Аренда: признаки цивилизованных отношений

Наиболее чуткий ко всевозможным колебаниям сегмент аренды жилья как лакмусовая бумага фиксирует все изменения на рынке недвижимости в целом. Неоднозначная ситуация на первичном и вторичном рынках также невнятно отразилась на секторе аренды. И это невзирая на «высокий сезон», когда традиционно пересматриваются ценники, естественно, в большую сторону. Риэлтеры отмечают незначительный рост минимальных ставок на типовые квартиры. На этом фоне ценовые колебания на аренду дорогих апартаментов оказались и вовсе символическими. Хотя необходимо отметить, что динамика внутри одной ценовой категории может значительно отличаться от показателей в другой.

Что отличает рынок дорогих квартир от типового жилья? Отсутствие сезонных колебаний. Если сейчас, осенью, риэлтерские компании отмечают небольшой рост спроса на квартиры в домах массовых серий, то спрос на элиту (при условии аренды на длительные сроки) достаточно постоянен. «Рост цен есть, но он не так заметен, как на недорогое жилье, – говорит Галина Лукина, генеральный директор агентства недвижимости «Санкт-Петербург». – В прошлом году, например, можно было спокойно снять 1-комнатную квартиру в спальном районе за $200–250, сегодня уже за $300 не всегда найдешь». Не так однозначно с дорогими объектами.

Расслоение сегмента

Агентства недвижимости трудно удивить просьбой найти квартиру за несколько тысяч долларов в месяц. Такое жилье снимают в основном иностранные бизнесмены (из Америки, Германии, Финляндии, Швеции, Франции, Италии и др.), топ-менеджеры, приглашенные для работы в петербургских компаниях, а также обучающиеся здесь дети состоятельных родителей из регионов, преимущественно, сырьевых. Есть небольшая прослойка и из местных жителей, готовых выкладывать немалые деньги за временное жилье, например, на период ремонта своей собственной квартиры.

И хотя этих средств вполне хватит на проживание в пятизвездочной гостинице в самом центре города, у богатых свои причуды – хочется домашнего уюта, а швейцары у дверей и горничные в холле тому не способствуют. Оплата нескольких месяцев проживания в VIP-квартире может равняться стоимости комнаты или небольшой отдельной квартиры. Правда, таких объектов в Петербурге не так и много, и если клиент готов выложить $10 тыс. в месяц, это еще не значит, что любой риэлтер быстро найдет ему искомый вариант. Могут попросить встать в очередь, то есть подождать, ибо спрос на аренду жилья самой высокой ценовой категории несколько превышает существующее предложение.

Prime location

«Дорогие объекты расположены только в центральных частях города и необязательно на Невском проспекте, где, на самом деле, элитных апартаментов не так и много, – говорит Галина Лукина. – Квартира должна быть в хорошем доме нового строительства или после капремонта, где нет нерасселенных коммуналок, желательно с видом на воду, но не во двор-колодец».

Самые дорогие объекты (как в аренду, так и на продажу) – в «золотом треугольнике». Как полагает заместитель директора АН «Бекар» Татьяна Чуприна, этот район отвечает всем требованиям элитности – центр города, тишина и хорошая панорама из окон. Небольшая квартира (80–100 кв.м) с видом на воду здесь будет стоить не менее $2,5 тыс. в месяц. Но это в лучшем случае.

Так, например, за 4-комнатную квартиру площадью 136 кв.м на Итальянской ул., 37 сегодня просят $5 тыс., за 7-комнатную на Миллионной (350 кв.м) – $6 тыс.

Престижным, по мнению г-жи Чуприной, в историческом центре считается также квартал вокруг станции метро «Чернышевская» (Шпалерная, Робеспьера, Таврическая улицы). Район стал пользоваться популярностью в начале 1990-х, когда в этой части города в массовом порядке скупали и расселяли коммуналки. Сегодня здесь идет активное строительство.

Например, «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» ведет работы на двух крупных объектах – «Парадный квартал» и «Дом на Шпалерной». Цены на ранних стадиях строительства составляют около $2 тыс. за «квадрат». Часть Петроградского района также традиционно относят к элите: дома с видом на воду на Петровской набережной, на Каменноостровском проспекте и Крестовском острове. За квартиру площадью 230 кв.м на Крестовском пр., 68 просят $4,6 тыс.

Некоторые риэлтеры в качестве элитных адресов называют также Загородный проспект, улицу Куйбышева или Плуталова, что вызывает возражение у коллег, но в данном случае есть хоть предмет для спора. А бывает, что агентства, пытаясь дороже сбыть объект, предлагают «элитные апартаменты», например, на улице Савушкина, пр. Испытателей или даже пр. Обуховской Обороны (5 мин. от ст. метро «Елизаровская», $1000 в месяц за 60 кв.м).

Дорого, и очень дорого

Устоявшейся классификации элитных квартир у петербургских риэлтеров нет. Условное деление связано, как правило, с ценой аренды за месяц. С другой стороны, если $2 тыс. за 7-комнатную квартиру во Фрунзенском районе с пятью парковочными местами и мебелью Baker – цена совсем невысокая, то те же $2 тыс. за квартиру-студию на Таврической улице без мебели характеризуют сдаваемую площадь как достаточно престижную. Учитывая данный посыл, к элитной недвижимости относят объекты стоимостью от $1 тыс./месяц, в среднем – около $1,5 тыс. «Таких квартир в городе очень много, более тысячи, и выбор достаточно большой», – говорит руководитель отдела аренды АН «Александр-Недвижимость» Галина Гулий. Вторая категория – от $2 до $4 тыс. По данным специалистов «Александр-Недвижимости», таких квартир в Петербурге наберется несколько сотен. Апартаменты стоимостью свыше $4 тыс. рекламируются как объекты категории люкс. «Это добротные квартиры, которые сдаются на длительный срок – год и более, на сутки их не снять», – говорит Галина Лукина. Впрочем, большинство операторов к классу люкс причисляют объекты от $5 тыс., расположенные в центре города, с площадью не менее 180 кв.м.

Риэлтеры отмечают интересную тенденцию, наметившуюся в последнее время: неудовлетворенный спрос на объекты высшей категории стоимостью от $10 тыс. в месяц.

«В прошлом году у нас было три клиента, пожелавших снять апартаменты за $10 тыс. в месяц, пришлось записывать их в очередь», – говорит Галина Лукина. По оценкам специалистов, объектов подобного уровня в Петербурге насчитывается не более 20. Сегодня данный ценовой порог с легкостью преодолен. «Не так давно мы заключили сделку по квартире стоимостью $20 тыс. в месяц», – говорит госпожа Лукина. По ее словам, квартир с таким ценником в городе всего несколько.

Требования к объекту

Клиент, готовый заплатить более $1 тыс. за месяц проживания, – человек непростой и требует совершенно определенных удобств и сервиса. «В доме обязательно должна быть охрана – милицейская или частного охранного предприятия, подъезд и парадная если не в хрустале и коврах, то хотя бы после евроремонта», – объясняет Галина Лукина. Обязательна парковка не менее чем на две машины (подземная или наземная, вблизи дома). Квартира должна быть как минимум после качественного ремонта, оборудована хорошей мебелью, сантехникой и бытовой техникой импортного производства. «А в апартаментах стоимостью от $5 тыс. и выше ремонт лучше проводить с привлечением известных дизайнеров», – замечает Галина Лукина.

Причем выполненный пять-шесть лет назад ремонт уже необходимо обновлять, то есть делать заново, как технически, так и по дизайнерскому решению. «Мебель и сантехника – известных итальянских или немецких производителей, ни о каких сборных конструкциях (даже иностранных фирм) и речи быть не может», – добавляет Галина Гулий. Жилье должно быть оборудовано двумя санузлами, а ванная комната – душевой кабинкой. Выложенные плиткой полы, как на кухне, так и в ванной – обязательно с подогревом, иногда «утепляется» и паркетный пол.

Кухня в элитных апартаментах, как правило, оснащена весьма недешевой бытовой техникой и аксессуарами – от посудомоечной машины до устройства под раковиной, перерабатывающего мусор. «У нас были квартиры, где только столовый набор – ножи, ложки и вилки – стоил больше $10 тыс., – рассказывает Галина Лукина. – Здесь все непросто, даже двери, например, открываются не ключами, а специальными электронными чипами, которые реагируют на отпечатки пальцев или какой-то магнитный код».

Специфична и работа с клиентом. «Никто не придет снимать квартиру за $10 тыс., прочитав объявление в газете, состоятельный клиент обращается в фирму, получив предварительно несколько положительных отзывов или рекомендации от своих знакомых», – говорит Галина Лукина. Предложения такого ценового уровня появилось в городе несколько лет назад.

Разумеется, дорогое жилье сдавалось в аренду и до этого. Найти квартиру за $5 тыс. можно было и в середине 90-х, однако она была другого уровня, да и клиент сильно отличался от нынешнего. Становление сегмента дорогой аренды происходит постепенно, по мнению практиков рынка, в Петербурге он находится в зачаточном состоянии, особенно если сравнивать с Москвой, где и цены выше, и предложений больше. По данным АН «Санкт-Петербург», ежегодно в секторе дорого жилья прибавляется по 5–10 объектов. И хотя агентствам не хватает подобных квартир, организовать свой собственный бизнес в этой нише никто не берется – слишком дорогой «вход» и долгий срок окупаемости. Только на оборудование квартиры, по разным данным, потребуется не менее $1 млн. «Отбить» эти вложения можно при удачном стечении обстоятельств не раньше, чем за 7–9 лет, полагают специалисты.

Конкурирующая фирма

Сдача в аренду дорогих квартир достаточно прибыльное занятие. «Для значительной части владельцев это стало основным бизнесом, – говорит Галина Лукина. – Но есть и другие варианты. Например, квартира покупалась для себя, а потом хозяин вынужден был уехать заграницу. Как правило, в таких случаях жилье попадает на рынок аренды».

Определенную конкуренцию дорогим квартирам составляют апартамент-отели, предоставляющие дополнительные услуги по оформлению, регистрации и встрече клиентов (если речь идет об иностранцах или гостях из других регионов России). «Но, по сути, это скорее не прямая конкуренция, а альтернатива, – полагает Галина Лукина. – Найти очень дорогую квартиру, отвечающую всем требованиям клиента, можно не всегда, чего не скажешь о местах в гостиницах». «В свободном предложении дорогих квартир и правда не так много, – соглашается Галина Гулий. – Но если речь идет о жилье стоимостью до $5 тыс., то всегда можно найти решение». К тому же мини-отели и дорогие квартиры предназначены для разных целевых групп. Если номер в гостинице можно снять на несколько дней или неделю, то годовое проживание в нем выльется для постояльца в кругленькую сумму. Квартиры с высокими ценниками, в свою очередь, очень редко сдают меньше чем на месяц.

Отдельные и незначительные по количеству предложения исходят в основном от турфирм, а не риэлтеров. Так, туроператор «Русский тур» предлагает посуточную аренду 3-комнатной квартиры на Адмиралтейской набережной, 6 (с видом на Неву) – за $150 в сутки. Для сравнения, сутки проживания в пятизвездочных отелях города стоят: $110 – в «Балтийской звезде» (Константиновский дворец в Стрельне), $210 – в «Астории», $260 – в «Гранд Отеле Европа».

По наблюдениям экспертов, сегодня рынок как долгосрочной, так и посуточной аренды медленно, но верно обретает цивилизованные черты. В частности, увеличивается роль основных посредников – агентств недвижимости. В свою очередь, им начинают составлять конкуренцию туристические компании, предлагающие широкий спектр вариантов – от квартир экономкласса или номеров в общежитиях до королевских чертогов в самых роскошных гостиницах. Даже непременный атрибут «российского гостеприимства» на Московском вокзале – пресловутые бабушки с табличками – и тот «очеловечился». Теперь все они гордо дефилируют по дебаркадеру в кислотно-салатном одеянии, похожем на экипировку сотрудников ГИБДД, только вместо «мобильных» табличек, которые мгновенно прятались при виде милиционера, на их униформе всем назло красуется яркая надпись: «Комнаты. Квартиры. Гостиницы». Что ж, остается порадоваться за правоохранительные органы и прытких чиновников ОЖД – «причесали паршивую овцу», не забывая про «шерсти клок».

Дата публикации: 15:28 16 ноября 2005

Источник: bpn.ru