Вся власть - советам!

Сегодня рынок загородной недвижимости уже не таков, как раньше - время сверхприбылей прошло, да и покупатель стал более разборчив. Теперь востребованным становится не любой загородный объект, а только правильно "позиционированный" и качественный. А это значит, что он должен иметь концепцию.

Где взять концепцию

Что представляет собой стандартная концепция поселка? Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое Качество", делит ее на несколько составляющих. Сначала заказчику предоставляется маркетинговое исследование современного состояния рынка Подмосковья. Затем ему предстоит изучить подготовленное консалтерами подробнейшее описание направления, на котором он собирается строить свой объект. В "Новом Качестве", к примеру, каждый подмосковный поселок снабдили собственным "паспортом". Следующий этап - детальный анализ территории, где будут расположены коттеджи - в своем отчете консалтеры указывают все до последнего кустика. На основании собранных материалов делается предварительный вывод о том, что именно целесообразнее всего построить в данном месте, и застройщик получает конкретное предложение - вплоть до совета, какого архитектора привлечь. Стоимость подобного предложения в среднем составляет $10-15 тыс. Обычный срок разработки концепции - от трех-четырех месяцев до полугода.

Консалтинговые фирмы в последнее время стали активно работать в загородном секторе рынка. Однако крупные инвесторы не очень-то спешат обращаться за советами в профессиональные структуры. Как правило, они предпочитают создавать свои собственные девелоперские отделы, которые развивают только их проекты, либо же самостоятельно разрабатывают бизнес-планы, а их "доводку" уже поручают отлично зарекомендовавшим себя на рынке операторам.

Даже сами эксперты не могут четко сказать, кто может дать лучший совет - риэлторская компания, девелоперская структура или организация, практикующая "чистый" консалтинг. Как правило, все зависит от целей самого заказчика, от его видения судьбы своего будущего проекта и от того, к какому специалисту он попадет.

Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard, считает, что с разработкой концепции лучше всего справляются риэлторы: "Концепция делается для потенциальных клиентов, и, соответственно, для успешной продажи объекта. А риэлтор хорошо осведомлен о ситуации на рынке, ему не понаслышке известны потребительские запросы, он постоянно отслеживает их изменение. Большинство известных риэлторских компаний ведут какой-нибудь проект - некоторые даже собирают свое "портфолио". У крупных риэлторских структур "в работе" должны обязательно быть проекты "у воды", "в лесу", на "модном" направлении. К примеру, компания Paul's Yard ведет "лесной" поселок "Времена Года", занимается проектом на престижном Сколковском шоссе и сейчас участвует в разработке концепции для поселка Pallada-City на Клязьминском водохранилище".

"Лучшим консалтером является девелопер, - возражает коллеге Сергей Касаткин, директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - У риэлтора главная цель продать объект, и рынок он изучает именно с этой точки зрения. Девелопер же посоветует, как создать полноценный продукт. Его услуги могут быть востребованы застройщиками, инвесторами и крупными многопрофильными холдингами, которые решили заняться загородным рынком, приобретя большие земельные участки. В нашей компании для разработки концепций был создан специальный отдел. Он не только "аккумулировал" наш собственный опыт, но и собрал (и продолжает собирать) информацию о рынке. На сегодня данных накоплено столько, что мы готовы не только ими делиться, но проводить специальные тренинги".

На ошибках учатся?

Общие цели "загородных" инвесторов и застройщиков в принципе схожи: все хотят выгодно использовать приобретенную землю. С одним и тем же участком можно поступить по-разному. Землю можно просто поделить на участки и продать, можно подвести к ним коммуникации и только затем продать, можно "присовокупить" к ним подряд - и опять-таки продать, а можно создать оригинальный инвестиционный проект - и его постепенно реализовывать. Какой способ выбрать, подскажет тот же консалтер, опираясь на свой опыт и знание рынка, а также исходя из целей и задач инвестора, которые могут сильно различаться: от получения "быстрых" денег до долгосрочных вложений. От них же зависит величина и сроки инвестиций.

Сергей Касаткин привел пример разного подхода к использованию практически одинаковых соседних земельных участков компанией-девелопером и крупной инвесткомпанией, которая специализировалась на акционировании и поглощениях.

Последняя, получив девелоперское предложение - коттеджный проект, который занял бы несколько месяцев, от него отказалась и решила продать землю, ничего в нее не вкладывая, - хотелось быстро заработать. Правда, цену на свои голые участки этот инвестор выставил такую же, как на готовые резиденции. В итоге прошло уже много времени, а продажи до сих пор "стоят".

На подмосковном рынке немало и поселков, мало или совсем не привлекательных для покупателей, при строительстве которых мнение конечного потребителя не учитывалось, все делалось так, как захотел инвестор-застройщик. По мнению Андрея Васильева, создатели подобных проектов приходят к необходимости привлечения внешних консультантов. А иначе они терпят значительные убытки, тем более что в сегодняшних условиях уже нет спасительного роста цен на землю, который бы покрывал низкую ликвидность объекта. Типичной ошибкой девелоперов становится неправильный выбор места предполагаемой застройки или же несоответствие местоположения и заявленной категории поселка. Дорогой проект нельзя возводить на непрестижном направлении, ведь потом придется потратиться на "раскрутку" не только самого поселка, но и всего направления. Если застройщик позиционирует свой объект как элитный, нельзя экономить на качестве строительства. Однако, как отмечает Сергей Касаткин, многие крупные поселки, рекламируемые как de luxe, строились и до сих пор строятся "хозспособом" и с привлечением низкоквалифицированной рабочей силы. Консалтер, конечно, посоветует застройщику не экономить ни на материалах, ни на специалистах - но пока что на рынке главенствует противоположный подход. И, похоже, только хорошими советами эту ситуацию не исправить.

Дата публикации: 10:37 16 ноября 2005

Источник: bpn.ru