Берите, пока дают, или лабиринты приватизации

Эра бесплатной приватизации жилья в России завершается. Остался один год. Согласно новому Жилищному кодексу все, кто до 1 января 2007 года не успел или не пожелал оформить в собственность место своего проживания, навсегда лишатся этого шанса, по крайней мере, безвозмездного. На сегодняшний день по противоречивым данным (точных цифр не знает никто), в Петербурге неприватизированными остаются около 35% отдельных квартир и 70% жилого фонда в коммуналках.

После объявления пресекательного срока большинство граждан ринулись оформлять документы. И, как следствие, в настоящее время в различных районных учреждениях, а также в ГУ Федеральной регистрационной службы (экс-ГБР) сущее вавилонское столпотворение. Но это только часть проблемы. Если та же власть законодательно не оформит приемлемые для рынка схемы выкупа государственного и муниципального жилья, то Петербург рискует сохранить еще на неопределенное время статус коммунальной столицы России.

Собственно, у россиян времени для раздумий было достаточно – Закон «О приватизации жилья в РФ» вступил в силу 4 июля 1991 г., правда, ограничений по времени не содержал. Эпохальный документ давал гражданам право бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном фонде, но только один раз в жизни.

Исключение составляли дети, имевшие право дважды приватизировать жилплощадь – до 18 лет и после. Все шло своим чередом, пока федеральная власть не приняла в конце декабря 2004 г. пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Один из основополагающих и спорных его составляющих – Закон «О введении нового Жилищного кодекса» – установил окончательные сроки бесплатной передачи жилья. Но с оговоркой, что до 1 января 2007 г. это право сохраняли лишь те граждане, кто получил казенное жилье до 1 марта 2005 г.

Иными словами, все жилье, предоставленное по договору социального найма после 1 марта сего года, приватизации не подлежит.

Лукавая статистика…

Точных сведений о количестве приватизированных жилых объектов в Петербурге не знает никто: и власть, и бизнес оперируют приблизительными данными. Какая-то информация имеется в структуре федерального подчинения – «Петербургкомстате», но там за любую справку требуют денег, в том числе и от представителей СМИ. Статистика Федеральной регистрационной службы (ФРС) неполная, ибо не все собственники, заключившие когда-то договор, регистрировали сделку в ГБР. Агентства по приватизации, функционирующие в каждом районе, могут дать выкладку только по своей епархии. И, наконец, Жилищный комитет, многократно менявший структуру, стратегию, руководителей, а также название, тоже не в ладах с цифрами. Хотя справедливости ради следует сказать, что именно Жилищный комитет в лице зам. председателя Олега Вихтюка инициировал сбор сведений по приватизированным объектам и в настоящий момент это, пожалуй, единственная статистика, которая наиболее близка к реальности. Итак, на 1 января 2005 г. доля коммунальных квартир в центре составляла около 70% от их общего числа, это примерно 150 тыс. квартир общей площадью свыше 10 млн кв.м. В четырех районах – Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном – в собственность оформлено около 70% площадей в отдельных и 45% в коммунальных квартирах. В каждом из спальных и «пригородных» районов Петербурга приватизировано более половины отдельных квартир. В аутсайдерах только Фрунзенский – единственный район, где в частную собственность переведено менее половины отдельного жилья (48%). По коммуналкам наблюдается более ровная картина – в каждом районе приватизировано от 30 до 40% жилья. В лидеры выбился Василеостровский район, где ровно половина «вороньих гнезд» изменила форму собственности. Забавная ситуация складывается с определением. Начальник судебно-правового отдела Жилищного комитета Анатолий Ксензов пояснил, что если в квартире хотя бы одна комната принадлежит городу, то она – коммунальная. А вот если все комнаты приватизированы (пусть даже в ней живут пять ничем не связанных между собой семей), то ее нельзя считать таковой. Dura lex...

Ветхо-коммунальная столица

Сегодня, по оценкам практиков рынка, в силу разных причин темпы расселения значительно снизились, и за год обретают статус отдельного жилья примерно 250 густонаселенных квартир. Новый пакет законов, в особенности Жилищный кодекс, грозит законсервировать и эту ничтожную долю. В настоящее время в «вороньих слободках» проживают около 237 тыс. семей (536 тыс. человек), две трети из которых состоят на учете по улучшению жилищных условий.

Власть не раз пыталась решить проблему, в 2001 г. даже была принята целевая программа «Расселение и реконструкция коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», согласно которой для отселения граждан необходимо было выделить 200–250 тыс. квартир. Но воз и ныне там. Чтобы разрубить коммунальный узел, по оценкам специалистов Жилищного комитета, потребуется 15–20 лет и около 326 млрд руб. (около $10 млрд). Ни мало, ни много – более трех годовых бюджетов Петербурга!

Ситуация усугубляется ветхостью домов в центре. Примерно 75% жилого фонда исторической части (около 20 млн кв.м) относятся к постройкам, возведенным еще до 1905 г. По данным Жилищного комитета, на 1 января 2005 г. общая площадь ветхого и аварийного жилого фонда составляет свыше 1,013 млн кв.м, где проживают 8,98 тыс. семей (около 22 тыс. человек).

Год назад Смольный принял план по переселению жителей из таких домов, рассчитанный до 2010 г. В соответствии с документом, в 2004 г. в благоустроенное жилье переехали 992 семьи (2249 человек), а за первое полугодие 2005-го переселено еще 468 семей (995 человек).

Риэлтеры расселили уже большую часть коммуналок Петербурга, если бы не бюрократические препоны и законодательные несуразицы – одолели бы и оставшуюся. Застройщики тоже бы не остались в стороне. «Интерес к центру города большой, но что нам предлагают: что ни дом – то аварийный или коммунальный, начнешь реконструировать – жильцы окружающих домов тут же начинают жаловаться на шум, грязь, нарушение инсоляции и пр. А власть, вместо того чтобы создать регламент работы, советует разбираться с жильцами самостоятельно», – говорит зам. генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова.

Царя-батюшки уж нет, равно как и советской власти, потому специалисты рынка советуют поторопиться: оформив собственность на комнату сегодня, завтра ее можно продать, а после 1 января 2007 г. это вообще станет невозможным. По образному выражению генерального директора АН «Динас» Юрия Сергеева, стоимость неприватизированных комнат после этой даты будет равна нулю. «Поскольку ЖК запретил обмен муниципального жилья на приватизированное, то остается один старый, проверенный способ покупки коммуналки: фиктивный брак. Но на всех «коммунальщиках» не женишься! – улыбается зам. председателя адвокатской компании «Юринформ-центр» Александр Петренко. – Поэтому у нанимателей еще остается небольшое время для приватизации».

Тяжелое бремя собственности

Не важно, какое количество объектов приватизировано в Петербурге, важно то, что происходит сегодня. Вот как выглядит алгоритм «хождения по мукам». Оформление в частную собственность государственного и муниципального жилья (если это право еще сохранилось!) начинается со сбора документов – справки формы 7 и 9, копии ордера и архивной справки. Они нужны для того, чтобы заказать в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) по месту жительства (в каждом районе – свое) технический паспорт на квартиру/комнату. Следующая инстанция – районное Агентство по приватизации жилья, куда сдаются собранные «бумаги» и заявление на перевод жилья в собственность. После того как наниматель получил из Агентства договор о праве собственности, можно свободно вздохнуть и не бежать сломя голову в ФРС для регистрации сделки. Чиновники разного уровня, в частности, глава ГУ ФРС Галина Волчецкая, не раз поясняли, что в данном случае зарегистрировать договор в ФРС можно и после 2007 г., хоть в 2010-м. Но граждане либо не знают об этом, либо никому уже не верят, в результате ежедневно выстраиваются длинные очереди у здания на Галерном. Правда, практики рынка предупреждают, что почти все договоры на собственность, оформленные пять и более лет назад, содержат множество ошибок и неточностей, которые чреваты отказом в регистрации, так что лучше все проверить.

Кстати, если говорить о регистрации сделок по приватизации, то по несрочным тарифам ФРС, официально декларируя месячный срок, де-факто выдает документы через 2 месяца. Не по злому умыслу, а из-за законодательных нововведений и огромных очередей.

Первый «ПИБ» колом

Всевозможные «засады» начинаются еще в ПИБах. Только чтобы подать документы, граждане занимают очередь с 5 часов утра. В каждом районе свои правила игры, во многих введены талоны. В одних талоны выдают на 27 декабря, в других – на февраль-март следующего года. В Адмиралтейском, Центральном и Василеостровском районах – живая очередь. Стоимость услуг государевых чиновников разная, в зависимости от срока и площади недвижимости. К примеру, за оформление техпаспорта на 1-комнатную квартиру от 30 кв.м сроком на 1 месяц берут 180 руб., за 10 дней – 400 и за 3 дня – 800 руб. Причем заранее оплатить услугу нельзя.

Добравшись, наконец, до «столоначальника», соискатель получает квитанцию на оплату и тут же должен мчаться в ближайший филиал Сбербанка (который может оказаться совсем не близко). Отдать свои кровные рубли в отделение банка тоже непросто.

Надо заполнить «японский кроссворд» – три ряда малюсеньких клеточек с 15-значными цифрами (в двух экземплярах), а также указать на обороте паспортные данные (веяния последних месяцев!). С оплаченной квитанцией – опрометью назад, в родной ПИБ, а там – снова доказывать, что «вас здесь уже стояло»…

Не следует надеяться, что если первая «стопка» вышла колом, то вторая пойдет соколом, а остальные – мелкими пташками. Увы, чтобы и вторая «стопка» – оформление квартиры в собственность в агентствах по приватизации – не вышла колом, надо заблаговременно исправить все необходимые документы. А именно: после получения техпаспорта в ПИБе будущему собственнику нужно пойти в паспортный отдел по месту жительства (регистрации) и попросить исправить все ошибки и неточности, допущенные в свое время другими чиновниками. Например, внуку почившей в бозе Натальи П. будет отказано в приватизации бубушкиной квартиры, если сотрудники агентства по приватизации обнаружат в документах разночтенья в имени – «Наталья» и «Наталия». Внук также уйдет несолоно хлебавши, если в ордере был небрежно указан адрес бабушки, скажем, Мучной, д. 7, кв. 8 – будут требовать уточнения адреса – улица, переулок или проспект. Но и это может оказаться не самым страшным.

Всем памятен всероссийский обмен паспортов, завершившийся пару лет назад. Так вот, на 5-й странице у большинства граждан стоит всего один штампик, где указана дата регистрации (прописки), соответствующая примерно дате выдачи нового паспорта – 2001 или 2002-й год. «А где вы были 5 или 10 лет назад? А может, вы использовали уже право приватизации?

Ничего не знаю, несите архивную форму, а также справку, что вы уже не приватизировали жилье», – такую отповедь получает сегодня каждый второй претендент на частную собственность. С паспортом, вернее, с пропиской в паспорте, связана еще одна, пожалуй, самая большая «засада». Если у нанимателя с 1992 г. в прописке (регистрации) был 1–2-месячный перерыв, то он еще сохранит призрачные надежды доказать, что не успел за этот срок воспользоваться правом приватизации. А вот если перерыв составил от 3 месяцев и больше – можно не тратить силы и нервы – инспектор откажет в приватизации. Каким законодательным актом регламентирован подобный чиновничий произвол, никому не объясняют. Остается догадываться, что существует некий внутренний циркуляр.

Чем дальше в лес, тем больше «пиб»

Следует напомнить, что все описанные неприятности возникают не в ПИБах, где выдают лишь технический паспорт на объект, а непосредственно в районных агентствах по приватизации жилья. Именно здесь тщательно проверяют соответствие данных техпаспорта со сведениями, указанными в ордере, паспорте и многочисленных справках. Здесь же дают «от ворот поворот», если наниматель самостоятельно изменил метраж жилья. Например, застеклил лоджию без соответствующего разрешения, убрал (установил) встроенный шкаф или, не дай бог, сотворил несанкционированную перепланировку. Все надо вернуть в… первоначальное состояние: вызвать заново техника из ПИБа, получить новый техпаспорт… Одним словом, все по новому кругу, включая очереди с 5 часов утра. Полный «пиб».

В свою очередь в агентствах по приватизации (АП) желающих оформить жилье в собственность ожидают новые «засады». Очереди с зорькой наблюдаются сегодня почти во всех районных АП, за исключением нескольких – Центрального, Московского и отчасти Василеостровского. Учреждения работают всего по 3–4 часа в день, как правило, на приеме сидит всего один инспектор, обслуживание одного клиента в среднем занимает один час. Причем практически ни в одном ПИБе и АП, кроме графика работы и расценок на услуги, нет никакой информации о том, как приватизировать жилье и какие документы необходимы. Даже будучи не вовлеченным в приватизационные «страсти», нетрудно представить масштаб бедствия, особенно если этим занимается не опытный агент, а престарелая женщина.

Районные АП автономны в своей работе и не подчиняются «Центральному городскому агентству по приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга» (ЦГА). Потому несколько разнятся и расценки на услуги. По данным практикующих риэлтеров, «вилка» цен варьируется в диапазоне от 800 руб. – за 2 месяца до 12,5 тыс. – за 3 дня. В АП дополнительно взимают 500 руб. за регистрацию договора в ГБР и еще 200 за транспортные расходы.

Учитывая возросшие потребности, ЦГА в этом году открыло еще четыре площадки в разных частях города, все они работают при райжилобменах. Пятая точка (Торжковская, 6) специально для риэлтеров была недавно открыта по предложению Гильдии риелторов Петербурга. Тарифы варьируются в зависимости от срочности: от 800 руб. – за 2 месяца, до 7 тыс. – за 3 дня. Эта «вилка» действует как для граждан, так и для риэлтеров. По данным директора ЦГА Елены Чуриной, основной офис на Антоненко, 4 и все остальные площадки вправе приватизировать жилье, расположенное в любой точке города – от Невского пр. до Сестрорецка и Ломоносова.

Возьмите кусочек Петербурга

Вопреки оптимизму некоторых руководителей риэлтерских фирм «на публике», ситуация на рынке недвижимости Петербурга в целом остается довольно сложной. Но риэлтеры быстро переключились на более востребованные услуги, одна из которых – приватизация. От 30 до 80% от общего объема сделок сегодня, так или иначе, приходятся на эти операции. За свою услугу, учитывая все сложности, брокеры берут немного – $200–300, если речь только о приватизации объекта, без последующих операций. Исполнительный директор компании «Экотон» Екатерина Романенко затруднилась назвать долю обращений за приватизацией, сказав, что их много: «Если говорить о сделках, предусматривающих, в том числе, и приватизацию – это примерно от 30 до 50% от объема, но за это мы отдельную плату не берем, все работы – в рамках общего размера комиссионных». В АН «Санкт-Петербург» доля «приватизационных» сделок составляет 80% от общего объема. По словам руководителя отдела продаж компании Александра Кузьмина, подавляющее число граждан обращается лишь для того, чтобы успеть оформить собственность, и только около 20% намерены приватизировать для последующей продажи или других операций. «Возьмите кусочек Петербурга в собственность, а потом как-нибудь разберетесь, что с ним делать. Пока дают. Остался год», – резонно призывает гендиректор АН «Легион-недвижимость» Максим Чернов.

Опрошенные риэлтеры говорят, что в городе остается достаточное количество неприватизированных, но весьма привлекательных объектов. Но, как правило, все они обременены различными условиями. Например, в шикарной квартире остается только одна казенная комната, но наниматель уже потерял право приватизации или пропал без вести, сидит в тюрьме или живет где-то на Камчатке. «…Или бабуля с огромными долгами по квартплате и внуком-пьяницей – такое сплошь и рядом, и не только в Петербурге, но и по России», – говорит г-н Чернов. Зам. директора «Агентства «Бекар» Леонид Сандалов уверен, что прекращение приватизации жилья в Петербурге больше всего ударило по рынку расселения. Ибо 70–80% оставшихся в городе коммуналок – это варианты, где часть комнат приватизирована, а часть – нет.

Все изобретенные риэлтерами «обходные» пути купли-продажи неприватизированной площади сегодня перекрыты Жилищным кодексом и нормативными актами Смольного. При этом закон стыдливо умалчивает о возмездной приватизации казенного жилья: бесплатно уже нельзя, а платная схема не предусмотрена. Каким образом, в принципе, обитатель «вороньей слободки» может освободиться от коммунальных «пут»?

Дата публикации: 15:23 16 ноября 2005

Источник: bpn.ru