Функция архитектуры

Аксиома рынка загородной недвижимости о том, что якобы главное — это место и качество участка, по-прежнему принимается без доказательств. Но без проекта дом не построишь, а качество архитектурного решения коттеджей на самом деле может сильно повлиять на продажи в поселке, поэтому девелоперы все более склонны на начальном этапе реализации проекта выкладывать деньги в архитектуру, хотя обычно эти затраты не превышают 3% от стоимости строительства, говорят эксперты. Хотя VIP-клиенты, взыскующие чистоту стиля, предпочитают индивидуальное строительство дома мечты, что всегда было удовольствием не из дешевых.

“Архитектура — искусство королей”, — напоминает Елена Ульянова, руководитель проектного бюро корпорации “Инком-Недвижимость”. Не потому, что лишь Версаль заслуживает упоминания в контексте разговора об архитектуре. Дом, спроектированный и построенный с соблюдением канонов выбранного стиля — будь то классическая русская усадьба XIX в. или ультрасовременный авангард, — никогда не был дешевым, и его строительство возможно лишь при индивидуальной работе архитектора с заказчиком. Застройщики коттеджных поселков чаще всего не могут позволить себе такой роскоши (часто излишней), чтобы уложиться в бизнес-план.

Нам не дано предугадать

“Покупатели хотят жить в красивых, гармоничных домах и все лучше и лучше разбираются в архитектуре. Сбалансированный с архитектурной точки зрения проект при прочих равных [условиях] будет гораздо ликвиднее. Но платить существенные деньги за вклад в искусство желающих пока немного: ни один клиент не просил [нас] найти что-нибудь интересное с архитектурной точки зрения”, — говорит ведущий менеджер отдела продаж загородного жилья компании Delight Realty Александр Кузнецов.

Тем не менее во многом ликвидность в поселковом домостроительстве обеспечивается соответствием дома ландшафту, соблюдением в большей или меньшей степени принципа единства внешнего облика или стилевой совместимости коттеджей. Желательно, чтобы здания были спроектированы по заказу застройщика в одном из известных архитектурных бюро, отсутствовали глухие заборы a la Кремлевская стена вокруг домов, что вот уже несколько лет считается приметой стильного дорогого поселка.

“Многие современные архитекторы выражают мнение, что мы живем в эпоху без стиля, а сегодняшняя архитектура в основном представляет собой смешение стилей, эклектику”, — говорит менеджер отдела загородной недвижимости Soho Realty Андрей Сармин. Что касается архитектурных стилей, то классицизм, барокко, ампир, сменявшие друг друга на протяжении столетий, сегодня действительно не существуют в прежнем понимании, считает руководитель архитектурной мастерской “Архстройдизайн” Алексей Иванов. По его мнению, единство стиля жизни и, соответственно, стиля архитектуры закончилось в начале XX в., это мировая тенденция и теперь каждый архитектор волен создавать свой собственный стиль.

“Архитектор воплощает в конкретный проект собственное видение на основе знаний и опыта. В хороших проектах это получается свежо, оригинально и привлекательно для будущих покупателей. Но, как в музыке, дать определение многим современным композициям практически нереально, их можно привязать к тому или иному направлению, но это будет очень субъективная оценка мелодии”, — считает заместитель генерального директора компании “Новое качество” Андрей Уфимцев.

Большинство потребителей различают два основополагающих направления в загородной архитектуре, условно называемых классическим и современным стилями. Понятия максимально емкие и субъективные, покупатели и проектировщики воспринимают их по-своему. По словам Сармина, для большинства клиентов Soho Realty классика ассоциируется с колоннами и лепниной. Все остальные архитектурные решения воспринимаются как современный стиль, а нестандартные и смелые решения считаются хай-теком. Но на всякий дом находится свой покупатель, если, конечно, дом сделан качественно и его стоимость находится в разумных пределах.

“В последнее время архитекторы все чаще оперируют понятием "функционализм". Можно говорить о появлении нового стиля, зарождение которого продиктовано стремлением людей не столько к визуальному эстетству, сколько к рациональности использования жилых помещений”, — говорит Надежда Маляровская, вице-президент по маркетингу и реализации управляющей компании “Северо-Запад”.

“Функциональность и традиционность”, — сходным образом определила запросы большинства покупателей и Елена Ульянова. По ее мнению, задача современных архитекторов и строителей, а также покупателей — художественно оформить свой образ жизни, не создавать стиль, просто жить в нем, а как его назвать, решат потомки.

Вкусы становятся строже

Застройщики, в свою очередь, пытаются определить не только то, что модно сегодня, но и то, что будет лучше всего продаваться завтра.

По данным проводившихся с интервалом в год — в 2003 г. совместно компаниями “Миэль-Недвижимость” и “Бест-Недвижимость”, а в 2004 г. Penny Lane Realty — исследований, более 36% покупателей отдают предпочтения классическому стилю или неоклассицизму (то же самое, но без колонн и не столь строго симметричные дома). Генеральный директор стройхолдинга “Новый дом” Михаил Кранчев говорит, что классика в современном варианте избавляется от обильного декорирования, всяческих завитушек и позолоты, которые, с одной стороны, удорожают строительство, а с другой — кажутся излишними тем, кто может позволить себе подобный дом.

В пределах 16-18% колеблется число приверженцев американо-канадского стиля (демократичный выбор), а также скандинавского, или североевропейского, стиля — как правило, это небольшие двухэтажные дома с отделкой из натуральных материалов (камень, дерево). Их предпочли в 2004 г. примерно 15,3% владельцев загородной недвижимости. Число выбирающих модерн уменьшилось, но 12,7% покупателей остаются верны русскому модерну и, по-видимому, умеют отличать модерн от модернизма. Хай-тек всегда считался показателем достижений в области высоких технологий, но сейчас сочетание металлических конструкций, стекла и бетона выбирают всего 0,8% покупателей. Cтроить такой дом получается дорого, и применение в большом количестве стекла и бетона в жилом доме греет немногих, тем более что на отопление такого дома требуется больше затрат.

Недавно в Россию пришел лофт, такое жилье, по данным Penny Lane Realty, предпочитают 2,6% покупателей. По большей части эти дома напоминают короба с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства. Самым крупным проектом, выполненном в стиле лофт, стал клубный поселок X-Park (архитектурное бюро “Меганон” предложило выстроить короба в форме буквы “Х”).

Модным в Подмосковье становится альпийский шалаш с поправкой на достаток — 5,3% домов построено в стиле шале. Отличительные особенности шале — пологая крыша, доминирующая над всем объемом дома, первый этаж — из камня, второй — из дерева. Но в России дома чаще строят полностью из оцилиндрованного бруса. Например, по данным Delight Realty, в ценовой категории $400 000 — 1,5 млн по активно застраиваемым Пятницкому и Новорижскому шоссе большим спросом пользуются именно дома в стиле шале — как проекты архитектора Юрия Григоряна (часто встречаются подражания).

Неприступные замки с большим количеством окон и башенок теряют актуальность, спрос на них составляет всего 1,8%. Еще 2,3% подмосковных коттеджей представляют собой эклектичное смешение элементов и мотивов различных направлений архитектуры (по мнению ряда экспертов, такова сегодня почти вся загородная недвижимость). На другие стили, по оценке Penny Lane Realty, приходится еще менее значительный спрос. Если вспомнить, что в первой половине 90-х гг. в структуре коттеджной застройки Подмосковья превалировали “дворцы”, или нечто к архитектуре вовсе не имеющее отношения, то можно констатировать, что вкусы покупателей меняются в направлении более строгих стилей, становятся рациональнее и сдержаннее.

“К домам в стиле псевдомодерн отношение прохладное. Удачный модерн построить тяжело, неудачный производит гнетущее впечатление. Всегда в моде итальянско-русские усадебные мотивы простых форм и правильных пропорций”, — говорит Кузнецов.

Ярким представителем североевропейского стиля назвали в Penny Lane Realty поселок “Рублевский”. Интересны с точки зрения архитектуры проекты Юрия Григоряна (“Горки-XXI” по Рублево-Успенскому шоссе, “Лукоморье” по Калужскому шоссе). Удачные архитектурные концепции у поселков “Бенилюкс” и “Бельгийская деревня”. В комплексе дачных поселков “Истра Кантри Клаб” возрождается так называемый стародачный стиль, продиктованный концепцией застройки, — возводятся классические деревянные домики с открытой верандой. “Княжье озеро”, “Липки” — образцово-показательные поселки из канадских домиков. Многие называют среди интересных в архитектурном плане поселок “Николино” на Рублевке. Во всяком случае, экономика реализации проекта не противоречит архитектуре, если архитектор с умом подходит к требованиям заказчика, говорит Алексей Иванов.

Законодатели мод

Застройщики коттеджных поселков, будучи законодателями мод в загородной архитектуре, одновременно становятся заложниками изменчивости этой моды. Поэтому ставка на классику русскую или европейскую представляется им наименее рискованной. “Большинство людей воспринимают в архитектуре, как в музыке и литературе, то, что приближено к классическим образцам. То, что они уже видели, слышали, что было отобрано в ходе истории как классические эталоны”, — говорит Надежда Маляровская.

“Дизайнерские достоинства проекта следует относить ко второму по значимости фактору после месторасположения поселка, который определяет потребительский выбор. Сегодня архитектурное решение [серьезно] влияет на динамику реализации инвестиционного проекта и на рыночную стоимость загородных домов, — считает Мария Литинецкая, руководитель отдела загородной недвижимости компании Blackwood. — Приблизительно 60% наших клиентов придают большое значение внешнему виду дома. Иногда бывает так, что покупатель отказывается от покупки именно по причине недовольства какими-то архитектурными решениями и готов платить за более удачный дизайн. Поэтому застройщики обращаются за консультацией к экспертам рынка еще на этапе проектирования”.

Компания Paul's Yard даже ввела дополнительную консультационную услугу для застройщиков — выбор архитектурного решения проекта поселка. “Мы считаем, что эта услуга будет востребована”, — говорит директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев.

Выбор проектов для строительства домов в коттеджных поселках девелопером обусловлен как личным вкусом девелопера, так и экономическими соображениями. “Если говорить об удачных проектах, это в первую очередь правильная экономика и доверие к профессиональному архитектору, — называет принципы выбора застройщиком архитектурных решений Андрей Уфимцев. — Тогда получается удачный продукт, сделанный для потребителя, а не для собственных амбиций”.

“Застройщиков, которые совсем не задумываются о том, кому и как они продадут свою нетленку, на рынке не осталось, — уверен ведущий менеджер отдела продаж загородного жилья компании Delight Realty Александр Кузнецов. — Процесс выбора архитектурного решения — всегда компромисс между минимизацией расходов на разработку и строительство поселка (объекта) и представлениями застройщика о потребностях потенциального клиента. Так как потребности безграничны, а ресурсы всегда

конечны, в домах за $550 000 мы можем увидеть унылое однообразие фасадов (чтобы сделать фасад симпатичным, пришлось бы серьезно увеличить срок возведения коробок, а это увеличивает сроки окупаемости проекта). Не всегда у застройщика получается найти ту золотую середину, с которой согласилось бы большинство платежеспособных клиентов“.

По словам Андрея Васильева, путей подбора архитектурных проектов для будущего поселка множество. Например, инвесторы поселка “Резиденции Бенилюкс” приняли решение взять своего архитектора, который бы разрабатывал проекты домов и совместно с покупателями дорабатывал и адаптировал их пожелания под единую архитектурную концепцию поселка — например, в районе Голландия все дома должны быть выдержаны в стилях неоклассика или модерн, а в районе Бельгия — шале и лофт. Перед началом строительства “Резиденций” инвесторы проекта провели конкурс на лучшее архитектурное решение поселка и выбрали общую концепцию застройки.

По пути проведения архитектурного конкурса пошли при создании поселков таун-хаузов “Барвиха-club” (“Миэль”, контракт на проектирование получила мастерская Александра Асадова) и “Новоархангельское” (застройщик — “Корес-строй”, контракт на проектирование получила мастерская Владимира Биндемана). По словам генерального директора “Корес-Строя” Михаила Пучкова, проведение конкурса — правильный подход к выбору архитектурной концепции, застройщик получает возможность выбрать оптимальный вариант из нескольких предложенных. “Когда планируешь вложить $20-40 млн, не стоит экономить несколько десятков тысяч на начальной стадии реализации проекта. Мастерская Биндемана уже на стадии конкурса представила настолько серьезно проработанный проект, что он стоил дороже призовой суммы”, — сказал Пучков. В сентябре в “Новоархангельском”, расположенном в 7 км от МКАД по Новорижскому шоссе, начинаются строительные работы. Будет построено 118 коттеджей, архитекторы предложили восемь вариантов архитектурно-планировочных решений, учитывающих в том числе и рельеф местности, цена 1 кв. м — от $1400.

По мнению руководителя дирекции маркетинга, рекламы и PR-группы компаний “КРТ” Валеха Рзаева, в идеале заказ оформляется в законченную маркетинговую и архитектурную концепции и личные качества девелопера зачастую являются ключевыми в выборе перспективных проектов, создавая благоприятную экономическую базу. По словам генерального директора компании “Озерна” (входит в группу компаний “КРТ”) Андрея Демина, правильная маркетинговая концепция стародачного поселка “Глашино” (на границе Калужской и Московской областей) обеспечила практически 100%-ные инвестиции. С первых минут реализации проекта было принято решение, что этот поселок будет состоять из рубленых домов и иметь развитую общественную зону. За 10 лет существования “Глашино” на вторичный рынок из сотни участков оказались выставлены только два.

Поселок “Стольное” компании “Стольный град”, который сейчас начинает строиться в Одинцовском районе Подмосковья (в 7 км от МКАД по Минскому шоссе), — один из примеров готовности девелоперов уделять должное внимание архитектуре. Поселок спроектирован в архитектурной мастерской “А-Б”. Ранее это бюро проектировало для “Стольного града” несколько объектов, в том числе жилой дом в Малом Левшинском переулке, который вошел в перечень 1000 лучших проектов в мире за последние 100 лет.

По словам архитектора Андрея Савина, были разработаны семь типов домов разной площади (от 450 до 800 кв. м) и в разных, но сочетающихся между собой стилях — русская усадьба, неоклассика, английский стиль, — отражающих достаток владельцев. Дома будут строиться из кирпича. “Мы уверены, что создаем абсолютно ликвидный продукт инвестиционного качества, поскольку дома в этих стилях и через пять, и через 10 лет будут хорошо смотреться и будут востребованы”, — говорит Константин Гусаков.

“Здесь нам не хотелось проводить экспериментов с архитектурным обликом домов, не то место [для этого], поэтому строили, как по учебнику, выдержаны все детали, — говорит Савин. — Мы ориентировались на русские традиции, чтобы поселок соответствовал ландшафту и окружению”. Рядом находится знаменитый писательский поселок Переделкино, старые генеральские дачи и летняя резиденция патриарха. По просьбе Министерства культуры области проектировщики оставили незастроенной визуальную ось между дачей Пастернака и церковью. Из 45 га застраиваемой территории 13 га оставлено под общественные зоны, заборы заменены живой изгородью. Поселок рассчитан на 64 дома, участки от 30 до 50 соток будут продаваться с подрядом, обязательное условие — строить по одному из предложенных проектов или согласовывать изменения с архитектором. О цене на участки в “Стольном граде” не сообщили, но, по словам Константина Гусакова, это будет дорогой поселок, не в последнюю очередь именно из-за затрат на архитектуру. Проект каждого дома стоил около $80 000. “Но чем дороже это нам обошлось, тем дороже это будет восприниматься клиентом, — говорит Гусаков. — Дом той же площади, построенный по менее проработанному проекту, будет стоить дешевле”.

Дома в поселках элиткласса по Минскому шоссе могут стоить, по оценкам экспертов, от $650 за 1 кв. м при цене участка $20 000-25 000 за сотку.

3% на архитектуру

Процент инвестиций, выделяемый застройщиками на разработку архитектурной концепции новых поселков, варьируется в зависимости от объекта, его класса и потенциального потребителя. Но, по оценке как риэлторов, так и архитекторов, обычно это не более 3% от сметной стоимости строительства, хотя может составлять и 1%, и 10%.

Затраты инвестора на архитектурный проект во многом зависят от того, услугами какого архитектурного бюро он пользуется. Чем известней архитектор, чем лучше и грамотнее проект, предложенный им, тем дороже он стоит, но помимо эстетических и технологических преимуществ таких проектов они гораздо интереснее для продавца, потому что нравятся покупателю, говорит Андрей Сармин.

Затраты инвестора на архитектурный проект могут составлять от нуля (если дом срисован с журнала или каталога) до $100 за 1 кв. м, полагает Васильев. Сейчас уже можно говорить об увеличении затрат застройщиков на архитектурное решение, поскольку с каждым годом все больше внимания уделяется этому вопросу, появляются новые требования к качеству архитектуры. В Penny Lane Realty считают, что разработка архитектурной концепции может стоить от $10 000 до $100 000 в зависимости от объема работ и опять же известности архитектора.

Директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Сергей Леонтьев говорит, что дорогими архитектурными решениями занимается “Архстройдизайн” Алексея Иванова (сам архитектор так не думает), на счету которого несколько удачных поселков — “Величъ”, “Новый свет”, “Бельгийская деревня”. По словам руководителя “Архстройдизайна”, редко, но удается настоять на том, что за повторное использование проекта внутри строящегося поселка заказчик дополнительно заплатил архитектору деньги — примерно 10% от стоимости проектирования.

Архитектурное бюро “Меганон” прославилось благодаря проекту “Горки-XXI”, имевшему невероятный успех. “Оценив высокую популярность проекта, бюро решило продавать его любому желающему за $15 000-20 000. В результате сейчас можно наблюдать появление поселков-клонов, таких как “Горки-22”, “Иваново”, — добавляет Леонтьев.

В “Стольном граде” сказали, что такие же точно дома, как в “Стольном”, больше нигде строить не планируют, но если кто-то захочет срисовать проект, то ничего сделать не смогут.

Камень, дерево, бумага…

Изменение моды на архитектуру связано с появлением новых технологий строительства, отмечают в Penny Lane Realty. В то же время избранный стиль зачастую определяет, из какого материала будет построен дом. Любители кантри и шале обычно строят дома из дерева; в бетоне и стекле воплощают идеи в стиле хай-тек, для классического стиля применяют камень. Несуразно лепить на пенопластовые колонны и на пенобетонные стены и делать из этого русскую усадьбу. Хотя, говорит Михаил Кранчев, не конструктивный материал определяет облик дома. Например, если строится русская усадьба, то материал прячется под штукатуркой, в итоге получается бело-желтое или бело-красное здание определенных пропорций с парой флигелей, хозяйственными постройками на территории.

Неизменно 1-е место по популярности среди строительных материалов занимает кирпич. В Penny Lane Realty подсчитали, что из этого материала предпочитают строить и покупать дома 49,3%. “У нас по-прежнему стремятся построиться на века, — говорит Елена Ульянова. — Однако чем более уверен в себе и в своем будущем человек, тем более дешевое и менее претенциозное жилье он может себе позволить. И менять его раз в пять лет”.

По словам Михаила Кранчева, все более модно строить большие деревянные дома, хотя нельзя сказать, что эта мода становится всеобщей. Но с появлением новых технологий в строительстве стали преобладать оцилиндрованное бревно, профилированный и клееный брус. По прочности и долговечности они не уступают кирпичу и так красивы, что не требуют дополнительной отделки. В Подмосковье уже 11,6% домов построено из этого материала, отмечают в Penny Lane.

“Если строить правильный дом — с соблюдением всех норм по теплопроводности, энергосбережению и т. д., то самым дорогим материалом является сегодня клееный брус, — говорит Кранчев. — Хорошо сделанный дом из кирпича площадью около 500 кв. м с качественной отделкой обойдется примерно в $1000 за 1 кв. м, строительство такого же дома из клееного бруса будет стоить ту же $1000 за 1 кв. м общей площади, хотя отделка обойдется в меньшую сумму, нежели отделка кирпичного дома. Каркасный дом по канадской технологии из дерева будет примерно на 30% дешевле, бревенчатый дом — дешевле на 40%”. Строить загородные дома полностью из пенобетона руководитель строительного холдинга “Новый дом” считает неправильным, так как этот материал имеет гораздо меньшую, чем кирпич, несущую способность и может просто не выдержать нагрузок. А возводить загородный дом по технологии каркасно-монолитного домостроения с заполнением внутренних стен блоками из пенобетона дороже, чем строить из кирпича. Тем не менее, как считают в Penny Lane Realty, процент домов, построенных из пенобетонных или других ячеистых бетонных блоков, составляет 16,3% от общего числа застроек в Подмосковье.

“Стоимость строительства дома в поселке с учетом затрат инвестора на инфраструктуру, поселковые коммуникации, дороги тоже может составлять до $1000 за 1 кв. м. Но покупатель в итоге получит за большие деньги дом классом ниже, чем при индивидуальном строительстве, потому что поселок — это в первую очередь коммерческий проект инвестора”, — добавляет Кранчев.

“Несомненно, индивидуальное строительство прельщает всех, — говорит Алексей Иванов. — Но это очень дорого: гонорар архитектору за проект индивидуального дома плюс стоимость строительства, плюс стоимость земли, дополнительных затрат потребуют обустройство территории, забор, инженерия. Да еще и не в каждом месте власти разрешат строить индивидуальный дом по индивидуальному же проекту”.

Крепости не сдаются

Фантазию заказчика ограничивает только размер его кошелька, но специалисты советуют придерживаться принципа разумной достаточности и учитывать особенности российского климата. “К сожалению, мы расположены на другой широте, нежели любимые многими средиземноморские города-курорты, — говорит Андрей Уфимцев. — И климат наш многого не позволяет — любые средиземноморские диковинки влекут за собой очень серьезные денежные затраты и в большинстве своем не принесут нужного удовлетворения”. Например, сооружение открытого бассейна ради трех солнечных месяцев и пары недель, когда в таком бассейне удастся поплавать. Тоже относится и к огромным открытым террасам, эксплуатируемой кровле, ярко-рыжей черепичной крыше или кипенно-белым фасадам. Для подмосковных построек характерно большее использование кирпича, утеплителей и дерева. “Для нашего климата более подходят архитектурные решения североевропейские (скандинавские), чем испанские или итальянские, — считает Надежда Маляровская. — У нас выпадает много снега, поэтому балкон, терраса, крыльцо должны иметь навес. Для автомобиля при отсутствии гаража желательно также сделать навес. Даже в ландшафтном дизайне стоит учитывать, что дорожки покрываются снегом, снег засыпает светильники. Леденеет крыльцо, и нужно учесть его подогрев”.

Для нашего климата идеален деревянный дом, его и протопить легче, считает Елена Ульянова. Но использование тех или иных строительных материалов зависит не только от климата. Желание обособиться, потребность чувствовать себя в безопасности обуславливает выбор кирпича и железобетона как материалов для загородного дома. Оптимальной становится такая схема: 1-й этаж (гостевой) — каменный, 2-й (жилой) — деревянный. К тому же загородное жилье у нас отнюдь не массовое, отсюда совершенно иные подходы к проектированию и технологиям, нежели на Западе, где типовые загородные дома — обыкновенный ширпотреб.

Елена Никитина

Дата публикации: 10:36 22 сентября 2004

Источник: bpn.ru