Первый этаж предлагать

Первые жилые этажи в московских новостройках ушли в прошлое. С недавних пор как в коммерческих, так и в муниципальных домах первые этажи предназначаются под объекты социальной инфраструктуры и офисы. Однако если столичной собственностью распоряжается сам город, он же и определяет ее целевое использование, то в коммерческих домах последнее слово за девелопером. Продав нежилые помещения, застройщик дает хозяину право использовать их для своего бизнеса, направление которого зачастую не соответствует обозначенному в инвестконтракте застройщика с городом. Жильцам дома приходится мириться с фактом того или иного вида использования первых этажей в доме. Правда, лишь до тех пор, пока не нарушается закон.

Искусство угождать

Нежилые этажи в столичных новостройках появились отнюдь не только в угоду избалованным москвичам, не желающим селиться поближе к земле и опасающимся за безопасность жилища, расположенного на 1-м этаже. Обеспокоенные низкой обеспеченностью жителей города объектами социальной инфраструктуры московские власти выпустили постановление, согласно которому первые этажи новостроек следует использовать исключительно под нежилые помещения (постановление правительства Москвы от 18 июня 2002 г. № 457-ПП “О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения”). Документ одинаково касается строящейся недвижимости как бизнес- и экономкласса, так и элитной. С 1 июля 2003 г. начали действовать дополнения к городским строительным нормам “О размещении на первых этажах жилых домов объектов социального и общественного назначения” (постановление правительства Москвы от 17 июня 2003 г. № 449-ПП “Об утверждении дополнения № 1 “О размещении на первых этажах жилых домов объектов социального и общественного назначения” к МГСН 3.01-01 “Жилые здания”).

Основной целью нововведения является повышение комфортности проживания в городе и создание условий для развития объектов социально-общественной сферы. Кроме того, это позволяло решить вопрос с получением дополнительных площадей для малых предприятий. Городская целевая программа по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2010 гг., разработанная Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства Москвы и Москомархитектурой, предусматривает наряду со строительством многофункциональных деловых центров для субъектов малого предпринимательства на общественных территориях города также создание новых нежилых помещений местного уровня, в том числе на первых этажах жилых домов-новостроек. Таким способом, столичное правительство пытается убить двух зайцев — учесть интересы жителей новостроек, а также близлежащих домов и бизнесменов.

В соответствии с разработанной концепцией к 2010 г. в Москве планируется построить для малого бизнеса не менее 6 млн кв. м (в 2005 г. — около 2,5 млн кв. м) площадей. Из них на первых этажах жилых зданий намечается ежегодно сдавать по 150 000-200 000 кв. м. Малые предприятия, в свою очередь, должны “отработать” — обеспечить дополнительные места занятости горожанам. В соответствии с Городской целевой программой численность занятых на малых предприятиях в 2002-2010 гг. увеличится с 1,75 млн до 2,2 млн человек.

Новшество устраивает и застройщиков. Первые этажи жилых домов пользовались ограниченным спросом у покупателей, поэтому при их продаже застройщик получал примерно на 10-15% меньше, чем за другие квартиры. Нежилые помещения на первых этажах жилых домов, напротив, продавались хорошо. Как следствие, у застройщиков, возводящих жилье, появился вкус к коммерческой недвижимости и уже под нежилые цели стали отдавать не один, а несколько первых этажей. К примеру, в доме, построенном Департаментом инвестиционных программ строительства города (ДИПС) в 3-м Крутицком переулке, под нежилые цели отведены два первых и помещения в фасадной части дома 3-го этажа.

Как рассказал Евгений Якубовский, генеральный директор компании “Новая площадь Property Management”, в коммерческих домах часть нежилых помещений передается городу в счет его доли в инвестиционном контракте и предназначается под социальные объекты. Если нежилые площади не проданы на этапе строительства, собственником оставшейся доли становится управляющая компания (УК), которая после сдачи дома в эксплуатацию ставит ее на свой баланс. В дальнейшем УК либо продает эти помещения, либо сдает в аренду в зависимости от тех целей, которые она перед собой ставит. “Сдача в аренду предпочтительнее, поскольку в этом случае у УК остается возможность руководить последующим использованием помещений в соответствии с разработанной концепцией инфраструктуры микрорайона, назначение которых прописывается в договоре аренды”, — подчеркивает Якубовский.

Площади на первых нежилых этажах в домах, возводимых по городскому заказу или передающихся частными девелоперами как доля города, попадают в ведение Москомимущества. В зависимости от потребностей в тех или иных объектах инфраструктуры помещения сдаются в целевую аренду. Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества Москвы (СГУП) проводит аукционы на право аренды нежилых помещений, в которых могут участвовать юридические и физические лица, занимающиеся малым бизнесом.

Но эти помещения вряд ли станут палочкой-выручалочкой для мелких предпринимателей, интересы которых также есть в нежилых помещениях в составе жилых комплексов. По словам Михаила Вышегородцева, руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы, по практике последних лет примерно 90% новых помещений, принадлежащих городу, сдается в аренду по конкурсу. Победителем становится компания или предприниматель, предложивший большую арендную ставку. Город не отказывается от льготных ставок, но объекты социальной инфраструктуры, в частности торговли, не входят в их число.

Своя игра

Развитие социальной инфраструктуры в Москве идет строго по плану. В новом Генеральном плане города соответствующие предложения разработаны с учетом новых социально-экономических и градостроительных условий. “На основании расчетов, проведенных в НИиПИ генплана Москвы, определяется потребность жителей Москвы в объектах социальной инфраструктуры, — говорит Игорь Мурсалимов, заместитель генерального директора по строительству "Мосстройреконструкции". — Инвесторам, возводящим жилье, при разработке своих проектов приходится с ними считаться”. Как подчеркнул Владимир Сидоров, заместитель генерального директора компании “Жилстройэксплуатация”, что будет на нежилых этажах дома, определяется еще на стадии заключения инвестиционного контракта.

Марина Губанова, руководитель департамента управления нежилой недвижимостью “МИАН-Девелопмента”, отметила, что если у застройщика появляется возможность самостоятельно выбирать назначение помещений, то он выбирает свободное назначение. По словам Натальи Жареновой, начальника отдела коммерческой недвижимости компании “Русский дом недвижимости”, в таком случае девелопер руководствуется соображениями экономической целесообразности. Например, в тихих переулках практичнее разместить офисы, а в людных местах — магазины, салоны красоты и другие заведения с большой проходимостью.

В многоквартирных высотках коммерческие помещения на первых этажах, как правило, изначально проектируются под определенные цели — парикмахерскую, магазин, фитнес-клуб и т. п. Но учитывая тот факт, что площади реализуются со свободной планировкой, функциональное назначение помещения может измениться. Как рассказал Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании “Квартал”, у них были случаи смены собственника коммерческих площадей, повлекшие за собой изменение назначения нежилого помещения. Вместо изначально заложенного в проект кафе-бара в элитном доме № 116, корп. 1, по Ленинскому проспекту открылся салон красоты, в доме по Ленинскому проспекту, 106, корп. 1, — студия звукозаписи, а в доме № 98, корп. 1, по этому же адресу на площади, отведенной под кафе-бар, разместится SPA-салон. “Но смена собственника, влекущая за собой размещение магазина "Продукты" в элитной доме, просто недопустима ни с точки зрения класса дома, ни с точки зрения интересов жильцов”, — подчеркивает он.

Недавно ситуация изменилась. Вступивший в силу 1 апреля 2005 г. закон “О долевом участии в строительстве…” защитил участников долевого строительства в части изменения назначения нежилого помещения застройщиком в процессе строительства. Теперь застройщик не имеет права менять назначение нежилого помещения. В противном случае покупатель квартиры вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве с возвратом ему уплаченной суммы и выплатой штрафной неустойки в размере 32% годовых, говорят в “Квартале”. Но афишировать нововведение вряд ли выгодно застройщикам.

Главное — статус дома

В соответствии с действующим законом на первых этажах жилых домов запрещено размещать специализированные магазины по продаже химических товаров, которые могут привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки. А также магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, магазины с режимом функционирования после 23.00, предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества, кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов, бани и сауны, казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры, общественные уборные и похоронные бюро. Другие объекты имеют полное право обосноваться в жилой зоне. По словам Евгения Якубовского, единственным ограничением для них в этом случае будут являться согласующие и надзорные инстанции — СЭС, пожарники, архитектура и т. д.

По словам Сергея Лушкина, одним из определяющих показателей для размещения объектов инфраструктуры является класс дома. Сегодня тенденция такова, что развитая социальная инфраструктура в элитных домах жильцами не приветствуется и зачастую оказывается маловостребованной — приоритет, как правило, отдается вопросам безопасности здания и закрытому (ограниченному) доступу на его территорию. Поэтому в элитных домах первые этажи занимают преимущественно офисы, нередко арендуемые самими жильцами, или центры, оказывающие услуги высокого класса (салоны красоты, SPA-салоны и т. д.).

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, отметил, что в законодательстве не предусмотрена обязанность застройщика информировать будущих покупателей о том, что будет на нежилом этаже. Но при продаже элитной недвижимости покупатель всегда осведомляется об инфраструктуре 1-го этажа, так как от этого во многом зависит статус дома. “В интересах собственника предоставить ему полную информацию”, — подчеркивает он.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, отметил, что настоящий клубный дом, количество квартир в котором — не более 25, не будет считаться элитным, если на 1-м этаже устроить ночной клуб, магазин или иное общедоступное, многолюдное заведение. Сейчас на рынок выходит большое количество компаний, которые хотят арендовать нежилые помещения, и застройщик устраивает некий face control для потенциального арендатора, чтобы спорных ситуаций с жильцами не возникало.

“Насыщенная закрытая инфраструктура в дорогом жилом комплексе сегодня не оправданна, — говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. — Бассейн, игровая комната, фитнес-клуб, несколько видов сауны и проч. — во всех этих столь разрекламированных атрибутах собственник дорогой недвижимости разочаровался. В первую очередь это дорого. Коммунальные платежи дома с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом доме. Во-вторых, трансформировался стиль жизни богатого человека. Если раньше считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние, то сегодня положение респектабельного человека, напротив, обязывает быть публичным и открытым”.

Статус домов бизнес-класса предполагает обустройство на нежилых этажах социальной инфраструктуры, ориентированной, как правило, на сферу обслуживания и услуг. В таких домах часто проектируются помещения социально-бытового назначения, доступные для жителей всего района. “Мы прислушиваемся к пожеланиям покупателей квартир и в своем объекте, в доме на ул. Давыдковской, решили разместить в нежилых этажах службы, полезные жителям дома: салон красоты, детскую игровую комнату, приемный пункт химчистки-прачечной”, — говорит Игорь Мурсалимов. В доме, построенном ДИПСом на ул. Селезневской, разместились салон красоты, аптека и магазины. Группа компаний “ПИК” часть площадей в своих объектах также отводит под отделения банков, химчисток, магазины. “Но прежде чем отдать такой объект, обязательно выясняем, какие именно услуги будут востребованы на данном месте”, — подчеркивает Екатерина Душкина, пресс-секретарь ГК “ПИК”.

Навязанная инфраструктура

Объекты инфраструктуры, расположенные прямо в их домах, не всегда радуют жителей многоэтажек. Большая часть опрошенных москвичей предпочли бы, чтобы в их домах находился салон красоты или парикмахерская, отделение банка, аптека, детская игровая комната, небольшая булочная с кафетерием, где утром можно выпить ароматный кофе с горячим круассаном. В то же время продовольственные магазины, магазины, торгующие бытовой химией, кафе быстрого обслуживания, привлекающие большой поток посетителей, клубы с игровыми автоматами в жилых домах не приветствовались.

Что же касается офисных помещений, то здесь мнения опрошенных горожан разделились. Москвичи не возражают против помещений, занимаемых юридическими конторами, туристическими или консалтинговыми фирмами, но все же многие из них отметили, что объединять зону жилья и зону бизнеса — не самое лучшее решение. “Отношение покупателей квартир к расположению офисов на первых этажах во многом определяется профилем арендатора”, — говорит Михаил Гец.

“Потенциальные покупатели дорогой недвижимости не хотят, чтобы посетители офисов или торговых помещений хоть как-то пересекались с жильцами, — говорит Алена Бригаднова. — Если концепция жилого комплекса позволяет "развести потоки", то на продажах объекта это никак не отражается. Проект может стать крайне неудачным, если застройщик, делая акцент в пользу офисов в жилых домах, тем самым уменьшает площадь входных групп или делает лобби как черный ход. Это существенно снижает привлекательность объекта для потенциального покупателя”.

“Офис вполне может быть расположен на 1-м нежилом этаже элитного дома, в случае если это офис застройщика данного дома, то это повышает статус жилья, положительно сказывается на продажах, повышает спрос и, соответственно, влияет на увеличение ценообразования, поскольку является некой гарантией качества строительства”, — отмечает Александр Зиминский.

Если жильцы против?

Конфликты между жителями и собственниками или арендаторами коммерческих помещений — явление не редкое. Бывают случаи, когда в объектах, расположенных в жилых домах, меняется график работы и, к примеру, обычный магазин, торгующий продуктами, начинает работать в режиме “24 часа”. Другие примеры — на 1-й этаж въезжают арендаторы, продающие запчасти для автомобилей, открывается зал игровых автоматов. “В соответствии с законом г. Москвы от 25.06.1997 "О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в г. Москве" граждане вправе обращаться в органы власти за рассмотрением коллективных жалоб в отношении помещений, использование которых производится не по назначению”, — говорит Марина Губанова. “Есть инспекция по надзору за использованием нежилых помещений, куда можно обратиться в случае нарушения их прав, санитарно-эпидемиологическая и пожарная службы и другие контролирующие органы”, — добавляет Наталья Жаренова.

Взаимоотношения жильцов и собственников или арендаторов заведений, размещающихся на первых этажах, регламентируются Конституцией, Гражданским и Уголовным кодексами, а также правилами санитарной и пожарной безопасности. В случае если недовольство жильцов имеет под собой объективные основания, например производится разгрузка товара в неурочное время и налицо превышение допустимого уровня шума и т. п., то жильцы могут добиться восстановления их в правах.

Если же недовольство носит субъективный характер, на уровне “нам не нравится, что к вам многие ходят”, но права жильцов никак не нарушаются, то закон на стороне арендатора. Однако и в последнем случае жильцы способны доставить массу хлопот собственнику помещений. По словам эксперта, был случай, когда дирекция одного казино, размещавшегося в жилом доме, задабривала жильцов, давала им отступные, а некоторые квартиры даже была вынуждена выкупать. В доме на ул. Короленко как компенсация за круглосуточную работу фитнес-клуба арендатором гасится больше половины платежей по квартплате.

В то же время, как отметил Сергей Лушкин, в практике эксплуатации жилых объектов конфликт возникает довольно часто и далеко не всегда его можно его решить полюбовно. “Нам, как компании-застройщику, в этом случае помогает то обстоятельство, что "Квартал" является членом товарищества собственников жилья (ТСЖ) во всех своих построенных домах и старается находить компромисс с жильцами и учитывать их интересы в случае возникающей необходимости смены назначения нежилого помещения”, — говорит он.

По словам Евгения Якубовского, отрицательное отношение жильцов к объектам инфраструктуры чаще всего вызвано неудовлетворительным управлением этими объектами.

В тех случаях, когда в доме работает профессиональная управляющая компания, которая следит за санитарным состоянием нежилых помещений, наводит порядок во дворе, конфликтных ситуаций удается избежать.

Яблоко раздора

Яблоком раздора в жилых домах с офисными помещениями являются места для парковки автотранспорта. На сегодняшний день далеко не все новостройки имеют подземные паркинги, способные вместить весь автотранспорт жильцов дома. К тому же цены на машино-места настолько высоки, что многим автовладельцам не остается ничего другого, как оставлять свои автомобили во дворе, а при нехватке места — и на проезжей части дороги. И здесь сталкивается интерес собственников жилых помещений и хозяев или арендаторов коммерческих площадей.

“Парковка для арендаторов или посетителей нежилых помещений обязательно должна быть предусмотрена — в интересах самого же девелопера, потому что в дальнейшем они непременно поставят вопрос, где они смогут парковаться”, — подчеркивает Наталья Жаренова.

Положительное решение вопроса чаще предлагается застройщиками, возводящими элитные дома и новостройки бизнес-класса, а также в домах экономкласса, где созданы ТСЖ. Как рассказали в компании “Русский дом недвижимости”, если в доме создано ТСЖ, то оно имеет право на прилегающий к дому участок земли и может оборудовать там парковку со шлагбаумом. В других домах такого права у жителей дома нет.

Насколько конфликт удастся решить, зависит от того, вовремя ли позаботился девелопер об интересах обеих сторон. В домах “Квартала” парковка для арендаторов предусматривается только перед домом, в подземном паркинге машино-мест для них нет.

“В наших домах, расположенных по адресу: ул. Давыдковская, вл. 19-19а, арендаторам коммерческих площадей выделены гостевые стоянки на огороженной придомовой территории, — говорит Игорь Мурсалимов. — Машино-местами в подземном паркинге мы прежде всего обеспечиваем жителей дома, а на оставшиеся места могут претендовать и владельцы нежилых помещений”. Жителям дома на ул. Селезневской, 4 (объект ДИПСа), пришлось взять решение вопроса в свои руки. Выходом стал автоматический шлагбаум, а пульт управления получили только свои автовладельцы.

Выгодная экономика

Как рассказала Вера Сотникова, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании “Мосстройреконструкция”, поскольку сегодня в Москве спрос на коммерческую недвижимость превышает предложение, проектировать на первых этажах жилых домов нежилые помещения выгодно, а продаются офисы быстрее жилья. “У нас даже выстроилась очередь из потенциальных покупателей на офисную недвижимость”, — отмечает она. Такого же мнения придерживается и Владимир Сидоров. По его словам, все нежилые помещения, как правило, продаются еще на стадии проекта дома или на стадии котлована. По словам Александра Корнилова, заместителя генерального директора по координации строительных программ компании “Декра”, стоимость квадратного метра нежилых помещений в разы превышает стоимость жилых.

Но не все застройщики спешат продавать нежилые помещения. По словам Сергея Лушкина, в районе “Проспект Вернадского” действительно спрос на нежилые помещения очень высок: при выводе объекта на продажу они бы продавались моментально.

Но компания переориентировалась с продажи коммерческих площадей на сдачу в аренду. “С одной стороны, практика аренды — это возможность диверсификации бизнеса и, соответственно, получения дополнительного дохода. С другой — предоставление помещения в аренду и, соответственно, выбор арендатора — это возможность влиять на формирование социального окружения в квартале, учитывая потребности и интересы его жителей”, — отмечает он.

Дата публикации: 11:09 14 ноября 2005

Источник: bpn.ru