Строители и закон: "Победителем объявляется..."

Ничто так не объединяет людей, как общая проблема. Эта истина нынешней осенью получила очередное подтверждение. Инициаторы создания новой организации - Ассоциации строителей России (АСР) - не скрывают, что ее рождение было вызвано федеральным законом N 214 об участии в долевом строительстве.

Под эгидой Ассоциации крупнейшие московские девелоперы сомкнули плотнее ряды и ринулись в бой. Причем официально бой объявлен не только законам, ущемляющим интересы строителей, но и недобросовестности и непрофессионализму участников рынка. Но если в возможности успешной реализации первой задачи сомневаться не приходится, то воплощение остальных - под большим вопросом.

Не боги горшки обжигают

Тот факт, что Ассоциация cтроителей России возникла только сейчас, когда по строительному рынку катком прошелся 214-й закон, лишний раз подтверждает, что до 1 апреля этого года столичным девелоперам жилось в целом неплохо. В отличие, кстати, от дольщиков.

По словам председателя юридического совета Российского фонда защиты прав потребителей Ольги Алексеевой, за три года работы она не видела ни одного договора долевого участия, оформленного в соответствии с требованиями закона о защите прав потребителей. "Нет ни одного договора, где права дольщика не ущемлялись бы намеренно" - такое заявление сделала она на "круглом столе" "Факторы, препятствующие развитию строительного сектора России" в октябре этого года. По ее словам, фонд просто утопает в жалобах обманутых или неудовлетворенных дольщиков, так что возникла необходимость в создании специального отдела для разрешения вопросов по договорам долевого участия. Комментируя эти факты, строители говорят, что, да, недоразумения случались, и дело порой доходило до судебных разбирательств. Но, мол, в 90% случаев суд все равно становился на сторону дольщиков, так что о незащищенности последних речи быть не может. "Мы специально проанализировали 80 794 договора долевого участия, заключенных в прошлом году, - говорит вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин, - из этих 80 с лишним тысяч в 518 случаях (0,9%) были расторжения договоров - либо по инициативе компании (233 договора), либо по инициативе дольщиков (285 договоров). В 194 случаях дело дошло до судебных разбирательств, из них в 144 случаях суды вынесли решение в пользу дольщиков и только в 44 случаях - в пользу компании. От общего числа заключенных договоров это составило 0,073%.

С этими данными согласуется и проведенное Верховным судом РФ обобщение практики участия граждан в строительстве, в соответствии с которым 80% судебных решений было вынесено в пользу граждан. То есть существовала практика, которая в принципе нормально защищала права потребителя. А что получилось сейчас?"

Получилось то, что теперь при возникновении подобных недоразумений отстаивать свои права в судах пришлось бы девелоперам. Поскольку закон предоставляет дольщику практически неограниченные возможности по одностороннему расторжению договора и взысканию штрафов с застройщика за любые провинности. В свою очередь, если обязательства нарушил потребитель, компания может добиваться справедливости только в судебном порядке. Впрочем, это не единственный пункт закона, вызывающий возмущение девелоперов. Много нелицеприятного говорилось и о порядке заключения договора, по которому застройщик, прежде чем собирать деньги, должен получить государственную регистрацию права собственности или аренды на земельный участок. А эта процедура в нашей стране затягивается не на одну неделю.

У экспертов вызывает недоумение и параграф о солидарной ответственности банков и девелоперов в случае, если застройщик привлекает на объект как банковские инвестиции, так и средства дольщиков. Это положение закона привело к тому, что банки почти полностью самоустранились из процесса, оставив девелоперов перед малоприятным выбором: либо привлекать на строительство деньги населения, либо полностью переходить на дорогостоящие банковские кредиты. Последний вариант, кстати, сразу дает заметное повышение себестоимости квадратного метра.

"Претензии к закону у нас сводятся к трем вещам, - объясняет президент строительной компании "Баркли" Леонид Казинец, - первое - закон непрактичен. Многие его нормы не имеют корреляций с реальной жизнью. Например, по закону строитель должен сдавать объект не позднее двух месяцев после приемки объекта в эксплуатацию. Но, если мы посмотрим перечень документов в Москве, то два месяца - это нереально.

Кроме того, закон не соответствует ГК. Например, его 145-я статья подразумевает, что сделка может быть частично исполнена до регистрации. А закон утверждает, что договор вступает в силу только после регистрации. Но если мы сначала регистрируем, а потом берем деньги, то мы регистрируем договор, не подтвержденный никакими обязательствами, кроме пожелания. И наконец, закон не решает основной задачи: он не дает увеличение объемов строительства, уменьшения цены и защиты граждан".

Закон, которого ждали. И дождались

"Если вы заглянете на сайт Госдумы, то увидите, что в первом чтении закон назывался "О внесении изменений в закон о защите прав потребителей", - рассказывает ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев. - Почему так получилось? В 2002 году Верховный суд РФ обобщил практику участия граждан в строительстве и пришел к выводу, что все варианты вложения потребителей в строительство сводятся в итоге к договору бытового строительного подряда. А на него распространяется закон о защите прав потребителей. Строители в свою очередь утверждали, что граждане являются не потребителями, а инвесторами.

В связи с такими спорами было принято решение внести изменения в закон о защите прав потребителей. Но уже ко второму чтению решили, что только процедурных моментов, защищающих права потребителей, мало. Чтобы достигнуть большего баланса, были разработаны специальные нормы регулирования долевого строительства. Потому что строители, предлагая заключать договоры "соинвестирования", навязывали условия, выгодные только им. К примеру, в них часто не предусматривалось ни неустоек, ни четкой ответственности за сроки и качество".

Многие противники закона возражают, что закон совсем не беспристрастен. Есть предположения о существовании сильного лобби со стороны банков, которым, естественно, выгодно стать основным источником инвестиций для девелопмента. Однако обсуждение законопроекта без какого-либо внешнего давления возможно только в вакууме. Поэтому вызывает удивление не то, что в процессе принятия кто-то сумел пролоббировать свои интересы, а то, что этого не сумела сделать наиболее заинтересованная сторона - девелоперы.

Почему? Возможно, потому, что до последнего не верили, что закон, с которым до этого они мирно уживались, вдруг покажет зубы. Да такие зубы, что палец в рот не клади - рискуешь руки лишиться. Это сейчас опомнившиеся застройщики трубят во все трубы и кричат, что с ними никто не посоветовался.

Надо сказать, что законопроект "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" был внесен Думу еще в январе 2002 года депутатами Иваном Грачевым и Петром Шелищем. Концепция нового проекта закона обсуждалась с 2003 года. Первое чтение законопроекта состоялось в Думе еще в мае 2004 года.

Но в нужный момент строители, как и русские князья в канун нашествия татаро-монголов, были разрознены и не успели объединиться перед лицом видимой опасности. Впрочем, старые ошибки учтены. В лице АСР строители консолидировали свои силы и теперь намерены не на жизнь, а на смерть защищать свои интересы.

От закона до порядка - не один шаг

Объявляя о своем существовании, АСР пообещала возложить на себя груз проблем, довлеющих сегодня над российской строительной отраслью. Помимо необходимости исправить закон ассоциация вспомнила о таких актуальных проблемах, как хромающее качество строительства, низкий профессионализм многих участников рынка, неразвитость ипотеки новостроек.

Чтобы в полной мере оправдать появление на сцене, АСР провозгласила своими целями выработку новых СНиПов, выход на международный рынок, повышение инвестиционной привлекательности российского рынка, развитие ипотеки. Среди обнародованных задач - лицензирование деятельности строительных организаций, кадровое обеспечение, обучение и повышение квалификации сотрудников девелоперских компаний.

Насколько этот груз окажется по плечу ассоциации - покажет следующий год. Вариантов развития событий два. Первый - АСР становится реальной силой на рынке, которая вырабатывает правила игры, лоббирует интересы строителей и охраняет имидж профессионального застройщика. Второй - АСР активно действует в области законодательства, пробивает брешь в законодательном щите и ограничивается в других сферах пиаром. Пока наиболее вероятным представляется второй вариант. Такой прогноз основывается на действиях, которые уже предприняты ассоциацией, а также на видимом отсутствии мотивации в действиях на других фронтах.

Сначала разберемся со вторым пунктом

При всем обилии жалоб от дольщиков за прошлый год в Москве по договорам долевого участия было привлечено более $1,2 млрд. О растущем спросе на новое жилье свидетельствуют как риэлторы, так и представители ипотечных банков. В таких условиях стремление девелоперов к совершенству - причем за свой счет - до этой весны проявлялось не очень явно.

К сожалению, и сейчас аргументация девелоперов такова, что интересы дольщиков в ней играют роль своеобразного щита. Поднимая его, девелоперы сразу убивают двух зайцев: добиваются большей весомости своих доводов и создают себе привлекательный имидж в глазах общественности.

Так, в частности, на вопрос, чем все-таки плох закон для потребителей, президент АСР Николай Кошман дал такое объяснение: "Например, потребитель срывает сроки платежей в течение трех месяцев. Мы не имеем права никак на него подействовать, кроме как подать в суд. Пока идет разбирательство, время уходит, мы в итоге не сдаем объект в срок. И должны платить за это штраф - тому же дольщику, который сорвал нам финансирование".

Теоретически такая ситуация, конечно, возможна. Но практика показывает, что главное желание основной массы дольщиков - как можно быстрее получить в собственность готовую квартиру. Какой резон им срывать сроки? Чтобы высудить штраф? Выгода подобного хода для потребителей довольно сомнительна.

Другой фактор, который автоматически снижает мотивацию девелоперов на качественные перемены, - грядущий дефицит новостроек. "Абсолютно все объекты первичного рынка недвижимости за последний месяц выросли в цене от 1,5 до 3% в зависимости от объекта, - говорит директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма. - В то же время в связи со вступлением в силу закона о долевом участии резко сократилось количество объектов на рынке. Поэтому сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением".

Если прогнозы риэлторов оправдаются, то для девелоперов исчезнет необходимость бороться за качество строительства: ведь главным и единственным стимулом к совершенствованию в условиях рыночной экономики является конкуренция. А она фактически исчезнет.

Хотелось бы надеятся, что все это не остановит АСР на пути к цивилизованному рынку, но - природный скептицизм порой берет вверх. Особенно при разборе тех действий, которые уже предприняты ассоциацией для осуществления своих целей.

Дыма много. Только тепла от него никакого

За короткий период своего существования АСР успела поднять довольно громкий шум по поводу 214-го закона. 13 октября было проведено заседание "круглого стола" с участием экспертов и законодателей, а 24 октября Николай Кошман официально обратился к председателю Госдумы РФ Борису Грызлову. В нем президент АСР предложил провести в конце ноября 2005 года совещание, чтобы согласовать позиции сторон по внесению поправок в закон N 214. Для участия в обсуждении приглашены представители правительства РФ, профильных комитетов Госдумы РФ и администрации президента РФ.

Вся эта кипучая деятельность преследует две цели - явную и скрытую. Очевидная цель - доказать власти свое право голоса на будущее. Дело в том, что сегодняшний законодательный процесс идет своим чередом. Серия поправок была разработана еще весной, теперь ожидается, что Госдума рассмотрит и примет ее до конца года.

Возможно, общественный резонанс и может оказать какое-то воздействие на депутатов, но скорее всего поправки и так будут приняты. Между прочим, как рассказала президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, неофициальный пакт об их внедрении был заключен между девелоперами и законодателями еще накануне принятия основного закона. Так что ничего существенного с весны и до сих пор сделано не было.

"Существует мнение, что строители фактически не участвовали в разработке 214 ФЗ, - говорит Д. Гордеев. - На самом деле с момента принятия закона в первом чтении, когда он готовился ко второму чтению и можно было принимать поправки, многих строителей мы привлекали к обсуждению и многие сами приходили. Прошло несколько "круглых столов", где они выдвигали свои предложения. И эти предложения в основном были учтены.

Но, как говорят сами девелоперы, поправки не снимают проблему, а лишь смягчают ее, следовательно, после их принятия работа только начнется. "Если они (АСР. - Прим. М2) сумеют объединить большинство, то смогут лоббировать свои интересы, проталкивать поправки в законодательство через Думу и правительство", - считает Д. Гордеев.

Публичная кампания против 214-го закона, которая разворачивается под знаменем АСР, имеет и еще одну цель, не столь явную. Это "обеление" имиджа. Девелоперам необходимо заранее подготовить возможность при возникновении определенных проблем на рынке честно сказать: "А мы предупреждали".

Игольное ушко закона - не для бедных

Сейчас строители говорят о том, что закон N 214 фактически приостановил работу застройщиков с дольщиками. Но это не совсем так. Точнее, совсем не так. "В прошлом году по Москве по договорам долевого участия было привлечено $1,2 млрд, - говорит В. Казейкин. - В этом году заключен только один договор. Что, все стройки остановились? Нет. Были наняты нормальные юристы, которые разработали схемы в обход этого закона - вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи и т. п.

Но если раньше в договоре долевого участия было четко написано, что человек инвестирует и приобретает квартиру в конкретном доме, по такому-то адресу, такой-то площади, по указанной цене, то что он теперь приобретает по векселю? Дырку от бублика и от мертвого осла уши! В лучшем случае деньги назад вернут. И без компенсации. Вот к чему это привело. Только в Москве по "серым схемам" за последние полгода совершено сделок на сотни миллионов долларов. И они никем не контролируются".

Таким образом, закон выявил три серьезные проблемы рынка недвижимости. Во-первых, дефицит жилья, как следствие - рост цен. Во-вторых, расцвет "серых схем" и повышение рисков для потребителя. И в довесок - увеличение монополизма на рынке и ограничение возможностей привлечения банковских ресурсов. Последняя причина, кстати, станет одним из факторов неконтролируемого роста стоимости квадратного метра.

В такой ситуации непременно возникнет необходимость найти козла отпущения. Президент страны ставит задачу обеспечить в стране доступность жилья - а вместо этого получается очередной скачок цен и дефицит. Девелоперы поступают мудро, заранее подчеркивая свою невиновность и вынужденный характер тех мер, к которым они прибегают. Таким образом, две очевидные задачи - имиджевая и лоббистская решаются ассоциацией довольно успешно.

Большому кораблю - большой груз

Впрочем, справедливости ради надо отметить, что, обсуждая 214-й закон, девелоперы не ограничиваются только критикой. В частности, было предложено несколько реальных способов, как отделить зерна от плевел, не ущемляя интересов застройщиков.

"Во Франции была такая же проблема, - рассказывает президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. - Что сделали законодатели, чтобы ее решить? Был принят законодательный процент - сколько денег компания имеет право собирать у дольщика на каждом этапе строительства. Таким образом получается, что, даже если компания на каком-то этапе обанкротилась, придет другая хорошая компания и достроит этот дом".

В качестве еще одного "ремня безопасности" С. Полонский предложил принцип, по которому любая компания, прежде чем начинать строительство нового проекта, должна доказать, что у нее есть на него минимум 30% своих денег. "Если компания ошиблась и неправильно посчитала себестоимость, она на свои деньги способна достроить объект, - пояснил С. Полонский. - Если у нее нет своих денег - значит, пусть идет торгует пирожками. Не должно быть бедных и нищих компаний в строительстве, поскольку мы занимаемся ответственным вопросом".

Единственная проблема подобных инициатив: они чреваты монополизацией рынка в не меньшей степени, чем реализация 214-го закона. Насчет пирожков - замечание верное, но много ли у нас найдется компаний, которым в этом случае не придется месить тесто вместо бетона?

Впрочем, у новой ассоциации еще все впереди. Многие эксперты пророчат ей большое будущее. "Важный момент их работы - выработка неких корпоративных стандартов, - считает Д. Гордеев, - поскольку все строители друг друга знают, они смогут предотвращать злоупотребления на рынке. Неважно - случайные, вызванные неграмотностью или намеренные. Ассоциация способна их выявить заранее. Кому-то оказать помощь, кому-то дать совет, а для кого-то создать такие условия, что они будут вынуждены уйти с этого рынка, потому что подрывают репутацию добросовестных строителей. В этом плане общественность строителей может иметь колоссальное влияние. Будет обидно, если организация, возглавляемая уважаемыми строителями, будет прикрытием "серых" способов привлечения средств. Тогда ассоциация будет причастна к возможным негативным последствиям для граждан".

Однако если депутаты Госдумы, несмотря на весь общественный шум, окажутся глухи к здравому смыслу и не примут поправки к 214-му закону во время осенней сессии, то потребителям стоит готовиться к худшему. Девелоперам, вольно или невольно, придется все свои силы сосредоточить на решении этой проблемы и лоббировании поправок в следующем сезоне. Тогда об остальных целях, по крайней мере на ближайшие годы, нам точно придется забыть.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

- Появление АСР совпало, и явно не случайно, с принятием закона N 214. Как известно, инвестиционно-строительные организации "проспали" этот закон, не смогли вовремя вмешаться в ситуацию и получили "подарок", не сулящий им ничего, кроме проблем. Ясно, что причиной этого стала неорганизованность строительной отрасли, отсутствие у нее институционального лоббиста, способного влиять на важные решения, касающиеся строительства. По всей видимости, АСР должна таким лоббистом стать.

Сможет ли эта организация реально влиять на законодательный процесс, пока непонятно. Ядром ассоциации являются в основном крупные московские компании, число региональных членов пока невелико. Если менеджменту АСР в короткие сроки удастся превратить организацию в ассоциацию действительно всех строителей России, то можно будет говорить о влиянии АСР на решение "проблемы 214".

В следующем году, если поправки к закону не будут приняты, цены продолжат расти, объем предложения уменьшится, на первый план выйдут всевозможные "серые" схемы. Лишь самые смелые (и финансово устойчивые) девелоперы начнут заключать договоры участия в долевом строительстве нового образца.

Создание АСР является попыткой организовать эффективную систему цивилизованного отстаивания интересов инвестиционно-строительной отрасли в государственных органах. Это скорее группировка, а не перегруппировка.

Артем Эйрамджанц, председатель правления управляющей компании группы "ПИК-Холдинг":

- Ассоциация строителей России создана для защиты интересов девелоперов и строителей. Ассоциация является реальным инструментом формирования позиции строителей и защиты их интересов.

Необходимо внести поправки в 214-й закон, причем в экспертной группе должны участвовать представители бизнеса. Особое внимание следует уделить пункту о солидарной ответственности банков и кредитуемых застройщиков в случае срыва сроков строительства. С момента принятия закона прошло всего полгода, но уже сегодня он привел к значительному снижению предложения на рынке новостроек. Разумеется, такое резкое сокращение предложения в условиях рыночных отношений неизбежно вызывает рост цен. Сложно точно спрогнозировать дальнейшее поведение цен, но сокращение числа застройщиков само по себе не отвечает интересам ни самих застройщиков, ни соинвесторов, ни законодателей.

Кроме того, закон N 214, изначально призванный защищать интересы дольщиков, не решает эту задачу, так как в какой-то степени провоцирует недобросовестных застройщиков к мошенническим действиям. Мотивируя создание документа защитой прав потребителей, его разработчики добились обратного результата. Также имеется еще ряд положений закона, требующих усовершенствования и корректировки, с учетом специфики взаимодействия между участниками на российском рынке недвижимости.

Дата публикации: 11:33 14 ноября 2005

Источник: bpn.ru