кв.м относятся к бизнес-центрам А и В класса; 6 млн кв.м приходится на здания класса С. Еще 1,5 млн кв.м - офисные площади в функционально и морально устаревших объектах и 1,7 млн кв.м - на встроенные офисные площади.

Естественно, что условия существования арендаторов в зданиях класса С и ниже не назовешь комфортными. Однако заполняемость этих зданий близка к предельной, и свободные площади составляют 1-2%, в то время как количество вакантных офисов в бизнес-центрах класса А во втором квартале 2005 г. составило 4,3%, класса В - 7,1%.

В жестких рамках аренды

Причин, по которым арендодатели предпочитают краткосрочные отношения с клиентами, несколько.

Первая - возможность избежать бюрократических формальностей. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на период больше года, подлежат обязательной государственной регистрации. Это длительная, изматывающая процедура, которая может затянуться на срок от двух месяцев до полугода. Оформлять документы в Москомрегистрации может как арендатор, так и арендодатель. Но на практике регистрация расторжения (прекращения) договора аренды практически всегда ложится на арендодателя. В эту инстанцию необходимо предоставить 14 различных документов, одобренных и согласованных в других государственных и муниципальных структурах. В случае если один из документов оформлен неправильно, весь процесс тормозится, а иногда и начинается снова. Более того, необходимо регистрировать не только сам договор и его расторжение, но и все изменения, которые происходят в помещениях. "Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), а потом получать в БТИ экспликацию здания, - объясняет Александр Шарапов. - Такие операции с недвижимостью недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему - особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему ему на смену новая стенка покажется лишней. Значит, процедуру согласования придется затевать снова". По доброй российской традиции общение с бюрократами любой бизнесмен стремится свести к минимуму. Именно поэтому, например, в бизнес-центрах Plaza Construction отдают предпочтение фирмам, которые снимают небольшие площади на срок до года. И так поступает огромное количество арендодателей и арендаторов.

Вторая причина - краткосрочная аренда дает управляющим компаниям дополнительные рычаги управления партнером. Долгосрочный договор, зарегистрированный в Москомрегистрации, помогает арендатору отстаивать свои права: согласно договору, он может потребовать улучшить качество содержания офиса и провести ремонт. В краткосрочном договоре такие условия, как правило, не прописываются: арендатор обычно сам приводит офис в порядок. Ссориться с арендодателем, который может порвать договор через 11 месяцев, не захочет никто. Поэтому так часто в офисах класса С нет горячей воды, приличного сервиса, а дорожки, если они вообще есть, протерты до дыр. "Быстро найти в Москве небольшой офис площадью 50-100 кв.м с хорошими подъездными путями - это большая проблема, - обращает внимание Франсуа Руа, генеральный директор компании "Офисов.net". - Поэтому владельцы малого и среднего бизнеса ценят помещения, в которые попали, а бытовые неудобства вынуждены терпеть. Арендодатели прекрасно знают, что по истечении срока договора к ним выстроится очередь из таких же небольших фирм, а потому не особенно церемонятся с арендаторами".

Финансовые уловки

Третья причина, по которой управляющие компании отдают предпочтение краткосрочным договорам, еще более банальна: именно такие договора помогают арендодателю уходить от налогов и обязательных выплат. "Примерно 40% от суммы мы платим официально, а 60% передаем собственнику "черным налом", - признается владелец одной компьютерной фирмы. А вот если бы договор был зарегистрирован в Москомрегистрации, то у контролирующих органов почти наверняка возник бы вопрос - почему сумма договора намного ниже рыночной, что в перспективе может обернуться пристальными проверками и долгими разбирательствами".

Для офисных зданий, которые принадлежат муниципальным или федеральным государственным предприятиям, 11-месячная аренда подчас становится единственным способом выжить. По данным компании "Офисов.net", сейчас сдаются в коммерческое пользование около 12,4 млн кв.м муниципальной и федеральной собственности. И львиная доля этих площадей приходится на офисную недвижимость класса С. По закону, собственники муниципальной и федеральной недвижимости могут оставлять у себя на балансе доходы от аренды и использовать их только в течение первого года договора. Со второго года все платежи перечисляются в бюджет соответствующего уровня, а значит, собственник лишается основной части своих доходов. Если же договор заключен на срок до года, то по его окончании заключается новый договор с тем же арендатором, что позволяет все платежи оставлять у себя.

Но по закону муниципальный или федеральный собственник может и не иметь права сдать свои пустующие площади под офисы. Например, когда данная организация по старой памяти значится в государственных структурах как засекреченная. Тогда стороны подписывают вместо договора аренды договор о совместной деятельности и безвозмездном оказании услуг, который заключается обычно на срок меньше года. По нему арендатор и арендодатель становятся партнерами, и последний в качестве своего вклада в "совместную деятельность" предоставляет арендатору помещение для работы. Такая практика существует только в офисах класса С и ниже. "В случае если между сторонами заключается соглашение о безвозмездном оказании услуг, оплата вносится не в виде арендных платежей, а другим способом: либо черным налом, либо в качестве оплаты услуг, оказываемых арендодателю. В этой ситуации арендатор таковым фактически не является и, соответственно, при возникновении каких-либо спорных моментов по аренде помещения его права не ясны", - констатирует Франсуа Руа (компания "Офисов.net").

Еще один аргумент в пользу краткосрочной аренды - она помогает собственникам офисных зданий минимизировать платежи при субаренде. "Собственник нанимает управляющую компанию, которая чаще всего существует только на бумаге, - объясняет Олег Никуленко, один из учредителей юридической компании "ЮрКонсалТ-Групп". - С этой компанией заключается договор аренды на долгий срок с правом сдавать площади здания в субаренду. После этого управляющая компания заключает договора с субарендаторами уже на более короткий срок. Основная часть доходов оседает в управляющей компании, а необходимый минимум платежей перечисляется на счет собственнику здания. Именно с этой небольшой суммы и платятся налоги. Правда, такие управляющие компании живут очень недолго: они ликвидируются в течение двух-трех лет, а на их место приходят новые, такие же фиктивные фирмы.

Дешево и сердито

С первого взгляда может показаться, что договор на 11 месяцев для арендатора абсолютно невыгоден. Тем не менее, это не так. По информации компании МИАН, полиграфические, издательские, торговые, фармацевтические компании, небольшие рекламные агентства достаточно охотно идут на заключение подобных договоров. И имеют на то ряд веских причин.

Первая из них - возможность сохранить мобильность собственной фирмы и не сидеть на привязи в виде долгосрочного арендного договора в помещении, которое, скажем, уже не удовлетворяет потребностям. Ведь согласно стандартному договору аренды, арендатор, решивший в одностороннем порядке порвать договор, обязан выплатить арендодателю сумму, равную арендной плате за три месяца. Так хозяин компенсирует потери от возможного простоя помещения в ожидании новых "жильцов".

Другая причина, по которой арендатор оказывается в выигрыше при заключении 11-месячного договора, - финансовая сторона вопроса. Цена одного метра аренды в офисах класса С значительно ниже класса А и В: в первом случае она составляет $250 за 1 кв.м, во втором случае - $600-650, в третьем - $450-500. При этом бизнес-центры класса А и В редко идут на дробление общей площади на мелкие кусочки - минимальный офис в таких бизнес-центрах занимает около 300 кв.м. Занять такую территорию под силу в основном крупным фирмам. Поэтому средние и небольшие фирмы выбирают для себя офисы класса С. В выгодном положении арендаторы, заключившие договора на срок аренды до 11 месяцев, могут оказаться и в случае общего понижения ставок арендной платы. "Долгосрочный договор заключается, как правило, с условием пересмотра ставок аренды раз в 2-3 года, - комментирует Дмитрий Нарицкий из управляющей компании Plaza Construction. - На этом настаивают именно арендаторы, которые исходят из тенденции роста арендных ставок. Поэтому им выгоднее, чтобы эти ставки пересматривались как можно реже. При этом возможность понижения ставок ими не рассматривается".

Между тем эксперты рынка прогнозируют в ближайшее время снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, расположенной в местах, не приспособленных к большому наплыву клиентов, с затрудненным транспортным подходом и малым количеством парковочных мест. А к таким зданиям можно уверенно отнести многие бизнес-центры в пределах Садового кольца. В этом случае арендаторы, снимающие офис на срок до года, смогут гораздо оперативнее пересмотреть условия аренды.

Арендные ставки могут резко упасть и по другой причине: никто не может исключить вероятность очередного дефолта. Последствия августа 1998 г. действительно показали, что фирмы, работавшие по краткосрочным договорам, оказались в более выгодной ситуации. Падение рубля повлекло за собой снижение уровня жизни, а потому спрос на товары и услуги фирм резко упал. Большинство компаний оказалось не способны платить по прежним арендным расценкам и потому попали в "долговую яму". Тем, у кого договора были заключены на короткий срок, повезло больше.

Специалисты компании "Офисов.net" указывают еще на один плюс краткосрочной аренды для малого бизнеса. Для предприятий, действующих по упрощенной системе налогообложения, в первый год арендная плата идет в счет налогооблагаемой прибыли. Соответственно, автоматически снижается НДС, налог на прибыль, налог на имущество. Поэтому таким компаниям гораздо выгоднее заключать краткосрочные договора на срок меньше года, которые потом расторгаются и заключаются вновь. Такая схема давно стала одной из самых популярных и вполне легальных схем уменьшения налогообложения для малого бизнеса.

Дата публикации: 12:22 02 ноября 2005

Источник: bpn.ru